Создание компенсационного фонда изначально было благой идеей - Эксперт

Поможет ли рынку новый компенсационный фонд? Избавит ли он рынок от обманутых дольщиков? Отразятся ли нововведения на стоимости жилья?

Алексей Балыкин, генеральный директор Veren Group:

- Создание компенсационного фонда изначально было благой идеей. На вооружение принят опыт работы Агентства по страхованию вкладов, который за последние несколько лет доказал свою эффективность. Установленная сумма отчислений в компенсационный фонд в размере 1,2%, сопоставима с отчислениями по договору страхования и стала в некотором смысле уже привычной для отрасли.

Тревогу вызывает ряд законодательных постулатов, который войдут в нашу жизнь вместе с вступлением в силу ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Напомню, закон прошел все три чтения в Государственной Думе РФ, одобрен Советом Федерации. При этом положения первоначальной редакции этого документа весьма существенно отличаются от редакции, которая была вынесена на 2 и 3 чтения и в итоге была одобрена парламентариями.

Во-первых, водится понятие «специализированный застройщик», который может привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство. Чтобы получить второе, необходимо завершить текущий проект или получать разрешение создавая нового застройщика в группе компаний девелопера. Но многие компании реализуют проекты комплексного освоения территории или развития застроенной территории, полученный ими по результатам торгов. При этом переуступка участков невозможна. В составе таких проектов как правило несколько очередей строительства жилых домов детские сады, школы. В соответствии с новым законом застройщики должны будут построить один дом, ввести его в эксплуатацию и только затем приступать к строительству следующего. Очевидно, что в таком случае исключается параллельное строительство нескольких домов, при этом сроки строительства увеличатся в разы, затянется строительство социальных объектов, что повлечет за собой рост себестоимости строительства.

Увеличатся операционные расходы, затраты на СМР, средства девелопера, вложенные в покупку земельных участков, будут фактически заморожены. Очевидно, что в случае принятия закона в настоящей редакции такие проекты попадают в зону риска. Как пример, подпадающий под вышеописанную ситуацию – действующая в Петербурге программа реновации жилья, к которой привлечена одна компания и вовлечено большое количество участков под реновацию.

Еще одно из требований к «специализированному застройщику» – наличие по группе компаний застройщика опыта работы не менее трех лет и объема введенного жилья превышающего 10 тыс. кв. м. – на первый взгляд выглядит правильным. Но как работать допустим застройщикам Крыма, который вошел в состав РФ в 2014 году? Застройщиков, которые соответствуют таким требованиям в регионе единицы, а с вступлением закона в силу возможность появления новых застройщиков за счет местного бизнеса будет практически исключено. Это могут быть только представители других регионов.

Вызывает вопрос также новшество, касающееся строительства объектов социального назначения. В соответствии с законом, застройщик сможет потратить денежные средства только в случае если возведенный объект останется в общей долевой собственности у участников долевого строительства или будет передан в государственную или муниципальную собственность. Очевидно, что жители не смогут управлять такими объектами как школа или детский сад. Таким образом, закон склоняет застройщиков к безвозмездной передаче соцобъектов в пользу государства и застройщик, построив соцобъект, фактически не может выбирать самостоятельно заниматься его дальнейшей эксплуатацией или передавать государству. Остается только один вариант.

Законом также предусмотрен еще ряд нововведений, которые приведут к существенному зарегулированию и ужесточению правил работы отрасли. Среди них требование о наличии на счете застройщика не менее 10 процентов от плановой стоимости строительства к моменту подачи проектной декларации, требование о расчетном счете застройщика и генподрядчика в одном банке и другие.

На мой взгляд, при разработке таких законодательных инициатив более активную позицию должны занимать профильные общественные организации, которые как раз и создавались в целях представления интересов отрасли на всех уровнях. В их составе должны появиться практикующие девелоперы, а не теоретики, которые хорошо понимая все нюансы работы строительной индустрии на экспертном уровне обеспечат подготовку эффективных и работоспособных инструментов, которые позволят защитить интересы дольщиков, но при этом не приведут к излишнему зарегулированию в отрасли.