Рынок недвижимости Швейцарии: особенности, цены, права

Рынок недвижимости Швейцарии. В чем особенности приобретения жилья в этой стране? Сколько стоит квартира в Швейцарии? Какие права получает иностранец, приобретая недвижимость в этой стране? Выгодно ли сейчас инвестировать в недвижимость Швейцарии?

Ирина Симонян, директор по маркетингу компании Henley & Partners:

Швейцария – небольшая страна с ограниченным предложением на рынке недвижимости, однако покупка недвижимости в этой стране является общемировым трендом. Логично, что недвижимость в стране с постоянным спросом – это долгосрочная гарантия для инвестиций.

Для покупателей вложения в швейцарскую недвижимость – это, прежде всего, спокойствие за свои деньги, стабильность, престиж.

Если иностранец не является резидентом Швейцарии (не имеет вида на жительство категорий «B» или «С»), то для оформления покупки объекта жилой недвижимости ему потребуется специальное разрешение. На практике такое разрешение выдается крайне редко. Исключение составляют дома или квартиры в курортных зонах, которые будут использоваться для отдыха и на которые выделена квота для иностранных покупателей. Если разрешение имеется или не требуется, то при совершении сделки, которая всегда должна осуществляться только через нотариуса, необходимо предъявить паспорт, гарантию банка/подтверждение кредитоспособности покупателя и наличия у него необходимых денежных средств для покупки.

Фото: yana-property.com

Действующий закон Lex Koller ограничивает право иностранных граждан (даже граждан ЕС) владеть недвижимостью на территории Швейцарии. В некоторых (особенно популярных) кантонах иностранные граждане не могут приобрести недвижимость (землю) вообще. Существует также закон Лекса Вебера (Lex Weber), который четко ограничивает строительство так называемых «вторых домов» (second homes) в муниципалитетах, где плотность подобного жилья превышает 20%.

Покупка недвижимости в Швейцарии осуществляется в несколько этапов и занимает около 3-4 месяцев. После выбора объекта для покупки в одобренном правительством месте покупатель выплачивает процент от стоимости недвижимости (5-30%) или вносит фиксированную стоимость (от 5 до 200 тыс. швейцарских франков). Эта сумма перечисляется на счет нотариуса или агентства недвижимости в качестве депозита. Далее подписывается договор о намерениях (lapromesse de vente), в котором оговариваются условия сделки, сроки и штрафные санкции, а также включает положение о депозите. Далее нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки и отправляет в земельную комиссию кантона заявление на предоставление покупателю разрешения на покупку (квоты). Процесс получения квоты может занять несколько месяцев. Но некоторые объекты недвижимости продаются уже с разрешениями на покупку. После получения квоты продавец и покупатель подписывают договор в присутствии нотариуса. Все сделки по покупке недвижимости в Швейцарии заверяет нотариус (например, в отличие от Великобритании). Если нотариус не заверил сделку, то она не имеет юридической силы.

При покупке вторичной недвижимости покупатель оплачивает всю сумму в момент подписания договора. При покупке строящегося объекта покупатель обычно переводит 30% средств, а остальную сумму вносит после сдачи объекта в эксплуатацию, однако возможны и другие схемы оплаты. Важно иметь ввиду, что в Швейцарии не существует законов, защищающих интересы покупателей в сделках с недостроенной недвижимостью. Поэтому при покупке строящегося объекта важно консультироваться с профессионалами, чтобы не оказаться в положении обманутого дольщика. При покупке старых домов следует принимать во внимание законодательство по охране культурного и исторического наследия. По закону владелец здания может и не знать, что его собственность признана памятником архитектуры или истории. Поэтому перед покупкой таких зданий стоит проконсультироваться со Швейцарским обществом охраны национального культурного наследия, чтобы при подаче заявки на проведение строительных работ не получить отказ в проведении перепланировки, смене или расширении окон и дверей, изменении вида фасада и др.

Фото: miroland.com

При подписании договора купли-продажи иностранный покупатель обязан подписать декларацию в соответствии с законом Lex Koller, а нотариус – заверить заявление покупателя об отсутствии у него другой недвижимости в Швейцарии (иностранцы могут владеть только одним объектом недвижимости на семью). Приобретенный иностранцем объект недвижимости нельзя перепродавать в течение последующих 5 лет. После этого нотариус пересылает покупателю счет за уплату налога на переход права собственности, пошлины за внесение изменений в земельный кадастр. После уплаты договор купли-продажи регистрируется в кадастре, и с этого момента покупатель становится полноправным собственником.

Швейцария – маленькая страна, и участков под застройку, особенно в востребованных и престижных местах, очень мало. Среднестатистический жилой дом на одну семью обычно стоит на участке размером до 1 000 кв.м, участки в 2-3 тысячи кв.м считаются роскошными. Цены на недвижимость в Швейцарии стабильно растут. Резкого роста не бывает (опять же – см. Lex Koller, - спрос со стороны иностранцев искусственно ограничен). Но и резких падений тоже не наблюдается. Разброс цен довольно большой. Но если говорить о “среднем классе” (что может позволить себе семья из 2-3 человек) и о многоквартирных домах в новостройке не в центре Женевы (или Цюриха), то квадратный метр стоит примерно 8-10 тысяч швейцарских франков (≈6-8 тысяч евро).

Сегодня практически невозможно приобрести элитный особняк за сумму, меньшую, чем 10 млн швейцарских франков (10 млн. евро или 11,5 миллионов долларов). Вилла в городской черте Цюриха (участок – 5 соток, 250 кв. метров жилой площади, год постройки – начало/середина XX века) будет стоить примерно 4,5 млн. швейцарских франков. Обычный коттедж в пригороде (с такими же характеристиками, только построенный недавно, например в 2014 году) можно купить и за 1,5 миллиона франков. Цены зависят от многих факторов (кантон, муниципалитет, год постройки, престижность района, ставки налога на доходы физических лиц. (в каждом городе и в каждой деревне они разные, то есть в Швейцарии существует примерно 3,000 различных ставок налогов на доходы), размер участка (земля дорогая) и другие.