Предпосылки для снижения стоимости на рынке жилья отсутствуют - эксперт

Станет ли жильё доступным? Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье? Что должно произойти для снижения цены на квартиры в новостройках? Влияет ли курс доллара и евро на стоимость недвижимости?

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:

- Несмотря на высокий уровень предложения, предпосылки для снижения стоимости на рынке жилья отсутствуют. Дело в том, что на протяжении последних трех лет девелоперы практически не повышали цены. Средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье по итогам 2016 года составила 82 тысячи рублей, что всего на 1,2% выше, чем в 2014 году. Одновременно за этот период произошло несколько серьезных событий, повлиявших на себестоимость проектов. Прежде всего, речь идет о кратном обесценивании рубля. Проблема в том, что строительная отрасль во многом зависит от импорта. В результате высокой волатильности заметнее всего подорожало инженерное оборудование и элементы облицовки фасада. Парадоксально, но даже на металл и арматуру стоимость пошла вверх, хотя речь идет о производстве на территории нашей страны.

Дело в том, что рынок строительных материалов в большинстве регионов России пока не системен и зачастую контролируется несколькими крупными игроками. Используя свое положение, они повышают цены на стройматериалы пропорционально удорожанию импортных, часто без весомых на то оснований. До тех пор, пока на рынке стройматериалов сохранится такая же бессистемность, девелоперы вынуждены будут играть по правилам, установленным монополистами. Сегодня крайне необходима поддержка небольших производителей со стороны государства в части кредитования и налоговых льгот, что позволит расширить рынок, сформировать полноценную конкурентную среду и создать противовес крупным игрокам. Как следствие, снижение цен на стройматериалы позволит пересмотреть себестоимость и предложить конечному покупателю более доступный продукт.

Помимо роста курса доллара и монополии на рынке стройматериалов, на конечную цену квадратного метра оказывают влияние изменения в 214-ФЗ. Это введение эксроу-счетов, создание компенсационного фонда, налог на непроданные квартиры и пр. Все это, безусловно, необходимо для освобождения рынка от неблагонадежных застройщиков. В то же время стоит понимать, что девелоперам в итоге придется либо частично пересмотреть цены, заложив дополнительные затраты в общую стоимость, либо сократить маржинальность. С учетом того, что некоторые застройщики уже работают «на грани фола», у них уже нет внутренних ресурсов для снижения себестоимости.

Таким образом, на протяжении последних двух лет стоимость «квадрата» на первичном рынке Подмосковной недвижимости сохранялась преимущественно благодаря уменьшению доходности девелоперского бизнеса, однако пределы сокращения цен за счет маржи застройщика уже достигнуты, и продолжения этой тенденции ждать не стоит. Соответственно, с учетом текущих реалий рынка пока предложить более доступный продукт не представляется возможным. И без помощи и льгот для девелоперов со стороны государства ситуация не изменится. Возможно, стоит актуализовать строительные нормы по обеспечению социальной инфраструктурой с учетом территориального признака и уже сложившейся застройки. Последние несколько лет власти не упрощают, а только ужесточают требования, предъявляемые к застройщикам по социальной нагрузке (количеству школ, детских садов, поликлиник). Однако стоит рассматривать нормы по обеспеченности населения детскими садами и школами не только с точки зрения цифр, но и реальной ситуации. Только такой подход властей поможет создать нам комфортную среду и одновременно дать возможность снизит себестоимость строительства вместе с рыночными ценами для покупателя.