Для кого-то и холода - не беда

Сегодня приходится отмечать не столько падение спроса на новые квартиры, сколько недостаточную для их покупки платежеспособность населения. В такой ситуации для небольших фирм возводить дома с типовыми квартирами может оказаться разорительным бизнесом. Выход: или идти на субподряд к крупным компаниям, или объединяться в группы.

Консолидация оказывается выгодным делом. Во-первых, это дает ресурсы для маневрирования ценами между различными фазами рынка - идти на определенные убытки при слабой покупательской активности и отыгрываться в период ее роста. Во-вторых, создаются предпосылки для оптимизации затрат при реализации проектов, когда группа сама проводит изыскания на местности, проектирует и строит дома. В-третьих, появляется возможность не только строить, но и обслуживать дома, что позволяет привлечь покупателей к "долевке" бонусами.

В-четвертых, открывается доступ сначала к выпуску корпоративных ценных бумаг, а вслед за этим - к совместным кредитным программам с банками. Ведь рынок недвижимости развивается. И покупатели становятся разборчивее не только в выборе квартир, но и в способе оплаты их покупки.

Однако процесс консолидации идет медленно. У строителей еще достаточно ресурсов. Так, отмечается попытка уменьшить площади новых квартир, чтобы снизить их конечную цену. На это компании подталкивает структура сделок, которые заключают на вторичном рынке: еще недавно казалось, что "хрущевки" будут дешеветь. Тем не менее их до сих пор охотно покупают.

Кроме того, в Петербурге спрос и предложение распределены неравномерно. Скажем, в дорогих северных районах города они остаются уравновешенными. И там строительство ведется успешно. Кроме того, финансовые проблемы пока не затрагивают тех, кто реализует целый ряд проектов в сфере элитного домостроения или получил выгодные подряды на возведение объектов коммерческой недвижимости.

В крупных строительных холдингах давно уже занялись диверсификацией бизнеса. В этом основной секрет устойчивости таких компаний, как "Эталон-ЛенСпецСМУ", "ЛСР", "Строймонтаж", RBI, "Петербургстрой Skanska", ФПГ "РОССТРО", "М-Индустрия". И все же и их руководство признает: 2004 год оказался нелегким и для них. Менеджеры недовольны развитием событий и в 2005 году, а до 2007-го изменения структуры покупательского спроса, как правило, не ожидают.

В Петербурге усиливается присутствие московских строительных групп, которые располагают значительными финансовыми резервами. Например, таких как ОАО "Московская инвестиционно-строительная компания", "Стройиндустрия". Столичные менеджеры крайне уклончивы в оценках перспектив петербургского рынка, хотя при этом намекают на то, что в городе на Неве, как в Москве, рынок проходит некий закономерный этап развития и через 1,5-2 года проявятся новые тенденции...

О том, что над небольшими фирмами сгущаются тучи, эксперты говорили еще несколько лет тому назад. Однако прежде большинство из этих компаний демонстрировали удивительную живучесть. И в конце концов пророчества о грядущем "черном" дне многие перестали воспринимать всерьез. Лишь недавно появились факты, не замечать которых нельзя.

Итак, себестоимость строительства в 2004 году заметно увеличилась (по расчетам разных специалистов, - на 21-33%), а рост цен на квартиры, наоборот, замедлился. В 2005-м на торгах сократился интерес небольших фирм к пятнам, которые могут быть использованы под жилищное строительство. Кроме того, многие подрядчики стали затягивать сроки сдачи жилых домов под разными предлогами. Один из них - задержки с подключением к инженерным сетям из-за поведения монополистов. Убытки строительных компаний от этого оценены в 10% от себестоимости вводимого в строй жилья. В целом по Петербургу - в $70 млн.

Проблемы с коммуникациями существовали и раньше. Тем не менее строителям не приходило в голову подсчитывать от этого убытки: вызывали недовольство только цены монополистов. Обнародование таких данных выглядит попыткой замаскировать истинную причину растущих потерь...

До 2003 года петербургские строители имели достаточно мощный рычаг влияния на цены первичного рынка жилья, регулируя объемы предложения квартир в новых домах. Сейчас городские власти не дают им вводить в строй квартир меньше, чем объемы "выбывающего", то есть ветхого и аварийного жилья. Те, кто выкупает выставляемые сейчас на торги участки и осваивает их, рискуют завтра вообще быть вытесненными с рынка.