От бизнесмена к рантье

Приобретение недвижимости для ритейлора — способ диверсифицировать бизнес, получить предмет залога для дешевого банковского кредита и дополнительные возможности по налоговой оптимизации. Правда, покупка магазинов не гарантирует долгую жизнь розничному проекту. Известны примеры, когда ритейлор, исключительно арендующий магазины, увеличивал товарооборот в 1,5 раза за год, а также когда собственник магазинов прекращал розничный бизнес и отдавал помещения в аренду более удачливым конкурентам.

Арендовать или покупать?

Обычно понравившееся помещение ритейлор готов как арендовать, так и купить, и вопрос решается в соответствии с намерениями текущего собственника. Вместе с тем сетевые компании стараются планировать долю магазинов в собственности. Например, крупнейшая продуктовая сеть “Пятерочка” (оборот в 2004 г. — $1,59 млрд, на начало 2005 г. — 445 магазинов, из них 210 франчайзинговых) еще в 2001 г. объявила о планах иметь 40% собственных универсамов, построенных или выкупленных, и 60% — взятых в аренду. Этим планам удается следовать: в специальном обозрении Райффайзенбанка, организатора облигационного займа “Пятерочки”, сообщается, что к концу 2004 г. 41% всех 235 магазинов сети (т е. без учета франчайзинговых универсамов) принадлежали “Пятерочке” на правах собственности. Общая площадь в собственности ритейлора составляла 326 000 кв. м (без учета складских помещений), торговая — 146 000 кв. м.

Аргументы против выкупа помещения очевидны: стоимость приобретения одного магазина может соответствовать стоимости полугодовой аренды 10 универсамов. Поэтому некоторые сети при агрессивном росте предпочитают сначала арендовать, а потом выкупать оправдавшие себя магазины. Но иногда простой расчет показывает, что покупка помещения выгоднее аренды. При условии, что приобретение 1 кв. м может обойтись в $1000, а аренда — в $300 в год, цена помещения площадью 200 кв. м будет соответствовать стоимости трехлетней аренды. Между тем продуктовый супермаркет может окупиться менее чем за три года. Эксперты считают, что большинство помещений на вторичном рынке сейчас стоят столько же, сколько 3-4-летняя аренда.

Собственная недвижимость — страховка для ритейлора: если не заладится розничный бизнес, можно будет, к примеру, сдать помещения в аренду. По общему мнению, рынок аренды сейчас перегрет, ставки высоки, а значит, решение переквалифицироваться в арендодатели принесет хорошие дивиденды. Аналитик ИК “Финам” Владислав Кочетков говорит, что зачастую доход от сдачи в аренду 1 кв. м и доход от розничных операций с 1 кв. м совпадают. Для нормальной рентабельности супермаркеты должны давать $700-800 в месяц с 1 кв. м торговых площадей. Если розничный бизнес идет ни шатко ни валко, то этот показатель может составлять всего $400. При рентабельности чистой прибыли в 2% в этом случае получить в качестве дохода удастся всего $96 с 1 кв. м в год. Это меньше, чем можно было бы получить от сдачи в аренду при ставке $150-200 за 1 кв. м в год. Даже если чистый доход получается сопоставимым, то розничный бизнес, по мнению Кочеткова, требует гораздо больше организационных и маркетинговых усилий.

Отказаться от самостоятельной торговли в пользу сдачи магазинов в аренду предпочли многие ритейлоры. Одной из самых громких сделок в 2004 г. стала передача универсамов “Петровские” в аренду “Седьмому континенту” (выручка без НДС в 2004 г. — $495,8 млн, в августе 2005 г. — 91 магазин в Москве и Московской области). Собственник “Петровских” — компания ПФК “БИН” с 1997 г. сумела открыть 26 супермаркетов площадью от 600 до 2000 кв. м с годовым оборотом около $140 млн. Глава ПФК Саит Гуцериев планирует теперь заниматься исключительно девелоперским бизнесом, а именно — построить в Москве сеть торгово-развлекательных центров Festival Mall. Первый Festival Mall откроется 24 сентября на Мичуринском проспекте, еще два, площадью до 90 000 кв. м каждый, до 2007 г. появятся на юге столицы.

Похожая история произошла с сетью магазинов “Самохвал”. На конец 2004 г. она включала 50 магазинов общей площадью 25 000 кв. м в Москве и пять в Подмосковье. В декабре холдинг “Самохвал” объявил, что планирует открывать магазины только в Подмосковье и городах Золотого кольца, а часть столичной недвижимости сдаст в аренду крупным ритейлорам. Например, три универсама “Самохвал” площадью около 1000 кв. м каждый достались “Седьмому континенту”. “Самохвал”, по словам его гендиректора Дмитрия Кувшинова, сейчас активно приобретает в Подмосковье и городах Золотого кольца помещения площадью от 2000 кв. м.

