Станет ли залоговая недвижимость главным активом на рынке

Залоговое имущество скоро станет главным активом на рынке недвижимости —Константин  Раев.  Кто  и  как будет заниматься реализацией таких объектов? Накладывает ли такая покупка дополнительные обязательства на приобретателя? Стоимость  залоговой  недвижимости  будет  сопоставима с ценами на жильё от застройщиков?

Сергей Акинин, Директора Департамента по работе с проблемными активами Связь-Банка:

Залоговое   имущество   фактически   бывает   двух   видов:  либо  это  еще собственность  заемщика, либо уже перешло на баланс банка в результате двух несостоявшихся торгов. Рассмотрим оба случая:

Если у заемщика возникли сложности с обслуживанием кредита, то он вправе с  согласия  банка  продать  жилье.  В  этом случае продавцом выступает сам заемщик (залогодатель), который выставляет недвижимость на продажу в тех же изданиях,  что  и  обычный продавец. Недвижимость все еще в залоге у банка, поэтому  схема  такой  продажи  обычно  предусматривает  погашение  за счет покупателя  кредита  заемщика  в  полном объеме. На покупателя это налагает обязанность  оплатить  квартиру  до  перехода  права  собственности,  чтобы погасить кредит банка.

В  этом случае при сдаче документов на государственную регистрацию подаются и  документы  о  прекращении  залога, поэтому покупатель получает жилье без обременения. Хотя есть и другие схемы - все зависит от конкретного банка, у кого  в  залоге  жилье. Например, деньги закладываются в ячейку, и квартира переходит  в собственность покупателя, обремененной залогом в пользу банка. Банк  получает эти деньги и дает документы о прекращении залога. Покупатель должен еще раз сходить в Росреестр, чтобы снять обременение.

Поскольку не все согласны покупать жилье по таким схемам, то и цены на него обычно ниже рыночных. Схема усложняется, когда у покупателя нет своих денег и  он  сам  получает  ипотечный  кредит.  Тогда два банка – тот, кто выдает кредит   покупателю,  и  банк  собственника  жилья  должны  так  или  иначе договориться о схеме выкупа.