На «вторичке» столицы максимальная средняя площадь квартир наблюдается в Раменках, минимальная - в Печатниках

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость составили ТОП-3 районов с наибольшими и наименьшими средними метражами вторичных квартир, выставленных на продажу в старой Москве. Победителем в первом рейтинге стал район Раменки (103 кв. м), а лидером антирейтинга – Печатники (41 кв. м). В ТОП-лист с максимальными площадями вошли престижные районы, где в экспозиции представлены квартиры внушительных размеров, относящиеся как к старому жилищному фонду (дореволюционное жилье вроде доходных домов, строения сталинской эпохи для номенклатурной элиты и т.д. в Якиманке и Хамовниках), так и к новому (недвижимость в современных жилых комплексах в Раменках). Подчеркнем, что здесь и далее речь идет исключительно о тех объектах первичного рынка, которые перешли во вторичный сегмент.

Во втором списке фигурируют наиболее бюджетные локации столицы, застроенные в основном устаревшими 5- и 9-этажными домами с квартирами небольших параметров. Причем если в Кузьминках и Вешняках идет строительство новых домов (в основном также с объектами не самых значительных габаритов), то в Печатниках и Гольяново, социально и экологически неблагополучных районах, которые не представляют особенного интереса для девелоперов, сегмент новостроек совершенно не развит.

Согласно подсчетам аналитиков компании, в районах, лидирующих по средней площади вторичных квартир, данный показатель за год сократился (наиболее заметно – в Якиманке, на 11%, со 113 до 101 кв. м). Это объясняется тем, что в период кризиса застройщики высокобюджетных ЖК, стремясь расширить целевую аудиторию покупателей, предлагают им более разнообразную линейку метражей, в том числе меньшие по размеру, но более доступные по цене лоты. В то время как в локациях из второго рейтинга, где ведется строительство (в Кузьминках и Вешняках), наблюдается обратный процесс – увеличение среднего числа «квадратов» (на 6% и 5% соответственно). Площадь самой большой вторичной квартиры в Раменках равна 475 кв. м, она экспонируется по цене 321,3 млн рублей. Самый маленький объект в Печатниках – «однушка» площадью 32 кв. м и стоимостью 5,3 млн рублей.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что тенденция к постепенному росту усредненных размеров вторичных квартир носит универсальный общерыночный характер для столицы в целом. Так, если пять лет назад средняя площадь объектов на «вторичке» составляла 56 кв. м, то к текущему моменту она расширилась на 12,5%, до 63 кв. м. По мнению экспертов компании, это связано преимущественно с увеличением метражей лотов в новостройках средних ценовых сегментов: потребительские предпочтения эволюционируют, нынешний массовый покупатель стремится к более комфортным условиям проживания, что приводит к изменению политики девелоперов, которые в попытках оставаться конкурентоспособными оптимизируют квартирографию в своих проектах.

Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на данный момент средний размер квартиры на вторичном рынке жилья старой Москвы в целом равняется 63 кв. м. Пять лет назад этот показатель был меньше – 56 кв. м, год назад он достиг отметки в 59 кв. м. В компании составили рейтинг районов с максимальной и минимальной усредненной площадью вторичных объектов, причем при подготовке учитывались локации с объемом предложения не менее 100 лотов.

Результаты рейтингов комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Жилищный фонд района-лидера Раменки изначально состоял в основном из квартир стандартных размеров, однако активное возведение здесь премиальных ЖК, объекты в которых постепенно переходили во вторичный сегмент, привело к значительному росту в нем средних метражей.

А в Якиманке и Хамовниках недвижимость внушительных площадей относится к трем разным историческим пластам жилищного фонда. Во-первых, это дореволюционное жилье, в частности, доходные дома, в которых имелись квартиры с невероятными даже по сегодняшним меркам метражами – 200, 300 и более “квадратов”. В советское время из них были сформированы коммуналки, однако в дальнейшем жилому пространству вернули первозданный вид. Второй пласт – здания сталинской эпохи, где в номенклатурных квартирах обитала верхушка советской элиты, наиболее показательные примеры – строения на Фрунзенской набережной и на Комсомольском проспекте в Хамовниках. Специфика этих домов такова, что однокомнатные объекты в них отсутствуют как класс, а прочие квартиры разной комнатности по габаритам существенно превосходили типовые варианты того времени.