Свой розничный проект закрыла финансовая группа “Бридж Холдинг”. В декабре 2003 г. группа объявила, что в течение 2004 г. откроет 10 супермаркетов в Туле, Йошкар-Оле, Череповце, Долгопрудном, Краснодаре и Сочи. Магазины предполагалось открывать в собственных торговых центрах. Но спустя год “Бридж Холдинг” отказался от этой затеи, так как первые магазины не вышли на запланированные показатели. Было решено приглашать в торгцентры опытных ритейлоров. Например, площади в тульском ТЦ, которые ранее занимал супермаркет “Апельсин”, сейчас арендует под магазин “Гроссмарт” холдинг “Марта”.

Собственную торговлю в пользу сдачи площадей в аренду постепенно сокращает одежная сеть “Глобал USA”. Сейчас компании принадлежат семь помещений в Москве площадью от 2500 до 7500 кв. м. В начале 2002 г. она сдала часть площадей “Рамстору” — в четырех из семи магазинов “Глобал USA” уступила половину каждого помещения продуктовым супермаркетам. За три года сотрудничество расширилось, и сейчас площади, на которых “Глобал USA” торгует одеждой, не превышают 1000 кв. м в каждом из помещений. Эксперты считают, что постепенно компания свернет собственную розницу.

В отдельных случаях владельцы магазинов убеждаются, что операции с недвижимостью — тоже непростой бизнес, и, если подходящие арендаторы долго не находятся, могут продать свою недвижимость.

Например, Торгово-финансовая группа (ТФГ) “Партия” в конце прошлого года объявила о постепенном закрытии 17 магазинов по торговле бытовой техникой “Партия”. Позже стало известно, что и для 11 магазинов “Домино” собственники ищут арендаторов. ТФГ утверждала, что не собирается продавать помещения. Но в августе московские девелоперы заговорили о готовности “Партии” продать часть площадей: например, выставлен на продажу торгцентр “Квадро” на Кутузовском проспекте.

А компания “Боско ди Чильеджи”, купившая в 2004 г. ОАО “Торговый дом “ГУМ”, никогда не скрывала, что приобрела компанию ради головного здания на Красной площади и может продать филиалы, которые сейчас сдаются в аренду. На начало 2005 г. в собственности ТД “ГУМ” помимо центрального здания находились семь универмагов в Москве совокупной площадью примерно 50 000 кв. м (торговая — свыше 21 000 кв. м) и два магазина в Костроме и Красноярске общей площадью около 4500 кв. м (торговая — почти 3000 кв. м). В августе один из активов — московский универмаг “Будапешт” (общая площадь — 12 822 кв. м, торговая — 3335 кв. м) был продан компании “Новые розничные технологии”, подконтрольной бывшему председателю совета директоров ГУМа Льву Хасису. По словам Дмитрия Сокольникова, директора управления непрофильными активами ГУМа, остальные филиалы тоже будут проданы. Например, “ГУМ-Красана” (расположен вблизи ст. м. “Люблино”), “ГУМ на Ленинском” (ст. м. “Юго-Западная”), “ГУМ-Прага” (ст. м. “Пражская”), “ГУМ-Ядран” (ул. Профсоюзная), “ГУМ-Спорт” (Мичуринский проспект) и торговый центр на ул. Часовой, который арендует “Рамстор”.

Кроме приобретения недвижимости на вторичном рынке ритейлоры не пренебрегают инвестициями в строительство торговых площадей. Многие строят гораздо больше, чем нужно их розничной сети, так как девелоперский бизнес кажется им привлекательной возможностью для диверсификации. Например, планы по открытию торгово-развлекательных центров в Центральном регионе вынашивает ТД “Копейка”. По мнению аналитиков, кроме доходов от аренды возведение собственных торгцентров дает ритейлору возможность размещать свои магазины в местах с высоким покупательским потоком. Плюс к этому администрации небольших региональных городов приветствуют открытие в городе торговых комплексов, позволяющих обеспечить население не только товарами от молока от мебельных гарнитуров, но и качественным досугом в кинотеатрах, боулингах и проч. Торговые центры строят “Рамстор”, “Патэрсон”, “Самохвал” и др. “Только в России IKEA открывает торговые центры "Мега" — нигде в мире она больше не занимается этим”, — отмечает консультант Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.

Председатель правления питерской сети гипермаркетов “Лента” Олег Жеребцов считает, что в мировой практике крупные розничные операторы не владеют недвижимостью, она чаще принадлежит сторонним компаниям, например банковским структурам. По его данным, 70% недвижимости Wal-Mart не принадлежит сети, свои помещения продали Tesco и Metro. Именно этой тенденцией он объяснил намерение сети гипермаркетов “Мосмарт” передать недвижимость компании Hypercentre Investment, 49% акций которой были проданы швейцарскому девелоперу Jelmoli Holding. До этого вся недвижимость сети принадлежала компании “Гиперцентр”, контролируемой владельцами “Мосмарта”.

