В ипотеку двинулись "КИТы"

Неэффективность нынешней модели государственной поддержки ипотеки привела к потере рынка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Его место занимают гибкие частные инвестиционные компании.

Группа "КИТ Финанс" заявила о своем намерении с 1 ноября 2005 года приступить к реализации собственной ипотечной программы. "Вероятно, слово 'ипотека' - довольно неожиданно для инвестиционного банка, - говорит председатель правления 'КИТ Финанс' Александр Винокуров. - Тем не менее мы решили заниматься этим продуктом. Во-первых, нашим клиентам не хватает хорошей доходности с прямым риском. А во-вторых, действующий объем рынка закладных нас ни в коей мере не устраивает. Поэтому мы посчитали возможным использовать наши региональные сети, чтобы самостоятельно выдавать ипотечные кредиты".

Программа "китов" предполагает два направления работы. Первое - предоставление ипотечных кредитов в двадцати отделениях "КИТ Финанс Инвестиционного банка", расположенных по всей России. Заявленные ставки по долларовым ипотечным кредитам - 10,5-12% годовых -- эксперты оценивают как среднерыночные, а вот рублевые - 13-14,5% годовых - можно считать низкими для России и вполне привлекательными для клиентов. Так что планы "китов" уже к концу следующего года довести количество выданных кредитов до 20 тыс. выглядят реальными (за восемь лет существования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по его стандартам было выдано менее 17 тыс. кредитов).

Второе - выкуп пулов ипотечных кредитов у банков, занимающихся ипотекой в России. Главная структура, занимающаяся сегодня выкупом ипотечных пудов, - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из более чем полутора сотен банков, выдающих ипотечные кредиты, примерно три четверти являются его партнерами. Однако скромные финансовые возможности АИЖК уже явно не соответствуют масштабу рынка, а в ближайшее время они еще сократятся, так как агентство лишилось государственных гарантий.

В течение последнего года в России возникли ипотечные паевые инвестиционные фонды (ПИФы), которые также специализируются на выкупе ипотечных кредитов у банков - периодические платежи по пулам закладных распределяются между пайщиками. Однако такие ПИФы немногочисленны, и объем их операций пока невелик. Так что момент для входа на рынок "КИТ Финанс" выбрал вполне удачно.

На первом этапе планируется выкупать закладные за счет средств "КИТ Финанс Инвестиционного банка" - на эти цели банк выделяет два миллиарда рублей. В дальнейшем средства будут привлекаться через ипотечный ПИФ, формированием которого группа уже занимается.

Отличительная особенность программы "китов" - более широкий, по сравнению с тем же АИЖК, спектр кредитов, с которыми они готовы работать. "КИТ Финанс" готов выкупать и ипотечные кредиты с нестандартными условиями, и валютные кредиты.

Кроме того, "КИТ Финанс" заявляет о готовности выкупать кредиты "на очень привлекательных условиях", но подробностей не разглашает, обещая, что каждая сделка будет зависеть от конкретной договоренности с тем или иным банком.

В итоге, по оценкам специалистов, "киты" имеют серьезные шансы потеснить сегодняшних игроков ипотечного рынка, в том числе АИЖК. По мнению генерального директора УК "НВК" Салавата Халилова, "КИТ Финанс" сможет составить достойную конкуренцию крупным операторам на рынке, особенно если будет покупать закладные, образованные на основании договоров займа. "Сегодня основная масса региональных операторов 'сидит на мешках' с закладными, образованными на основе договоров займа, - говорит г-н Халилов. - АИЖК и паевые инвестиционные фонды не могут выкупать такие закладные, они работают только с закладными на основе договоров кредита".

Сами же "киты" хотя и рассылают партнерам АИЖК предложения о сотрудничестве (предложения выкупить не только существующие закладные, но и те, которые появятся в будущем), факт конкуренции с федеральным агентством отрицают.

"Называть нас конкурентами АИЖК не совсем логично, - говорит директор управления по связям с общественностью 'КИТ-Финанс' Вадим Бараусов. - АИЖК решает свои задачи, выступая в роли эмитента облигаций. А мы можем работать как инвестиционный банк с этими облигациями. Таким образом, 'КИТ-Финанс' скорее дополняет деятельность АИЖК".

Но какие бы вежливые слова в адрес федерального агентства участники рынка не произносили, все яснее становится, что попытка построить в России ипотечный рынок по американской двухуровневой модели близка к провалу. АИЖК так и не превратилось в самостоятельного и жизнеспособного участника финансового рынка, и судьба отечественной ипотеки сегодня зависит главным образом от активности частных компаний.