Застройщики ищут инструменты выживания в переходный для рынка период

В этом году был принят целый ряд принципиальных поправок в законодательную базу, регламентирующую строительную отрасль. Петербургские девелоперы, банкиры и представители профильных общественных объединений обсудили сценарии и последствия работы в новых условиях в рамках бизнес-завтрака «Рынок недвижимости в переходный период: начало перемен», организованного РБК Санкт-Петербург.

По новым правилам в реализацию жилищных проектов включается третья сторона – банки, которые становятся активными участниками процесса привлечения средств от дольщиков. Новая версия 214-ФЗ предполагает, что застройщик должен при реализации квартир использовать эскроу-счета и спецсчета в кредитных учреждениях.

По словам специалистов, при работе со специальными счетами девелоперы сейчас не испытывают особых сложностей. Компании вынуждены готовить дополнительные документы для банков, которые бы подтвердили обоснованность платежей, но это не вызывает проблем у тех застройщиков, которые уже ранее работали по схеме проектного финансирования. К работе по эскроу-счетам вопросов больше. «Крупные банки, такие как Сбербанк и ВТБ, декларируют, что есть застройщики, которые уже работают с эскроу-счетами, но это не наш регион. Сейчас нет конкретики и понимания, как взаимодействовать девелоперам и банкам. И в первую очередь нет регламента от Центробанка. Поэтому озвученный для перехода на новую схему работы срок – конец 2018 года – нельзя считать реалистичным», – отмечает генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

По мнению участников рынка, полномасштабный переход на эскроу-счета произойдет после 1 июля 2019 года. До этого застройщики будут стараться придерживаться старых схем. По прогнозам, до полного перехода на новые механизмы работы потребуется не менее двух-трех лет.

Нововведения существенно скажутся на себестоимости проектов, настаивают девелоперы. В частности, по словам Валерии Малышевой, при текущих объявленных ставках себестоимость будет выше по сравнению со старой схемой долевого участия. «В случае проектного финансирования при работе по счетам эскроу компания в среднем будет платить как минимум на 4-5 тыс. руб. больше с каждого квадратного метра», – утверждает она.

Отдельный вопрос – финансирование строительства социальных объектов в рамках крупных проектов квартальной застройки. В таких объектах местами в детских садах и школах обеспечиваются жители нескольких очередей, как уже построенных, так и находящихся в проектировании. «По законодательству мы должны только часть денег дольщиков с текущей очереди переводить для строительства социального объекта. Поскольку у банков нет четкого регламента, как оплачивать объекты инженерной и социальной инфраструктуры, мы вынуждены финансировать не со спецсчетов, а с полученной прибыли по старым объектам. В будущем это приведет к проблемам с себестоимостью проекта и неразберихе», – полагает Валерия Малышева.

Некоторые эксперты высказывают мнение, что в существующих условиях есть потенциал для развития других механизмов финансирования. Однако пока реально работающих альтернативных источников привлечения средств на реализацию девелоперских проектов, к примеру, закрытых паевых инвестиционных фондов не существует. «Инвестиционные партнерства в текущей ситуации маловероятны. А при условии перехода на работу с эскроу-счетами эти схемы взаимодействия и вовсе будут проблематичны», – считает Валерия Малышева.

По мнению генерального директора СРО Ассоциация «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, в переходный период застройщики вынуждены разрабатывать стратегии выживания, включающие минимизацию затрат, поиск наиболее дешевых финансовых ресурсов, оптимизацию экономики каждого отдельного проекта. «В нынешних условиях на увеличение темпов строительства в Петербурге рассчитывать не приходится. Емкость рынка недостаточна для того, чтобы «переварить» большой объем ввода нового жилья. Поэтому даже несмотря на большое количество выданных разрешений на строительство, темпы ввода расти не будут. «Длинные» стройки сейчас никому не нужны», – отмечает он.