Сам себе арендодатель

У ритейлора, выкупившего большинство помещений в собственность, появляется несколько возможностей распорядиться недвижимостью. Помещения могут стать активами самой компании — розничного оператора, но могут также быть переданы отдельному юрлицу внутри торгового холдинга. Первый вариант не слишком распространен в рознице. Например, у “Седьмого континента” до недавнего времени вся недвижимость находилась в собственности другой компании — “Столичные гастрономы”, впрочем, основные владельцы у обеих компаний совпадали. Злопыхатели даже утверждали, что сеть специально продала на РТС акции именно торгового оператора ОАО “Седьмой континент”, чтобы не рисковать недвижимостью. Правда, не так давно владельцы “Семерки” приняли решение приобретать недвижимость на ОАО “Седьмой континент”, и в настоящий момент компания владеет около 15% помещений сети. Аргументом в пользу такого решения стали высокие арендные ставки на рынке: трансфертные цены между двумя аффилированными компаниями не могут необоснованно отклоняться более чем на 10% от рыночных, поэтому арендовать даже у самих себя становится дорого.

И все же на рынке больше примеров, когда помещениями магазинов владеет отдельная компания, созданная владельцами сети. У “Перекрестка” это кипрская компания Alpegru Retail Properties Limited, у “Пятерочки” — “Ремтранс-Авто” и “Цейзер”, у “Патэрсона” — “Патэрсон-Инвест” и т. д. Помимо “наведения порядка” в активах передача недвижимости отдельной компании позволяет ритейлорам корректировать финансовые показатели компании — оператора сети в нужную сторону, не нарушая закон.

“Показать” нужную рентабельность несложно, если в одних руках сосредоточены компания — оператор сети и компания — владелец недвижимости, считает аналитик “Ренессанс Капитала” Наталья Загвоздина. Значительную часть затрат, снижающих прибыль, составляют арендные платежи. Повышая или снижая ставку аренды своим магазинам, можно легко выйти в ноль по чистой прибыли или увеличить ее максимально. Сокращение прибыли позволяет сети минимизировать налоги, а увеличение — демонстрировать потенциальным инвесторам высокую доходность своего бизнеса.

Недаром аналитики отмечают неожиданный и необъяснимый рост рентабельности у некоторых сетей. Часто рентабельность искусственно повышается перед IPO. Например, у “Пятерочки” чистая рентабельность в 2004 г. составила 6,7% (выручка без учета франчайзинговых магазинов — $1,105 млн, чистая прибыль — $74 млн), хотя в 2003 г. она не превышала 4,5%. Эксперты посчитали, что в течение года перед IPO “Пятерочка” выкупила многие помещения в собственность, а затем повысила доходность своей розницы в глазах инвесторов. А чистая рентабельность “Седьмого континента” в 2004 г. составила около 6% (выручка без НДС — $495,8 млн, чистая прибыль — $29,4 млн), хотя в 2003 г. она равнялась лишь 2,5%. Финансовый директор “Перекрестка” Виталий Подольский соглашается, что повысить показатель чистой рентабельности можно в очень короткие сроки, не нарушая закон. “Чем быстрее развивается сеть, тем ниже ее доходность. Активное приобретение недвижимости увеличивает величину отложенного налога на прибыль, который сильно снижает чистую прибыль”, — говорит Подольский. По его словам, оценивая российские сети, инвесторы больше принимают в расчет выручку, EBITDA и рентабельность по EBITDA, потому что ритейлоры манипулируют налоговыми и амортизационными отчислениями.

Офшор или ПИФ

Компания, которая в структуре розничного холдинга владеет его недвижимостью, несет высокую налоговую нагрузку. Для снижения налогового бремени существует несколько законных способов. Чаще всего это регистрация компании, владеющей недвижимостью, в зоне льготного налогообложения. Например, на Кипре, как это сделал “Перекресток”.

Есть и более модный способ снизить налоговую нагрузку или отсрочить уплату налогов — создав паевой инвестиционный фонд недвижимости. Например, руководство Торгового дома “ГУМ” рассматривало в прошлом году возможность учредить закрытый паевой фонд недвижимости (ЗПИФН), которому будут переданы объекты торгового и складского назначения в Москве, Костроме и Красноярске. Менеджеры компании даже предполагали, что смогут привлекать новых пайщиков с целью инвестирования в новые объекты. Правда, эти планы так и не были реализованы.

Паевые инвестиционные фонды не платят налог на прибыль, объяснял тогда руководитель департамента налогов и права “Бейкер Тилли Русаудит” Эдуард Кучеров. Доход может возникнуть только у участника фонда, в случае если он продает свой пай. Поэтому ГУМ, например, мог не платить налог на прибыль с полученных арендных платежей. Правда, как отмечали в ГУМе, разрабатывался способ не сократить налоги, а отсрочить их уплату. По словам аналитиков, возможность налоговой оптимизации с помощью создания паевых фондов сейчас рассматривают многие владельцы недвижимости. По мнению Сергея Рябокобылко, исполнительного директора компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, такие формы управления недвижимостью для крупных компаний широко распространены на Западе и становятся актуальны для России.

Дата публикации: 10:52 19 сентября 2005

Источник: bpn.ru