Совместный договор аренды банковской ячейки («сейфинг») является высокорискованной и юридически незащищенной формой расчетов продавца и покупателя при расчетах за недвижимость - мнение

Безопасен ли расчет через банковскую ячейку при сделках с недвижимостью, при покупке земельного участка в том числе? Какие есть подводные камни? На что стоит обратить внимание»?

Елена Верёвочкина, Управляющий Санкт-Петербургского филиала РОСГОССТРАХ БАНКА:

По моему мнению, совместный договор аренды банковской ячейки («сейфинг») является высокорискованной и юридически незащищенной формой расчетов продавца и покупателя при расчетах за недвижимость.

Плюсы:

- Относительно невысокий размер вознаграждения банка по договору сейфинга.

- Продавец и покупатель сами, в присутствии друг друга, кладут деньги в банковскую ячейку, продавец может самостоятельно либо с помощью риэлтора проверить сумму внесенных в ячейку денег и убедиться в их наличии. Некоторые банки за дополнительную плату предоставляют услугу по пересчету наличных денег, помещаемых в ячейку, и проверке их подлинности банковским работником в присутствии сторон сделки. Следует отметить, что банк никогда не предоставит сторонам сделки какого-либо письменного подтверждения относительно суммы денег, заложенных в ячейку или гарантий их подлинности. Здесь банк только гарантировать сохранность внесенных в ячейку ценностей.

Минусы:

- высокие риски мошенничества со стороны покупателя, как правило, действующего в сговоре с риэлтором (фальшивые купюры, изъятие небольшой части купюр (например 5%-10% от суммы сделки, шантаж продавца: требование оплаты продавцом исполнения покупателем своих обязательств по договору сейфинга, и, как следствие, неполучение продавцом полной цены продаваемого объекта недвижимости).

- отсутствие юридических гарантий по возврату денег (например, в случае ограбления хранилища банка или в случае, если покупатель/продавец отказывается от сделки и не выполняют обязательств по договору сейфинга);

- криминальные риски, связанные с необходимостью принести (покупатель) или унести (продавец) из банка большое количество наличных денег в день, о котором знают или могут знать многие третьи лица.

Большая распространенность данного способа расчетов в сделках купли-продажи недвижимости, связана на мой взгляд:

- с низкой правовой культурой и отсутствием понимания гражданами правовых рисков данного способа расчетов;

- с политикой агентств недвижимости и частнопрактикующих риэлторов, зачастую навязывающих данный способ расчетов клиентам (вознаграждение агентствам, риэлторам выплачивается в таком случае, как правило, наличными деньгами без составления каких либо подтверждающих документов);

- с сокрытием продавцом либо покупателем реальной суммы доходов/расходов, полученной по сделке (уход от налогообложения, легализация доходов полученных преступным путем).

В случае если расчет через банковскую ячейку неизбежен, продавцу/покупателю следует:

- выбрать надежный, зарекомендовавший себя на рынке банк;

- внимательно изучить договор сейфинга и при наличии любых непонятных моментов проконсультироваться со сторонним риэлтором, юристом, а также банковскими работниками;

- настаивать на присутствии банковского работника в хранилище при закладке денег в сейфовую ячейку и проверке их подлинности;

- указывать в договоре купли-продажи реальную (не заниженную) цену объекта недвижимости и способа расчетов – через банковскую ячейку;

- требовать от риэлтора подтверждения получения денег за оказанные услуги.

Гораздо более защищенным способом расчетов является расчеты по аккредитиву. При покупке или продаже недвижимости расчеты выглядят следующим образом:

- покупатель открывает срочный (т.е. заключенный на определенный срок), безотзывной (т.е. такой, который не может быть отозван покупателем до конца срока действия договора), покрытый (т.е. деньги реально присутствуют на счете) аккредитив, с условием оплаты по аккредитиву;

- продавец предоставляет в обслуживающий банк документы о переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю. Как правило, это выписка из ЕГРП, которую в отношении объекта недвижимости может получить любое лицо.

В случае предоставления продавцом такого документа в банк денежные средства по договору купли-продажи перечисляются на счет продавца банком в течении 3-5 дней, безо всякого участия покупателя. Кроме того, в договоре может быть предусмотрена обязанность банка по проверке подлинности выписки из ЕГРП, т.е. банк самостоятельно осуществляет проверку перехода права собственности к покупателю и осуществит выплату только после подтверждения. В том случае, если до конца срока действия договора подобный документ предоставлен продавцом не будет, денежные средства возвращаются на расчетный счет покупателя, в полном объеме, без каких либо удержаний.

Минусы данного способа:

- достаточно высокая по сравнению с сейфингом банковская комиссия;

- достаточно долгий процесс согласования участниками аккредитива (покупателем/продавцом/банком) нестандартных условий раскрытия аккредитива;

- в случае, если сделка сорвется, покупатель вернет свои деньги только после истечения срока договора (с учетом сроков государственной регистрации перехода прав договоры аккредитива заключаются как правило сроком на 3-6 месяцев).

Бесспорными плюсами является большая юридическая защищенность как продавца, так и покупателя, а также финансовая чистота сделки.