Как отразится на «кризисном» рынке новостроек отказ от субсидирования государством ипотечных кредитов

Как отразится на «кризисном» рынке новостроек отказ от субсидирования государством ипотечных кредитов? Что будет со ставками, с ценами и со спросом?

Екатерина Игнатьева, первый заместитель генерального директора компании «Мосреалстрой»:

Завершение государственной программы субсидирования ипотечных ставок повлияет на стоимость новостроек. Спрос снизиться, так как ипотечные ставки сейчас действительно находятся на низком уровне. Эксперты рынка недвижимости не раз отмечали выгодные стороны приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования по программе субсидирования ипотечных ставок. Что же касается самих ставок – после окончания программы они могут повыситься примерно на 3-5%. Но возможно будут созданы новые инструменты по поддержанию ипотеки, так как она активно влияет на уровень спроса на рынке недвижимости и поддерживает продажи даже в непростой экономической ситуации.

Елена Королева, директор по продажам ООО «Феникс-Инвест»:

- Льготная процентная ставка по ипотеке в новостройках, которая имела место быть с марта 2015 г., благодаря программе господдержки, существенно поддержала данный сегмент. К примеру, при общем падении количества ипотечных займов по некоторым банкам до 40-50% за год, доля заключенных сделок с первичной недвижимостью по ипотеке сохранилась на уровне 50%, а то и более.

Поэтому отмена господдержки ипотеки в новостройках скажется на рынке весьма негативно. По моим прогнозам, продажи за год могут упасть процентов на 20-30. В том числе, это произойдет потому, что при равных ставках процента по ипотеке на первичном и вторичном рынках, большее количество заемщиков предпочтет приобрести готовое жилье, которое традиционно считается менее рисковым. Т.е. спрос на «первичку» снизится. И ощутимо.

Поведение банков в этой ситуации достаточно предсказуемо. Они могут в целом снизить процентную ставку по ипотеке на 0,25-1%, чтобы немного оживить спрос, но на более радикальные «уступки» клиентам, на мой взгляд, не пойдут.

А у застройщиков есть несколько выходов. Самый радикальный – свернуть бизнес и перенаправить свое внимание в какую-либо иную отрасль. Слабые, не уверенные в себе маленькие компании, скорее всего, так и поступят. Тем более, что именно их затронет минстроевский законопроект о дополнительных гарантиях дольщикам в случае его принятия.

Второй выход – снизить цены на строящееся жилье за счет урезания собственной маржи – кажется в российских условиях маловероятным. С учетом российской инфляции, мы не можем закладывать доходность бизнеса в 3-5% годовых, которая на Западе считается очень приличной.

Третий выход – самый разумный. Застройщик должен не просто строить объекты, а тщательно изучать спрос и покупательскую способность своих потенциальных клиентов. Приведу пример, в ЖК «Встреча» (г. Батайск) мы изначально планировали строить несколько секций второй очереди многоэтажного жилого дома в классе «комфорт» - большей комнатностью, и с большей площадью квартир.

Изучение спроса и диалог с клиентами четко показали: однокомнатные квартиры площадью более 38 кв.м., двухкомнатные более 55 кв.м. востребованы гораздо в меньшей степени, чем студия в 22-26 кв.м. или «однушка» 30-36 кв.м. Иными словами, покупателям чаще нужны небольшие квартиры и студии. Мы своевременно перепроектировали дом и на текущий момент за полгода до сдачи его в эксплуатацию распродали более 70% квартир. Это при том, что подавляющее большинство покупателей берут жилье для себя, а не с целью инвестиций. Наконец, четвертый выход – самый ожидаемый. Заключается он в государственном регулировании сегмента новостроек – от момента резервирования земельного участка и выдачи разрешения на строительство до стоимости и сроков подключения к инженерной инфраструктуре. Об этом очень много говорят, в том числе – на самом верху, но не всегда и не все возможное делается в реальности.

А бесконечно снижать цены за счет качества многоквартирных жилых домов сегодня уже никому не нужно. Строить нужно современное качественное жилье и продавать его по доступным для клиентов ценам.