Как не стать жертвой недобросовестного застройщика

Зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский рассказал о том, как не стать жертвой недобросовестного застройщика.

Что нужно знать о застройщике, прежде чем заключить договор?

• Прежде всего, выберите организацию – застройщика. Это должно быть юридическое лицо. • Попросите предъявить и ознакомьтесь со следующими документами: - разрешением на строительство многоквартирного дома; - проектной декларацией; - договором аренды (субаренды) земельного участка или свидетельством о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Договор аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок больше года, должен иметь оттиск печати регистрирующего органа (в настоящее время - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу) о его государственной регистрации. • Перед принятием решения о заключении договора необходимо собрать как можно больше информации о застройщике и его репутации (в каких проектах строительства участвовал, были ли нарушения сроков строительства и принятых обязательств, есть ли судебные споры, связанные со строительством и исполнением застройщиком своих обязательств и др.). Застройщик обязан представить для ознакомления свои учредительные документы (устав), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, протокол об избрании руководителя, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, аудиторское заключение за последний год осуществления деятельности.

Проверьте, предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность в Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству. Перечень таких застройщиков регулярно публикуется в газетах «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга», журнале «Каталог городской недвижимости», которые свободно продаются в киосках периодической печати. Также такую информацию можно получить в Управлении контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству (тел.576-33-16).

СОВЕТ: При заключении договора участия в долевом строительстве лучше воспользоваться услугами юриста, специализирующегося в области долевого строительства, имеющего опыт сопровождения подобного рода сделок.

Что должен содержать договор участия в долевом строительстве?

Договор заключается в простой письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра), расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул.Красных Текстильщиков, д.10-12, и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать следующие обязательные условия:

• Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (например, 2-х комнатная квартира, условный №__, общей проектной площадью __ кв.м, расположенная на __ этаже строящегося многоквартирного дома по адресу:___________);

• Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; • Цену договора, срок и порядок ее уплаты; • Гарантийный срок на объект долевого строительства. • Способы обеспечения (способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в договоре хотя бы одного из выше указанных условий, договор считается незаключенным. Любые изменения договора оформляются дополнительным соглашением, подписываемым сторонами, и также подлежащим обязательной государственной регистрации. Оплата по договору должна производиться только после его государственной регистрации в Управлении Росреестра.

Не рекомендуется приобретать квартиру в строящемся доме, если: • Отсутствуют разрешение на строительство жилого дома, договор аренды (субаренды) либо свидетельство о собственности на земельный участок; • Земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, не относится к категории земель, на которых возможно размещение многоквартирного жилого дома (например, категория земель «под индивидуальное жилищное строительство»); • Неоднократно продлевались строки строительства многоквартирного дома; • Происходила замена застройщика; • Застройщик предлагает квартиру по цене, существенно ниже, чем цена на аналогичные строящиеся объекты недвижимости в конкретном районе города; • Застройщик предоставляет противоречивую (недостоверную) информацию о строящемся доме; • Застройщиком многоквартирного дома выступает индивидуальный предприниматель; • Застройщик предлагает заключить предварительный договор, договор займа или договор купли-продажи ценных бумаг (векселей), договор резервирования квартиры (или иные виды договоров, кроме договора участия в долевом строительстве), требует оплату по договору до его государственной регистрации в Управлении Росреестра; • Квартиру предлагает не застройщик, а инвестор (генеральный подрядчик и т.д.).

Участнику долевого строительства

Права участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон)

Закон позволяет осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств участников долевого строительства. Застройщик имеет право расходовать денежные средства только на строительство конкретного строящегося объекта, который предусмотрен договором.

В соответствии с Законом, если квартира приобретается для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям, вытекающим из договора, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Закон исключает ранее существовавшую возможность заключения договора не с застройщиком (инвестором, подрядчиком, поставщиком и др.)