Подводные камни закона о "банкротстве"

Судебная практика, к сожалению, сегодня не радует покупателей недвижимости. Порой даже вполне добропорядочных приобретателей жилья выселяют на улицу. Причин тому много. А с принятием закона о банкротстве физических лиц стало на одну больше. О том, какие опасности несет для рынка недвижимости этот закон, рассказывает директор по работе с агентами.

Департамента продаж страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:

- Данный закон опасен, в первую очередь, тем, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. Кто может стать банкротом?

Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Объявить гражданина банкротом может только суд.  При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс. рублей, просрочка по долгам должна быть не менее трех месяцев. Кроме этого, нужно помнить, что Верховный суд РФ не так давно разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, размер неисполненных обязательств значения не имеет. Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий:

1) должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок. 2) имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность.

Банкрот и продажа жилья

Согласно закону о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут быть признаны недействительными сделки, которые заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок. То есть суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. Покупатель всегда рискует в таких сделках. Если что-то пойдет не так, то доказать, что вы заплатили больше, даже до закона было очень сложно. В случаях же с банкротством вероятность реализации этого риска возрастает многократно.

Риски при покупке жилья можно снизить

Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить историю не только квартиры, но и самого продавца. Подозрительными являются сделки, в которых:

• стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья;
• продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками;
• продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени;
• предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее.
• Провести проверку продавца можно на следующих ресурсах:
• Служба судебных приставов — проверка на наличие исполнительных производств;
• Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства;
• Арбитражный Суд г. Москвы — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства.

Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации).

Спаси купленную недвижимость поможет страховой полис

Покупать или не покупать жилье у продавца, имеющего долги, решать уже вам.

И в этом случае, чтобы обезопасить себя от дальнейших проблем, нужно застраховать купленную недвижимость от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще не известно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или хождения по судам и доказывания, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта. Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. Вас будет защищать страховая компания. И это более лучшая и надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.

И последнее. Если выбранную вами квартиру, компания страховать не берется, то лучше от покупки этой недвижимости отказаться. Как говорится, от греха подальше.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН