Частные инвестиции в недвижимость

Люди приобретают квартиру прежде всего для того, чтобы в ней жить. До недавнего времени сложно было даже представить, что подобное действие может быть продиктовано другими целями, скажем, желанием сохранить и приумножить собственные сбережения. Однако в период активного увеличения стоимости недвижимости доля инвестиционных покупок заметно увеличилась. Сохраняется ли привлекательность таких вложений в условиях стабилизации цен?

Где хранить? История и современность

Рост благосостояния населения России привел к тому, что у некоторых людей сформировалась потребность не только в добывании хлеба насущного, но и в сохранении своих капиталов.

В 90‑е годы основная масса граждан хранила деньги дома в иностранной валюте. Конечно, ни о каком приумножении средств в данном случае речи быть не могло — решалась задача хотя бы спасти заработанное от инфляции: его сохранность не зависела от экономической политики властей (и, что не менее важно, от надежности отечественной банковской системы).

Однако сейчас этот способ уже сложно считать надежным. В последнее время мировые валютные рынки не демонстрируют особой стабильности. То долгое время падал курс доллара, теперь — после неудачи с принятием европейской конституции — аналитики прогнозируют серьезное снижение стоимости евро. Полностью доверять иностранной валюте становится все сложнее.

Мировой опыт

Во всем мире для сбережения накоплений обычно пользуются банковскими счетами. Однако в России доверие к ним после 1998 года подорвано и до сих пор полностью не восстановилось. К тому же проценты, которые в данный момент предлагают банки своим клиентам, так невелики, что не позволяют серьезно думать о доходности этого способа накоплений. Причем под ударом находятся не только валютные, но и рублевые счета, хотя процент по ним предлагают более высокий. Связано это главным образом с высокими темпами инфляции в стране, которая в 2004 году составила 11,7 %, а за семь месяцев 2005 года выросла еще: 8,5 % против 7,1 % за тот же период прошлого года.

В развитых странах население, пытаясь спасти собственные сбережения от инфляции, тоже покупает ценные бумаги. Однако у нас пока слабо развит фондовый рынок. Поэтому и его инструменты в качестве накопления используют крайне редко. Как правило, к нему прибегают крупные бизнесмены и специалисты, основная работа которых тесно связана с данным сегментом.Правда, в последнее время все большую популярность получают так называемые фонды коллективных инвестиций — ПИФы.

Однако в них не предусмотрено фиксированного процента, так как их доходность определяется главным образом квалификацией специалистов компании, размещающей бумаги коллективных облигаций в выгодных с ее точки зрения областях экономики. Поэтому покупка этих бумаг всегда своего рода лотерея: можно как получить вполне приличный доход, так и остаться при своих деньгах или даже потерять часть накоплений. Тем не менее специализированные закрытые ПИФы, предназначенные для инвестиций в недвижимость, со временем станут весьма привлекательными для мелких и средних инвесторов, особенно когда входной порог в них будет снижен.

Недвижимость — мифы и реальность

В такой ситуации многие потенциальные инвесторы уже не первый год обращают внимание на рынок недвижимости. Принято считать, что там можно не только спасти собственные сбережения от инфляции, но и получить доход. Правда, в действительности частным лицам зарабатывать с помощью вложений в недвижимость не так уж просто.

Во‑первых, отмечают риелторы, сегодня на рынке нового жилья дилетантам невозможно получать те сверхприбыли, которые были чуть ли не нормой год-два назад. Подобные «инвестиции были интересны на фоне бурного роста цен на нее», — рассказывает управляющий директор агентства недвижимости «Миэль» Алексей Шленов. Особенно выгодными считались вложения на первых этапах строительства. В этом случае стоимость приобретенных квадратных метров увеличивалась по мере приближения сдачи дома госкомиссии, кроме того, жилье дорожало за счет общего роста рынка.

В итоге, отмечает А. Шленов, вполне можно было купить трехкомнатную квартиру в Марьине за 29,6 тыс. долл. и через полтора года после завершения строительства продать ее уже за 60 тыс. долл. «Поэтому доходность в некоторых случаях могла достигать 100 %», — рассказывает управляющий директор агентства «Миэль». Конечно, далеко не все проекты приносили такие прибыли, однако, по словам директора аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость» Геннадия Стерника, средние показатели составляли около 40 %.

Длилась эта сладкая жизнь недолго. Уже в июле 2004 года рост цен замедлился, а потом и вовсе остановился. В итоге вот уже почти год жилье в столице дорожает незначительно. Поэтому, по словам Г. Стерника, на данный момент доходность по большинству проектов не превышает 10–20 %. Однако даже для того чтобы получить такую прибыль, необходимо обладать профессиональным чутьем и знанием рынка. В противном случае можно не только не приумножить свои сбережения, но даже потерять часть из них. Особенно сложной ситуация стала после вступления в силу Закона о долевом строительстве. По мнению Г. Стерника, вложения частных лиц теперь будут поступать на более поздних этапах строительства, что, конечно, негативно отразится на доходности инвесторов, которая может снизиться до 10–15 %.

Профиль инвестора

Кто же сегодня инвестирует в недвижимость? По словам риелторов, чаще всего это представители среднего бизнеса, которые в силу определенных причин не могут тратить все свободные средства на развитие основного дела и поэтому ищут возможности для диверсификации вложений. Также весьма часто в роли частных инвесторов выступают высокооплачиваемые служащие, которые рассчитывают на преумножение капиталов.

Однако сфера недвижимости в последнее время несколько потеряла свою привлекательность с точки зрения вложений.

Связано это не только с возросшими рисками и снижающейся доходностью подобных операций, но и с постоянно увеличивающейся стоимостью выхода на рынок. Если еще в конце 90‑х годов реально инвестировать можно было, имея в кармане лишь несколько десятков тысяч долларов, то сегодня минимальная цена выхода на рынок измеряется сотнями тысяч.

Несмотря на это, все еще присутствует определенное количество людей, которые продолжают зарабатывать, вкладывая деньги в покупку и аренды квартир. Постараемся понять, каким образом им удается это делать в нынешней непростой рыночной ситуации.

Сдача жилья внаем может приносить доход

Большинство специалистов рынка недвижимости согласны с тем, что инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их в аренду бывают достаточно выгодны. Такого мнения придерживается и руководитель отдела аренды жилья компании «Вавилон» Ирина Бобко. Наиболее привлекательны для этих целей объекты среднего ценового диапазона, то есть бизнес-класса (1–3 тыс. долл. в месяц). К примеру, однокомнатная квартира стоимостью 60–70 тыс. долл. с косметическим ремонтом, сдаваемая за 500–600 долл. в месяц, окупится приблизительно за восемь‑девять лет.

Но надо помнить, что на арендную цену жилья элитного или бизнес-класса существенно влияют район, статус дома, качество отделки и мебели. Как утверждает руководитель направления аренды корпорации «МИАН» Гульнара Рахмангулова, расположение квартиры на первом этаже может снизить стоимость найма на 10–15 %. А вот последний этаж существенным образом на оплате не сказывается.

Аренда — это хороший вариант при покупке жилья в кредит и его погашении за счет ежемесячных платежей, считает директор отделения на Рождественке корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ольга Варакутина. Но инвестировать сбережения следует в дорогую квартиру. Пусть она потребует серьезных вложений для того, чтобы подготовить ее для аренды, но траты оправдают себя.

Владимир Голдин, директор управления аренды компании «Миэль-Недвижимость», более осторожен в своих оценках. «Если говорить в целом, сдача квартиры в аренду (после расходов на амортизацию, уплаты налогов) или более выгодна, или сравнима по доходности с банковским депозитом. Что бы ни случалось в стране: дефолты, инфляция, кризисы — ваша недвижимость всегда останется цела. Даже если она подешевеет, то все равно будет пригодна для найма и обеспечит надежный доход».

На пути к «элитке»

Сегодня возможности получения прибылей у частных инвесторов связаны прежде всего с рынком элитной недвижимости. Здесь доля жилья, приобретаемого с целью дальнейшей перепродажи, достаточно высока. По данным агентства недвижимости «Контакт», в сегменте дорогого жилья эта цифра может достигать 30 % от всех покупаемых квартир. В целом по рынку, по данным аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость», доля объектов, приобретаемых для инвестирования, не превышает 5 % и постоянно снижается.

Связан подобный переток средств главным образом с тем, что на рынке элитной недвижимости в сегодняшних условиях проще «отбить» вложенные средства. Доходность вложений в данном сегменте, по данным «Контакта», может достигать 20 %. Сроки окупаемости составляют от шести месяцев до двух лет. Правда, чтобы выйти на этот рынок, необходимо обладать весьма солидными финансовыми ресурсами.

Одна из особенностей «элитки» состоит в том, что здесь все‑таки достаточно распространена практика инвестирования на вторичном рынке. Квартиры обычно приобретают для того, чтобы сделать в них качественный ремонт, а затем продать по более высокой цене. По мнению специалистов агентства недвижимости «Контакт», если все сделано правильно, инвестор вполне может рассчитывать на прибыль в 15 %. Правда, подобная практика не является распространенной. Во многом потому, что для осуществления подобных проектов нужны немалые даже по меркам элитного сегмента суммы. Сумма инвестиций на вторичном рынке дорогого жилья колеблется в пределах от 700 тыс. до 1 млн. долл.

