На массовом рынке аренды жилья в Москве популярность «хрущевок» снизилась больше чем в два раза, спрос на найм квартир в новостройках не превышает 5 процентов

Согласно исследованию Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, число нанимателей лотов в «брежневках» за год выросло с 27 до 31% от общего количества, заинтересованность в аренде «сталинского» жилья снизилась в три раза; в сегменте многокомнатных объектов спрос не удовлетворен: он выше предложения на 4 п. п.

Спрос и предложение: типы домов

По итогам I квартала текущего года предложение арендного жилья в массовых сегментах Москвы на 35% превышает спрос, что демонстрирует оживление нанимателей по сравнению со спадом их заинтересованности, характерным для начала зимы и периода затяжных праздников, когда разрыв между спросом и предложением составлял не менее 50%.

Проанализировав характер спроса нанимателей, специалисты ИНКОМ-Недвижимость констатируют заметные изменения. Так, по сравнению с показателями IV квартала 2016 года востребованность объектов в «хрущевских» пятиэтажных домах упала больше чем в два раза – с 15 до 7%, отрицательная динамика за год – 10 п. п. В старых панельных 9–14-этажках, напротив, число арендаторов увеличилось: 31% от общего спроса против 26% по итогам предыдущего квартала и против 27% год назад.

Популярность лотов экономкласса в современных панельных и монолитных домах растет: с 57 до 60% за квартал и на 10 п. п. по сравнению с показателем I квартала 2016-го.

Заинтересованность в найме «сталинского» жилья за прошедший квартал не изменилась, но в годовом выражении снизилась в три раза – с 6 до 2%.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Снижение востребованности квартир в пятиэтажных домах объясняется, в первую очередь, широтой выбора экономичных вариантов с более качественными характеристиками – просторными кухнями, увеличенным метражом и новыми коммуникациями.

Кроме того, безусловно, свою роль также сыграла ситуация, сложившаяся в отношении сегмента ветхого жилья: арендаторы опасаются, что в период срока найма дом пойдет под снос и возникнет необходимость переезда и новых финансовых затрат. Таким образом, сегодняшний спрос на квартиры в ''хрущевках'' формируется вокруг самых низкобюджетных вариантов.

Соответственно, часть нанимателей теперь проявляет интерес к другим категориям жилья – лотам в старых панельных многоэтажках и современных домах экономкласса. Арендные ставки в «брежневках» на 5-7% выше, чем в пятиэтажках, а наниматели в сегменте ''эконом'' всегда старались выбирать более дешевые варианты. И только ажиотаж вокруг сносимого жилфонда подогрел интерес квартирантов к домам эпохи Брежнева.

Главной причиной популярности современного жилья экономкласса специалисты называют его низкую стоимость найма за счет локации: активное строительство таких объектов осуществляется главным образом на окраинах Москвы».

Несмотря на растущий интерес к лотам в современных домах на окраинах столицы, количество арендаторов квартир в недавно построенных домах (в течение 3 лет после ввода в эксплуатацию здание считается новостройкой) снизилось в два раза по сравнению с докризисным периодом: сегодня их доля от общего числа нанимателей не превышает 5%. Оксана Полякова: «С одной стороны, причиной непопулярности новостроек у арендаторов являются неудобства и сложности периода адаптации – усадка дома, не до конца отлаженные коммуникационные системы, недостаточная развитость инфраструктуры и т. д. С другой стороны, их низкая востребованность объясняется богатством выбора на рынке аренды. Основная мотивация найма таких объектов – дисконт в 7-10%. В некоторых случаях, когда ремонт в новой квартире выполняется нанимателями, проживание в период работ может быть вовсе бесплатным: ''под ремонт'' сдается 20% съемного жилья в новостройках».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость проанализировали состав предложения на массовом рынке аренды столичных квартир. Так, объем квартир в старых панельных и кирпичных 5-этажных домах снизился: сейчас это 27% против 34% в IV квартале 2016-го и против 44% год назад. Рост объема предложения в современных домах составляет 5 п. п. по сравнению с IV кварталом 2016-го и 15 п. п. – за год. Сегодня на его долю приходится 31% от общего объема. Квартиры, экспонируемые в «брежневках», за год продемонстрировали прирост в 3 п. п. – с 25 до 28%. Годовое изменение количества объектов в «сталинских» домах составило всего 1 п. п.: с 15 до 14%.

Спрос и предложение: количество комнат

В первую очередь принцип бюджетосбережения действует при выборе объекта по количеству комнат – наиболее востребованы у арендаторов 1-комнатные квартиры: на их долю в I квартале 2017 года приходится 39% спроса, что на 2 п. п. превышает показатель предыдущего квартала, но на 2 п. п. ниже уровня I квартала 2016-го. Предложение в этом сегменте в I квартале 2017-го полностью удовлетворяет спрос, год назад оно было ниже сегодняшнего показателя на 4 п. п. Причиной снижения предложения в 2015-м – начале 2016 года явилось «вымывание» недорогих ликвидных объектов в силу резкого повышения спроса на них, когда арендаторы массово переезжали в более низкобюджетные квартиры.

За «однушками» следуют 2-комнатные объекты, в которых заинтересованы 28% арендаторов против 26,5% в предыдущем квартале и против 29,1% год назад. Предложение таких объектов всего на 1 п. п. выше спроса, и с I квартала 2016-го по I квартал 2017 года оно было практически стабильным.

В течение рассматриваемого годичного периода наблюдается устойчивый рост популярности комнат как наиболее бюджетной категории жилья: с 12,9 до 17%; в рамках отчетного квартала – на 1,5 п. п. Предложение на протяжении всего этого времени неизменно превышает спрос – на 3 п. п.

Рейтинг спроса многокомнатных квартир по итогам первых кварталов в 2016 и 2017 годах практически не изменился, но существенно снизился по сравнению с показателем IV квартала 2016-го: с 21% до 16%. Предложение объектов этого формата лишь в начале прошлого года оценивалось как избыточное – на 3 п. п., в IV квартале 2016 года оно было ниже спроса на 5 п. п., в I квартале 2017-го – на 4 п. п.

Оксана Полякова: «Прошлогодний рост востребованности многокомнатных квартир можно объяснить усиливающимся в тот период трендом найма в складчину. С учетом ограниченности количества подобных объектов набиравшая обороты популярность способствовала их «вымыванию» с рынка. Кроме того, спрос на совместную аренду все же имеет специфический характер, его нельзя назвать повсеместным – в прошедшем году он был в значительной степени удовлетворен, и пока нового всплеска не наблюдалось».

Цены В течение последних кризисных лет (начиная с середины 2015 года) средняя стоимость найма на столичном рынке массового жилья менялась несущественно, коррекция происходила в индивидуальном порядке – на определенные объекты и в результате торга.