Практика страхования ответственности показала свою низкую эффективность с точки зрения защиты прав долевых инвесторов - Эксперт

Поможет ли рынку новый компенсационный фонд? Избавит ли он рынок от обманутых дольщиков? Отразятся ли нововведения на стоимости жилья?

Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век»:

- В части создания компенсационного фонда долевых инвестиций и в части отмены страхования ответственности застройщиков новый законопроект полезен. Практика страхования ответственности показала свою низкую эффективность с точки зрения защиты прав долевых инвесторов. Поручительство банков по обязательствам застройщика также использовалось крайне редко, так как банки отказывались брать на себя риск отвечать за нарушения обязательств застройщика.

После создания фонда при заключении договора участия в долевом строительстве между застройщиком и долевым инвестором застройщик будет обязан делать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены объекта долевого строительства. Данные денежные средства застройщик будет обязан оплачивать до регистрации договора участия в долевом строительстве за счет своих средств. Разумеется, наиболее вероятно, что эти деньги будут заложены в себестоимость объекта долевого строительства, и включены в цену по ДДУ. Этот долевой сбор фактически заменяет ранее оплачиваемые застройщиками страховые взносы в рамках страхования их ответственности. Поэтому ожидать в связи с этим сильного роста цен на квартиры в новостройках не стоит, так как предложение на это рынке, например, в Московской области пока существенно превышает спрос. Фонд создается путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в Публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Обязанность делать отчисления в фонд возникает у застройщиков, если первый договор участия в долевом строительстве будет зарегистрирован после государственной регистрации нового фонда в ЕГРЮЛ. Основными функциями фонда будут: осуществление за счет денежных средств, собираемых с застройщиков, выплат в пользу так называемых «обманутых долевых инвесторов», а также финансирование завершения строительства объектов незавершенного строительства, принадлежащих застройщикам, признанным в установленном порядке банкротами. Одновременно с принятием норм о создании фонда законодатель в очередной раз существенно ужесточил требования к деятельности застройщиков. По тем проектам, разрешение на строительство по которым будет получено после 01.07.2018 года, застройщики будут обязаны продавать квартиры в новостройках по ДДУ путем создания специальной проектной компании, которая сможет получить только одно разрешение на строительство. Она также сможет открыть только один расчетный счет, а также не сможет заниматься какой-либо другой предпринимательской деятельностью кроме реализации жилищно-строительного проекта.

При этом, каждый раз при направлении проектной декларации в контролирующий орган данная компания должна подтверждать наличие на своем расчетном счете денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строящегося объекта. При этом застройщики не смогут тратить на рекламу, на маркетинг, а также на оплату заработных плат и на другие цели кроме строительства более 10 % бюджета от строительного проекта. Если за счет долевых инвестиций граждан будет финансироваться строительство социальной инфраструктуры, такая инфраструктура должна будет передаваться не в муниципальную, а в долевую собственность всех инвесторов. Чтобы реализовывать жилищно-строительные проекты с привлечением долевых инвестиций граждан в новых реалиях застройщикам потребуется серьезно реструктурировать свой бизнес, в том числе корпоративную структуру своих активов. Юридическое ужесточение деятельности застройщиков не помогает долевым инвесторам, а наоборот, создает новые риски для них, так как в случае избыточного давления на застройщиков со стороны государства может задерживаться реализация проектов. С учетом повышения конкуренции на рынке новостроек застройщик мотивированы к тому, чтобы снижать цены на квартиры и предлагать более качественные продукты инвесторам, а также строго выдерживать сроки строительства. Избыточное бюрократическое вмешательство со стороны государства в отношения застройщиков и долевых инвесторов, которое мы видим, скорее угроза для последних, чем помощь, дополнительный фактор риска.