Поможет ли рынку недвижимости появление компенсационного фонда

Поможет ли рынку новый компенсационный фонд? Избавит ли он рынок от обманутых дольщиков? Отразятся ли нововведения на стоимости жилья?

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:

- Полагаю, что компенсационный фонд – это единственно возможная в России модель защиты прав участников долевого строительства. Как показала практика, частные страховщики не смогли покрыть убытки ни одного крупного долгостроя в стране. Компенсационный фонд теперь послужит главной гарантией того, что какая бы беда не приключилась с девелопером или его проектом, покупатель получит свою квартиру, которую достроят на деньги из общей «кассы взаимопомощи». Это придаст дополнительную уверенность клиентам, которые сегодня испытывают неуверенность в надежности вложений в долевое строительство и предпочитают менее ликвидную «вторичку».

В конечном счете их уверенность конвертируется в рост спроса на новостройки. Так компенсационный фонд поможет рынку. Но есть и риск: главный из них – это очередной виток ужесточения условий работы застройщиков. Поправки в 214-ФЗ фактически закрывают вход в отрасль новым игрокам и ставят в стесненные условия уже работающие компании. Для крупных девелоперов новые требования, конечно, не станут критичными, но на доходность бизнеса все же повлияют. Перекроет ли дополнительный приток покупателей на долевой рынок возросшие издержки бизнеса, покажет время.

Дмитрий Железнов, директор по продажам Kalinka Group:

- Закон, предполагающий создание компенсационного фонда в сфере долевого строительства не окажет большого влияния на рынок новостроек. Инвестирование всегда связано с риском. При этом покупатели элитных квартир несколько проще относятся к затягиванию сроков строительства объекта, - в том числе потому, что в элитном сегменте незавершенные объекты встречаются реже, чем на рынке жилья эконом-класса.

Однако в предлагаемых поправках о компенсационном фонде есть спорный момент, затрагивающих интересы дольщиков элитных и премиальных жилых комплексов. Среди них есть инвесторы, целью которых является получение прибыли, но основную часть все же составляют люди, приобретающие квартиры или апартаменты для личного проживания. Согласно закону, застройщики будут перечислять в компенсационный фонд часть средств, полученных по ДДУ, то есть внесенных дольщиками. При том, что все дольщики будут отчислять одинаковый процент, суммы компенсаций будут различными, - кто-то получит их в полном размере, а кто-то лишь частично, в пределах 100 кв. метров, обозначенных поправками. Это выглядит как дискриминация покупателей, приобретающих квартиры большого метража, - а в сегменте элитной недвижимости они составляют значительную часть.

Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group:

- На системном уровне избавление рынка от обманутых дольщиков зависит от повышения эффективности бизнеса компаний в зоне риска. И это решения не в сфере ужесточения внешнего надзора, а в сфере переосмысления бизнес-модели и глобальной перенастройки процессов: выявления ниши, создания востребованного продукта, реализация которого позволит планомерно исполнять финансовые планы и обязательства.

Что касается компенсационного фонда, в целом решение заменить не оправдавшую надежды систему страхования участников долевого строительства логично. Любая страховая компания руководствуется принципами эффективности своего бизнеса, выплата компенсаций для нее — потеря прибыли. Это главная причина того, что страховая система так и не заработала. Создание фонда, единственной задачей которого будет защита интересов дольщиков, — решение стратегически верное. Цели и задачи вполне достижимы, если будет задан правильный алгоритм формирования и распределения средств. Пока он не проработан, и нам сложно сказать уверенное «да, компенсационный фонд станет эффективной мерой». На уровне идеи мы поддерживаем его создание, но с оговоркой, что регламент действий должен быть прозрачным и понятным всем участникам долевого строительства.

Отразятся ли нововведения на стоимости жилья?

Озвученный сегодня процент взносов в компенсационный фонд сопоставим с аналогичными платежами страховым компаниям, поэтому данная статья расходов в стоимости конечного продукта девелоперами уже учтена. Но взносы в компенсационный фонд — далеко не единственное нововведение 214-ФЗ, ряд других требований повлекут увеличение расходной базы, и, как следствие, отразятся на цене для покупателей. Стоит понимать, что сегодня экономика девелопера не позволяет компенсировать «за свой счет» дополнительные факторы роста, каждый новый в конечном итоге переносится в стоимость продукта.