Как определить надежность застройщика

Вопрос от нашего читателя Валентины: «Хотим купить квартиру в новостройке. Подскажите, пожалуйста, как узнать (определить) насколько надежный застройщик»?

Олег Островский, зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:

Какие документы необходимо проверить перед приобретением квартиры?

Обязательно нужно убедиться, что земельный участок, на котором строится дом, принадлежит застройщику на праве собственности (посмотреть свидетельство о собственности) или арендован им у собственника (на основании договора аренды или субаренды, зарегистрированного в Управлении Росреестра) и предназначен для строительства многоквартирного дома.

Самое главное – проверить разрешение на строительство многоквартирного дома на данном земельном участке.

Если это есть, можно изучать следующие документы застройщика (а он обязан предоставить их покупателю):

• учредительные документы застройщика;

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности

• проектную декларацию

• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома

• заключение экспертизы проектной документации

• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения и прочие документы, предусмотренные 214-ФЗ

Актуально: Как обыватель может определить, что этот дом – возможный самострой? На самом деле это сделать достаточно просто. Во-первых, посмотрите, чтобы в свидетельстве о собственности на земельный участок было четко указано, что он предназначен для строительства именно многоквартирного дома, а не для иных целей.

Например, для индивидуальных жилых строений (ИЖС).

Во-вторых, Службой государственного строительного надзора и государственной экспертизы Санкт-Петербурга (а в Ленинградской области - аналогичным комитетом) должно быть выдано разрешение на строительство многоквартирного на этом земельном участке. Если этих документов нет, а гражданам предлагают заключить различного вида договоры, но только не договоры участия в долевом строительстве, можно смело говорить о самовольном строительстве.

Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра ФСК «Лидер»:

Квартира в новостройке – выгодное и надёжное вложение денежных средств, позволяющее сохранить их при любом состоянии экономики и приумножить в перспективе: даже по мере строительства дома стоимость приобретения будет расти. Но, разумеется, прежде, чем направить свои сбережения в нужное русло, необходимо убедиться в репутации и социальной ответственности застройщика. Обратить внимание нужно на опыт строительства, портфель ранее реализованных проектов, наличие и достоверность всех документов, а также сроки и темпы строительства. Реализация квартир по 214-ФЗ является дополнительным гарантом надёжности сделки.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Фото: 2014.urbanawards.ru

Важно уточнить, хотите ли вы узнать побольше о самой компании, не вступая с ней ни в какие правовые отношения, или о конкретном объекте (нескольких объектах), над которыми эта компания работает.

Проверить финансовое состояние, историю со всей подноготной и выяснить подробности, бросающие тень на репутацию застройщика, вряд ли удастся. Бухгалтерские документы составляют коммерческую тайну и не подлежат разглашению. Косвенно о его надежности говорят возраст (чем старше – тем лучше), количество реализованных проектов, сроки их исполнения, а также добросовестность подрядчиков, выступавших партнерами по тем или иным работам. Здесь на помощь придут отзывы общественности в открытых источниках информации (в Интернете). У большинства жилых комплексов еще задолго до сдачи появляется официальный форум дольщиков, на котором можно ознакомиться с информацией, найти полезные ссылки или задать вопрос. Избегайте субъективных оценок: один-два комментария «мне не нравится» не дают полной картины.

А вот если вы выбираете из нескольких проектов и хотите каждый оценить по критерию «добросовестность застройщика», информации будет гораздо больше. У любого объекта, разрешение на строительство которого получено, будь то жилой комплекс, дом или котельная, есть проектная декларация. Как правило, она опубликована на сайте объекта или его застройщика. Электронная версия должна представлять скан-копию с печатью и подписью ответственного лица. Но даже если проектной декларации нет в открытом источнике, вы имеете полное право затребовать ее напрямую в офисе компании.

Внимательно проверяем документ на соответствие положениям статей 20 и 21 214-ФЗ — «Информация о застройщике» и «Информация о проекте строительства» соответственно. Статья 20 гласит, что в проектной декларации указывается информация о застройщике: наименование, виды лицензируемой деятельности и номера лицензий, реализованные проекты за последние 3 года, текущее финансовое состояние отчет о пройденных аудиторских проверках и т.д. Статья 21 предписывает предоставлять сведения об объекте, о правах на земельный участок (собственность или аренда), о сроках, рисках, подрядчике и т.д. В проектной декларации в обязательном порядке указывается полная стоимость проекта, статьи расходов.

Однако кристально чистая проектная декларация не может дать гарантию, что на этапе котлована под жилой комплекс застройщик не обанкротится. Поэтому не стоит недооценивать «сарафанное радио» - отзывы реальных клиентов помогут составить общую картину того, с чем предстоит иметь дело.

Нельзя не упомянуть об обстоятельствах, которые должны насторожить потенциального дольщика. Обязательно сравните цены на приглянувшийся объект с аналогами. Проекты, которые существенно (на 20 и более процентов) дешевле аналогичных, требуют как минимум тщательного изучения. Лучше отказаться от предложений, на которые внезапно объявлены сумасшедшие скидки, особенно на начальных этапах строительства – существует риск, что оно и не будет завершено.