Лизинг вместо ипотеки или Как купить недвижимость, если банк отказал в кредите

Жилищное кредитование сегодня переживает настоящий бум. Процентные ставки снизились до беспрецедентно низкого уровня 8% годовых, на рынок вернулась ипотека без первоначального взноса, а объемы выдаваемых кредитов растут из месяца в месяц. Но что делать тем, кто в силу определенных обстоятельств не может получить ипотеку? Плохая кредитная история, ведение собственного бизнеса, отсутствие подтвержденного дохода – эти факторы могут поставить крест на мечте о собственной квартире. Для таких категорий клиентов спасением является лизинг. Эксперты «Метриум Групп» ответили на самые важные вопросы об этом финансовом инструменте.

Что такое лизинг?

Дословный перевод с английского отглагольного существительного leasing – сдавать в аренду. В этом и состоит основная концепция данного финансового инструмента. Покупатель выбирает удовлетворяющий его по всем параметрам недвижимость, а затем обращается в лизинговую компанию. Та приобретает объект, а затем сдает его в долгосрочную аренду клиенту. На протяжении всего срока действия лизингового договора выплачиваются фиксированные ежемесячные платежи, а по окончанию контракта жилье передается в собственность покупателя. Существует также схема, в которой по окончанию срока лизинга клиенту необходимо выплатить остаточную стоимость недвижимости, либо отказаться от нее. Это может быть сделано для уменьшения размера ежемесячного платежа до уровня, сопоставимого с арендой аналогичной квартиры. Однако в России чаще встречается вариант с полным погашением стоимости недвижимости в период действия договора.

В чем отличие от ипотеки?

Основное отличие от ипотеки состоит в том, что приобретаемая недвижимость оформляется в собственность лизингодателя. А клиент на протяжении всего срока действия договора выступает в роли арендатора. Данный статус не дает ему возможности оформить постоянную регистрацию по месту жительства, что влечет за собой ряд ограничений при приеме детей в школы и детские сады (оформление происходит по остаточному принципу после имеющих «прописку») и отсутствие возможности голосовать на выборах. Впрочем, при покупке апартаментов зарегистрироваться на постоянной основе так и так нельзя, поэтому данный недостаток распространяется только на квартиры.

Сколько это стоит?

Дорого. При равной стоимости объекта, одинаковых первоначальном взносе и сроке, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту будет примерно на треть меньше, чем при покупке недвижимости в лизинг. Так, приобретая квартиру стоимостью 7,5 млн рублей с внесением 20% собственных средств и заключением договора на 10 лет, каждый месяц ипотечный заемщик будет выплачивать банку 84,2 тыс. рублей (по средней ставке ЦБ РФ 11,45% годовых). При аналогичных параметрах регулярный взнос по лизингу составит 123,7 тыс. рублей. Это примерно соответствует ставке 21,9% годовых.

Столь существенная разница в стоимости обусловлена тем, что при лизинге, помимо и без того высоких процентов за пользование денежными средствами, в платеж также включатся налоги, администрирование, ремонт и другие расходы, которые возникают у лизинговой компании как собственника недвижимости.

В чем выгода?

Учитывая высокую стоимость лизинга, возникает вполне резонный вопрос о том, кому может быть выгоден этот продукт. Конечно, если у покупателя высокая «белая» зарплата и кристально чистая кредитная история, то лизинг не даст ему никаких преимуществ. У данного инструмента несколько иная целевая аудитория. Это и владельцы собственного бизнеса с индивидуальными предпринимателями. И разного рода фрилансеры, не имеющие постоянной занятости и стабильного дохода. И те, кто получают зарплату по серым схемам. То есть все те, кого банки рассматривают в качестве неблагонадежных клиентов. И кто с высокой долей вероятности не получит одобрение по ипотеке. У лизинговых компаний требования к клиентам значительно ниже в силу того, что приобретаемый объект недвижимости находится в собственности лизингодателя, его риски минимальны.

Дополнительным бонусом лизинга является то, что это более штучный продукт, нежели поставленная на поток ипотека. Лизингополучатели могут рассчитывать на индивидуальный подход в части изменения условий предоставления финансирования, попросить отсрочку по ежемесячным выплатам или договориться об их уменьшении, продлить срок действия договора и т.д.

Где взять и что купить?

Если на рынке ипотеки безоговорочным лидером сегодня является Сбербанк, то в сегменте лизинга правит бал ВТБ24 и его «дочка» ВТБ24 Лизинг. Для физических лиц эта компания предлагает две программы: «Оптимальное решение» и «Стандарт». В первом случае максимальная сумма финансирования составляет 30 млн рублей, а размер аванса – 40% от стоимости недвижимости. При этом от клиента не требуется никакого подтверждения дохода, достаточно предоставить три документа, удостоверяющих личность (паспорт, водительские права, ИНН/загранпаспорт). По стандартной программе сумма увеличивается до 50 млн рублей, а размер собственных средств снижается до 10%. Но лизинговая компания потребует полный пакет документов, включая сведения о финансовой состоятельности. И там, и там срок составляет 10 лет с возможностью пролонгации.

Помимо ВТБ24 Лизинг ни одна другая компания в России не имеет в своей продуктовой линейке отдельных программ для лизинга недвижимости физическим лицам. Однако отдельные игроки готовы рассматривать такую возможность в индивидуальном порядке. Например, в случае обращения владельца бизнеса, уже являющегося корпоративным клиентом лизинговой компании.

А вот с вопросом «что купить?» есть один важный нюанс. Предметом лизинга может быть только готовый продукт, приобретаемый по договору купли-продажи. То есть новостройки и ДДУ отпадают. Остается «вторичка» и квартиры в готовых новостройках с оформленным разрешением на ввод в эксплуатацию.

Впрочем, у того же ВТБ24 Лизинг есть решение для новостроек. По своей сути это скорее рассрочка сроком до трех лет с возможностью пролонгации. Программа распространяется на проекты девелоперов, подконтрольных Группе ВТБ («Галс-Девелопмент», «УК Динамо»), а также на жилые и апартаментные комплексы финансовых партнеров: «Донстрой», «БЭЛ Девелопмент», «ИНТЕКО» («Магистрат»), ОПИН, ГК «Пионер», Группа ПСН, KASKAD Family и Urban Group.

Какие риски?

Как и при покупке жилья в ипотеку, в случае прекращения регулярного внесения ежемесячных платежей можно лишиться жилья. Но если с кредитной недвижимостью до момента фактического выселения может пройти несколько месяцев, а часть внесенных средств гипотетически можно получить обратно, то в случае лизинга оказаться «на улице» можно намного быстрее. Лизингодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если задержка платежа превысит согласованные сторонами сроки. Кроме того, лизинговая компания уполномочена обратиться в банк, в котором открыты счета клиента, и произвести безакцептное (то есть не требующее согласия владельца счета) списание суммы задолженности. «Лизинг недвижимости для физических лиц сегодня занимает ничтожно малую долю в общем объеме сделок на рынке, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Однако было бы неправильно говорить о том, что этот финансовый инструмент не нужен. Он может стать настоящей «палочкой-выручалочкой» для тех, кто не имеет возможности получить кредит на покупку жилья. Да и сравнение стоимости лизинга и обычной ипотеки не совсем корректно. Более уместной является аналогия с кредитами без первоначального взноса. Оба продукта дороги в обслуживании, но при этом каждый из них решает свои специфические задачи: позволяет купить жилье тем, у кого нет либо собственных средств, либо доступа к традиционной ипотеке».