Третий пласт – современное жилье, причем появляться массово оно начало в тучные годы, когда гигантские квартиры являли собой демонстрацию статуса собственника и владеть как можно большим количеством “квадратов” было крайне престижно и модно. Застройщики были рады стараться и предлагали клиентам квартиры поистине колоссальных площадей, в которых из-за избыточности пространства появлялись четвертый, пятый и т.д. санузел, сауны, огромные хранилища для шуб, которыми по факту почти не пользовались. Однако череда экономических кризисов привела к смене парадигм в среде состоятельных покупателей и формированию противоположного тренда – на рациональное использование жилого пространства и отказ от действительно лишних метров. Девелоперы со своей стороны извлекли урок из “болезни роста” и в сегментах “бизнес” и “элит”, где спрос сейчас и так находится на невысоком уровне, провели сокращение площадей – чтобы сделать квартиры более привлекательными и доступными для целевых групп. Но даже несмотря на это, габариты нового жилья, предлагаемого в названных локациях, остаются весьма значительными – законы жанра».

В ТОП-3 с наименьшим средним метражом вторичных квартир вошли самые бюджетные районы столицы. Так, Печатники – мало востребованная у широкого круга покупателей локация, она удалена от центра, кроме того, из-за большого количества предприятий на своей территории характеризуется крайне неблагополучной экологической обстановкой. Жилищный фонд Печатников в основном состоит из панельных строений, в которых обычно представлены квартиры небольших размеров. Кроме того, аналитики компании отмечают, что новостроек и, соответственно, первичного рынка как такового здесь нет, как следствие, нет и переходов объектов из одного сегмента в другой. То же самое можно сказать и о Гольяново, одном из наиболее социально неблагополучных мест Москвы (в одном из исследований компании Гольяново характеризовалось как район, который подвержен дальнейшей геттоизации). Здесь преобладает устаревший жилищный фонд, а на «первичке» в продаже имеются лишь единичные лоты. Поэтому средний метраж вторичных квартир, экспонируемых в Гольяново, за год не изменился.

В Кузьминках и Вешняках жилищный фонд по большей части состоит из устаревших 5- и 9-этажных строений, здесь шире представлены 1- и 2-комнатные квартиры, 3-комнатные встречаются реже. Площадь «однушек» в зависимости от серии дома варьирует от 29 до 33 кв. м, «двушек» – от 41 до 46 кв. м, «трешек» – от 54 до 58 кв. м. Более того, появляющееся здесь новое жилье также в основном представлено бюджетными объектами небольших параметров. Это закономерно обусловлено особенностями спроса: премиальные квартиры с внушительными метражами не были бы востребованы в локациях, где основными покупателями недвижимости являются граждане с низким уровнем дохода.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Рейтинги районов с максимальными и минимальными метражами на столичной “вторичке” наглядно показывают сильнейшее социальное неравенство наших сограждан: одни не знают, что делать с очередным санузлом, а другие ютятся большой семьей в крошечной “однушке”. Отмечу, что по результатам разных исследований в России площадь жилья, которая приходится на одного человека, в среднем составляет 23 “квадрата”, что является крайне низким значением. В США, к примеру, этот показатель в три раза больше – 70 квадратных метров, в странах Европы – около 40. При этом очевидно, что количественные и качественные характеристики жилья, которое может позволить себе среднестатистический покупатель, – мерило благосостояния общества. И инициированный властями курс на ежегодное введение в эксплуатацию десятков миллионов квадратных метров жилья по стране в целом как раз нацелен на то, чтобы поступательно, эволюционным путем приблизиться к оптимальным стандартам обеспеченности населения жилым пространством».

Наибольшим по размеру – 475 кв. м – вторичным объектом в Раменках (исключительно в данном конкретном районе, а не на московской «вторичке» в целом) стала 7-комнатная квартира на последнем этаже 6-этажного монолитного дома по улице Косыгина. Стоимость предложения этого лота – 321,3 млн рублей. Самая маленькая вторичная жилплощадь в Печатниках – «однушка» в 32 кв. м, расположенная на 6-м этаже 9-этажного панельного дома на улице Полбина. Она выставлена на продажу по цене 5,3 млн рублей.