Ликвидным может быть и жилье средней ценовой категории, или бизнес-класса, если это добротные и удачно расположенные дома (хороший район, транспортная доступность).

За городом

Другим сегментом рынка, где сейчас можно рассчитывать на серьезную «премию», является загородная недвижимость. Правда, сделать это под силу только опытным профессионалам, главным образом потому, что здесь сложно просчитать, какой именно проект окажется прибыльным, так как успех определяется многими параметрами. В итоге частные инвесторы в массе своей предпочитают самостоятельно не совершать в данном секторе крупных покупок и остаются на пусть значительно менее прибыльном, зато куда более предсказуемом городском рынке. «Загородные объекты в реализации еще более проблематичны, срок депонирования тут может достигать полугода и даже больше», — отмечает А. Шленов.

Но эксперт продаж компании МГСН Александр Селецкий считает, что есть совершенно определенная выгода покупать с целью вложений средств дома в организованных коттеджных поселках. Опыт реализации объектов в клубном поселке «Петровские дали» показывает это со всей определенностью. На начальном этапе строительства коттедж там стоит 250 тыс. долл., а на заключительном — уже 400 тыс. Дом сдают под ключ: с внутренней отделкой, полами с подогревом, сауной, душевой, встроенной кухней с плитой, посудомоечной машиной и холодильником. Здание европейского уровня за 250 тыс. долл. — совсем неплохо.

«Серьезно повышает ликвидность объектов любого поселка развитая инфраструктура. Наш клубный поселок, кроме всего прочего, примыкает к спортивно-развлекательному парку «Яхрома», — говорит А. Селецкий. — Владельцы коттеджей становятся обладателями клубных карт, предусматривающих скидки на все услуги, предоставляемые парком, включая кафе, рестораны, парковки».

Вложение средств в недвижимость за рубежом

Приобретение жилья за границей с целью получения дохода становится все более популярным. Квартиру или дом в Париже, Лондоне или на курортном побережье можно сдавать в аренду, воспользовавшись услугами юристов или риелторов. В ряде государств иностранцам предоставляют ипотечный кредит на покупку. Как считает руководитель отдела зарубежной недвижимости АН «Малахитовый двор» Юлия Титова, это обстоятельство открыло многим нашим соотечественникам возможность вкладывать деньги за рубежом, в частности в Испании и на Кипре. «Условия получения ссуды там гораздо более щадящие, — говорит она. — Первый платеж обычно составляет около 30 % от стоимости жилья. Срок — от 10 до 20 лет.

Банковская ставка плавающая, в среднем 4–4,5 %. Для получения кредита необходимо поручительство строительной или риелторской компании».

Активные усилия по привлечению иностранных инвесторов предпринимают болгарские строительные компании. Срок кредитования здесь пока не очень большой, максимум пять‑семь лет при 7–8 % годовых (что выше, чем в других европейских государствах), тем не менее предоставляемые возможности делают такое жилье привлекательным для российских покупателей.

Есть возможность не приобретать квартиру или дом вовсе, а просто передать деньги компании, специализирующейся на вложении средств в жилую и коммерческую недвижимость с целью получения дохода. Располагая средствами частных инвесторов, фирма вложит их в крупный проект, который принесет прибыль всем акционерам.

Что год грядущий нам готовит?

В 2006 году сохранятся определенные резоны для вложения средств, хотя будущее частных инвесторов в недвижимость выглядит не совсем безоблачным. Успех их деятельности будет тесно связан с профессионализмом. Тем не менее специалисты агентства недвижимости «Контакт» полагают, что на рынке останутся возможности для получения прибылей на уровне 15 %. Главное — располагать так называемыми длинными деньгами, поскольку срок окупаемости вложений, как правило, равен году.

Рынок недвижимости, как известно, достаточно инертен, поэтому мало и медленно реагирует на изменения валютного курса, впрочем, как и на другие экономические перепады. После кризиса 1998 года за пять лет он не только полностью восстановился, но и перекрыл докризисный ценовой рекорд. Но для того чтобы следить за инвестиционным климатом, стоит обратиться за консультациями к специалистам, которые помогут инвесторам-непрофессионалам не попасть впросак. Так что желающим заработать на операциях с недвижимостью самое время начать искать себе подходящую консалтинговую компанию.

Дата публикации: 10:28 14 сентября 2005

Источник: bpn.ru