Недвижимость не лучший инструмент для инвестиций - эксперт

По мнению генерального директора АН "Красная горка" Максима Логвинова, недвижимость не лучший инструмент для инвестиций.

Как и в истории с бытовой техникой, которую на волне девальвации рубля население сметало с полок магазинов, недвижимость оказалась таким же товаром, покупая который граждане стремились сохранить свои сбережения от обесценивания. Однако, как показал опыт последних нескольких месяцев, не самым лучшим товаром. Те, кто купили квартиру на пике спроса в декабре-феврале, обеспечив рост показателей строительных компаний, уже наверняка пожалели о поспешном решении. Конечно, если им не посчастливилось продать доллары, в которых хранились сбережения, на пике курса в декабре. Но таких были единицы, в основном, все скупали валюту "на хаях", а когда курс падал, пытались поскорее избавиться от нее через обменники. Несложно догадаться, что в последнем примере выгодоприобретателями оказались банки, которые увеличили разницу между курсом покупки и продажи валюты. Точно так же и в случае с бытовой техникой - заработали исключительно сетевые магазины, которые за пару недель выполнили годовой план. А вот "горе-инвесторы" еще долго распродавали третий холодильник и пятый "инвестиционный" утюг через доски объявлений в Интернете.

При чем здесь утюги и холодильники, когда речь идет о недвижимости? Очень просто: "квадратные метры" точно такой же товар, цена на который даже в меньшей степени (по сравнению с бытовой техникой) зависит от курса доллара, чем от соотношения спроса и предложения. Спрос падает, а вслед за ним и цена. Она просела с начала года по различным сегментам (за исключением элитки) от 3% до 15%. При этом застройщики говорят, что цены на стройматериалы растут, а значит скоро будет повышение цен на недвижимость и бесконечно они падать не могут. С этим сложно поспорить, если бы не одно "но": подобное утверждение не работает на падающем рынке, причем не просто падающем, а вошедшем в неуправляемое пике. Уже сейчас некоторые застройщики, оказавшись не в состоянии обслуживать ранее взятые кредиты, готовы продавать квартиры по цене ниже себестоимости. Демпинг на рынке не приветствуется, потому о подобных предложениях не кричат с городских билбордов, а предлагают их "из-под полы". Или под "красивой оберткой", как недавно было в рамках широко разрекламированной акции "черная пятница риелтора". Там доверчивым покупателям в частности предлагались квартиры со скидкой 27% в жилом комплексе "Валь Д'Эмироль", где уже есть обманутые дольщики. Материалы по данному делу были направлены в прокуратуру и налоговую службу.

Отмечу, что демпинговые цены зачастую предлагаются в проектах незавершенного строительства, которые рискуют совсем скоро быть замороженными. Необходимо помнить, что у подобных девелоперов уже несколько последних месяцев "чемоданное настроение". И ключи от заветной квартиры можно будет ждать годами как и тех, кто возьмет на себя достройку проблемных объектов. Поэтому "вестись" на разного рода "глобальные распродажи", "черные пятницы", или "слив стоков" на рынке недвижимости очень опасно. Я бы вообще не советовал сейчас покупать жилье на этапе строительства и даже по 214-ФЗ. Этот закон действительно защищает права дольщиков, в части того, что к нерадивому застройщику могут быть применены санкции. Но если у компании и так проблемы с кредиторами и она находится на грани банкротства, то на требования 214-ФЗ ей есть дело в самую последнюю очередь. А значит этот нормативный акт в условиях глобального кризиса на рынке скорее создает опасное ощущение защищенности, нежели дает какие-либо гарантии. Мое глубокое убеждение, что на сегодняшний день покупать квартиры даже в инвестиционных целях можно только уже в готовых домах и Очень желательно с собственностью. Финансовое положение значительного числа застройщиков не самое лучшее, поэтому в случае дальнейшего обвала спроса на рынке недвижимости, на месте СУ-155 может оказаться практически любой крупный девелопер.

Могу дать одну небольшую подсказку, как сейчас можно купить квартиру дешевле, чем у крупных застройщиков, которые на каждом углу жалуются на рост цены стройматериалов и предрекают грядущее повышение "рыночной" стоимости квартир, но с такими же юридическими гарантиями как у крупных и всем известных игроков. Дело в том, что строительный процесс вовсе не ограничивается только теми широко разрекламированными компаниями, которые собственно возводят дома, или под брендом которых реализуются проекты. Есть еще владельцы земли, на которой ведется строительство, инвесторы, огромное количество подрядчиков. Все они получают оплату за свою работу, как правило, бартером - то есть квартирами. Но им не нужны "квадратные метры", а требуются живые деньги, оборотные средства, поэтому они куда более сговорчивы в плане торга, чем "маркетмейкеры" - компании из верхних строчек рейтинга девелоперов. Не говоря уже о том, что у застройщиков действительно есть некий уровень рентабельности (правда на каком он уровне, известно только им самим), ниже которого они опускаться не готовы, опасаясь обрушить весь рынок. А вот у всех остальных участников строительного процесса этого уровня практически нет, как и опасений стать катализатором глобального обвала - объемы не те. Да и получают они "квадратные метры" значительно дешевле той рыночной стоимости, которую выставляют на эти же объекты крупные застройщики. Проблема только в том, что подобные продавцы не дают широкой рекламы, а зачастую и вовсе предпочитают действовать через проверенные агентства, нежели самостоятельно.

Если удастся найти такой вариант, то его можно рассматривать в качестве потенциального объекта для инвестирования: цены уже достигли достаточно интересного уровня, и ловить "дно" непрофессиональным участникам рынка будет очень сложно. Теоретически через пару-тройку лет подобную квартиру можно будет выгодно перепродать, а до этого момента сдать в аренду для компенсации части затрат. Хотя недвижимость с точки зрения инвестирования средств, сейчас не самый лучший инструмент. Его перспективная доходность и ликвидность вызывает большие сомнения. Особенно подчеркну, что этот совет не распространяется на тех, кто хочет улучшить собственные жилищные условия: для них сейчас самое время присмотреться к рынку, который очень скоро может нащупать нижнюю границу ценового коридора.