При найме жилья собственники и квартиранты испытывают одинаковые страхи, но в большинстве случаев не ведут отчетность, а верят друг другу «на слово»

По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, наниматели и наймодатели жилых помещений испытывают одинаковые опасения при подписании договора найма и в течение всего срока его действия. Специалисты компании назвали основные причины тревоги, в равной степени значимые для обеих сторон сделки аренды, и выяснили, насколько эти страхи оправданы в сегодняшних условиях.

По данным ИНКОМ-Недвижимость, 100% арендаторов и арендодателей страшит вероятность расторжения договора найма раньше намеченного срока. Собственник в этом случае вынужден искать нового жильца, что в условиях, когда предложение в 1,5 раза превышает спрос, совсем не просто. Квартира же будет простаивать и вместо дивидендов приносить лишь расходы на ее содержание. Арендаторы, даже при большом выборе, не любят менять места жительства из-за новых финансовых трат, потери времени и сил на поиски квартиры, переезд, выплату новой арендной платы, залоговой суммы и комиссионных агенту. Действительное положение вещей.

На сегодняшний день не более 5% договоров найма расторгаются раньше установленного срока против рекордных для последних пяти лет 35% – данный показатель был зафиксирован в конце 2014 года, в период массового оттока арендаторов с рынка.

Во избежание неожиданностей в договоре прописываются обязательства сторон оповестить друг друга о своих намерениях не позднее, чем за месяц до предполагаемого расторжения, и тем или иным способом компенсировать причиненный ущерб. Конечно, условие действительно, если расторжение договора не является следствием противоправных действий одной из сторон сделки.

Другое распространенное опасение, возникающее у всех участников рынка аренды жилья, – мошеннические действия второй стороны сделки. Например, будущие квартиранты наслышаны о риске столкнуться с самозванцами, выдающими себя за собственников: они способны подделать документы, получить деньги в размере арендной ставки и залога, потом исчезнуть – сделка будет признана недействительной, а арендатор окажется на улице без возмещения ущерба.

Действительное положение вещей.

Опасность мошенничества была весьма ощутимой в конце 1990-х – начале 2000-х годов. По статистике ИНКОМ-Недвижимость, тогда примерно 15 сделок из 100 пытались провести аферисты, при этом на «открытом» рынке число мошеннических сделок было гораздо более внушительным. Сегодня на 100 показов приходится 5-7 попыток недобросовестной сдачи в аренду, которые пресекаются профессиональными риэлторами уже в процессе проверки правоустанавливающих документов на жилье. Однако без сопровождения специалистов по недвижимости вероятность встретить нарушителей закона при найме гораздо более велика. И это уже относится к статистике правоохранительных органов.

100% наймодателей считают реальным риск того, что в квартире будут проживать люди, не указанные в договоре, либо жилплощадь может быть передана в субаренду. Действительное положение вещей.

Арендатор имеет право пересдать жилплощадь только в случае, когда согласие собственника на такие действия прописано в договоре. Воспользоваться лазейкой при отсутствии запрета на пересдачу квартиры нельзя: если разрешение не дано письменно, то по умолчанию субаренда противозаконна. В рассматриваемой ситуации правомочно расторгнуть договор найма, выселить всех нанимателей и поднанимателей, а при нанесении порчи имуществу взыскать штраф. За последний год в ИНКОМ-Недвижимость зафиксированы всего две заявки на поиск жильцов от наймодателей, ранее расторгнувших договор с арендаторами-мошенниками. Опасение понести дополнительные финансовые потери в период найма обоюдно для 100% арендаторов и арендодателей. Квартирантов пугает перспектива увеличения ставки найма или невозврата залоговой суммы. Собственники страшатся задержек или невыплаты арендной платы, неоплаты ЖКУ.

Действительное положение вещей.

Договором найма предусматривается сохранение размера арендной ставки до окончания срока найма, он может быть изменен при продлении договора. По договоренности сторон залоговая сумма возвращается арендатору по окончании периода найма.

