Рынок недвижимости 2019: прогнозы

Эксперты Euroinvest Development рассказали о том, каким строительной отрасли запомнился 2018 год и каким будет 2019 год.

Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development:

- 2018 год запомнился строительной отрасли контрастами: самая низкая ставка в истории России ставка по ипотеке, экстремально высокие продажи осенью и в декабре, ужесточение законодательства сразу в нескольких областях… Строить прогнозы – задача не самая благодарная, однако некоторые тенденции наметились уже сейчас, и собственникам строительного бизнеса стоит держать их в поле зрения, чтобы принимать своевременные решения.

Очевиден курс государства на повышение защиты граждан и их средств от затяжной сдачи объектов или недостроев. Изменения в 214 ФЗ, по которому сейчас возводится большинство объектов, упраздняют привычную схему ДДУ и ужесточают контроль над застройщиками, увеличивая долю контроля со стороны банков. Несмотря на то, что переход на эскроу-счета в тестовом режиме должен был начаться с 1 июля 2018 года, пока мало кто из застройщиков стремится это делать, и большинство стараются использовать старых механизм привлечения средств граждан. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут пользоваться только эскроу-счетами для возведения объектов, и это по сути ознаменует собой переход на проектное финансирование. Безусловно, процент доведенных до конца объектов повысится: открывать эскроу-счета можно будет только в уполномоченных банках, которые признаны максимально надежными, кроме того, эти банки обязаны контролировать любое движение по счету девелопера и исключить нецелевое использование средств.

Однако, если судить по состоянию петербургского рынка на сегодняшний день, далеко не у всех девелоперов достаточно средств, чтобы успешно работать по новой схеме и дотянуть до конца ввода объекта в эксплуатацию, когда откроется доступ к средствам дольщиков. Кроме того, эксроу-счета повлияют и на количество точечных проектов: согласно поправкам, одно разрешение – один счет и один застройщик, за исключением комплексного освоения территорий, что значит, что точечная застройка будет просто нерентабельна за исключением элитного жилья. И, возможно, с рынка уйдет ряд игроков, не справившихся с изменившимися условиями: останутся крупные компании и те, кто имеет достаточную финансовую устойчивость и возможность строить без привлечения заемных средств.

«Масла в огонь» подольют и другие нововведения. Например, усложнение процесса оформления документации на застройку, которое может сказаться на сроках сдачи уже возводящихся объектов. В этом году новые объекты будут готовиться юридически и финансово дольше, чем в они готовились до этого, и поэтому выходить на рынок позже, нежели в последние полтора года. В среднем сроки могут быть от двух до пяти лет.

В выигрыше пока остаются те, кто успели начать строительство в 2018 году: рынок отметился рекордным количеством новых проектов, так как многие застройщики стремились заключить контракты или, наоборот, закрыть договоренности до 31 декабря. Тому одна из причин – повышение НДС с 18 до 20%, что по факту уже сейчас отражается на цене многих товаров. Неверно утверждать, что цены повысятся «всего лишь» на пару процентов, так как они повышаются на каждом этапе сложной производственной цепочке строительного процесса. Уже сейчас, в январе 2019 года, мы наблюдаем рост цен на 10-15% у некоторых поставщиков. В конечном итоге девелоперы будут перекладывать часть своих издержек на плечи покупателей, чтобы компенсировать затраты.

Жилье в России с каждым годом, увы, не становится дешевле – вопрос только в росте цен, который пропорционален не только инфляции, но и другим факторам. Однако если в 2018 году мы наблюдали повышенный спрос на первичном рынке благодаря рекордно низкой ипотечной ставке, когда многие граждане приняли решение о покупке жилья и несли свои накопления в офисы продаж и банки, то к 2019 мы относимся чуть более настороженно. В условиях снижения реальных доходов населения и подорожания жилья спрос может снизится. Кроме того, низкий спрос будет обуславливаться перспективной отмены ДДУ и введением эскроу-счетов, возможным ограничением минимальной площади студий в Ленинградской области и многим другим. В новых условиях игры застройщики будут привлекать клиента качеством строительства, продуманностью объектов – оптимальной квартирографией, планировкой ЖК, и наличием дополнительной социальной инфраструктуры внутри самих жилых комплексов.