За 2015 год и за прошедший период 2016-го споров и разбирательств по данным предметам не отмечено. На ситуацию в значительной мере повлияло общее экономическое положение и состояние рынка аренды, когда несоблюдение правил наймодателем повышает его риски потери квартирантов и простоя квартиры.

Договором найма предусматриваются штрафные санкции за неоплату: пени 0,1% от размера арендной ставки выплачиваются за каждый день просрочки платежа. При нарушении сроков более чем на 10 дней наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом квартирант обязан покинуть помещение в течение трех суток и оплатить весь период фактического проживания на снятой им жилплощади.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:

- В нашей практике немало случаев, когда собственники отказывали в найме квартирантам с детьми. Часто причиной служило как раз опасение просрочек платежей при законодательном запрете на выселение из квартиры матери с ребенком. Однако не следует путать социальный найм (где наймодатель – государство или муниципалитет) с коммерческим (при котором обязательства определяются только соглашением сторон, независимо от их социального статуса). Справедливости ради надо отметить, что с начала 2015 года наймодатели стали гораздо более лояльно относиться к жильцам с детьми, а случаи расторжения договоров найма по причине невыплат арендной ставки – явления единичные.

С целью предотвратить просрочки или неоплату ЖКУ либо телефонных переговоров 80% собственников самостоятельно собирают с жильцов необходимые суммы и вносят их по квитанциям.

Вторжение соседей в частную жизнь – тоже общий страх 100% собственников и квартирантов.

Действительное положение вещей.

Слежка, сообщения в полицию, а оттуда в налоговую инспекцию – далеко не единичные случаи, которые всегда были, есть и будут. Кроме того, столичные власти стимулируют полицию и призывают граждан выявлять «резиновые» квартиры и собственников, которые сдают жилье нелегально.

Порча имущества: абсолютное большинство нанимателей испытывают тревогу по поводу сохранности чужих вещей в чужом доме, такое же количество владельцев квартир дорожат своей собственностью. Действительное положение вещей.

Только 3% арендодателей заблаговременно составляют опись имущества, и все они – собственники дорогостоящих объектов. Остальные при заполнении передаточного акта ограничивают перечень крупными предметами интерьера и бытовой техники, а в описании указывают, новые они или бывшие в употреблении. Впоследствии сохранность имущества арендодателя нередко становится предметом эмоциональных разбирательств: около 30% конфликтов в период найма возникают на этой почве.

В целом среди участников сделок найма жилья наблюдается общая тенденция довольно беспечно относиться к документальному подтверждению выполнения обязательств по договору: в 60% случаев наниматели и наймодатели считают лишним иметь бланки для дополнительных соглашений и договоренностей, расписок о получении арендной платы и т. д. «Практика показывает, что при первой встрече и обоюдном принятии решения подписать договор найма собственники и их будущие квартиранты пребывают в некоторой эйфории: они хотят понравиться друг другу и совершенно не расположены думать о том, чтобы в будущем строить отношения на документальной основе. В этом смысле немаловажную роль играет российский менталитет: многим кажется, что, например, прописать новые договоренности в дополнительном соглашении или потребовать расписку о том, что арендная ставка выплачена, означает обидеть недоверием.

В результате периодически возникают недопонимание и обиды. Наши клиенты в течение всего срока найма могут обратиться в компанию за помощью в урегулировании споров. В подавляющем большинстве случаев конфликты решаются нашими специалистами без участия судебных инстанций, однако определенная доля все же становится предметом официального разбирательства – тогда юристы ИНКОМ-Недвижимость сопровождают клиентов в суде. Согласно данным Департамента аренды квартир, на общий объем в несколько десятков тысяч сделок приходится всего 4-6 судебных разбирательств между нанимателем и наймодателем. Но это статистика ИНКОМ-Недвижимость. На «открытом» рынке, без поддержки и защиты серьезных риэлторских компаний, рисков значительно больше», – отмечает Оксана Полякова.