Алексей Завьялов: "В деле инвентаризации интересы государства и законы рынка не сходятся"

Реформа в области технического учета и инвентаризации объектов недвижимости развивалась самым неожиданным образом. Прошлогоднее Постановление Правительства РФ N921 предписывало всем бюро технической инвентаризации (БТИ) пройти аккредитацию. По сути, это открывало дорогу на рынок многим частным компаниям и стимулировало конкуренцию. По замыслу реформаторов, функции учета (ведение архива и реестра данных) и собственно инвентаризации необходимо было разделить: учет становился прерогативой государства, инвентаризация "передавалась" на рынок. Однако на деле все произошло иначе. Задача учета, возлагавшаяся на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, оказалась для него непосильной. В результате через полгода, в марте 2005 г., вышло новое правительственное решение, вернувшее БТИ функции учета. В связи с этим частные бюро стали на рынке нежелательным гостем. На этом основании, со ссылкой на приказы N281 и N70 Минэкономразвития РФ, им и было отказано в аккредитации. Прокомментировать эту ситуацию мы попросили Алексея Завьялова, председателя правления Федеративного союза инвентаризаторов России.

- Ошибка была заложена самим 921-м постановлением. Федеральное агентство было не готово выполнить учетную функцию. Государственная составляющая не была отрегулирована, и теперь на рынке происходит торговля государственными услугами. Ситуация достаточно противоречивая: функции учета в Москве, например, выполняют две конкурирующие организации - федеральные БТИ в лице ФГУП "Ростехинвентаризация" и городские бюро. Мало того, ФГУП "Ростехинвентаризация" недавно открыло в Москве два бюро для работы на рынке коммерческой недвижимости.

- Но "конкуренты" решили проблему учета, договорившись об информационном обмене и подписав соглашение?

- Соглашение - это правовой договор. Нельзя выполнять государственную функцию на основе гражданско-правового договора, поскольку он ни к чему не обязывает. Договор можно заключить, а можно и расторгнуть. А государственная функция предполагает властное подчинение. Есть ряд городов, где конкурируют не две организации, а три и даже больше. Там может получиться парадокс. Если одна организация откажется осуществить государственные функции учета в отношении какого-либо здания, обнаружив нарушения, то вторая будет покладистей и закроет глаза на какие-либо несоответствия - ведь ей надо развиваться, увеличивать объемы работы. Таким образом, конкуренция на ниве государственных полномочий создает среду для незаконных действий.

То, что в Москве ведение учета возложено на МосгорБТИ, надо было делать не договором, а постановлением столичного правительства. Тогда держатель реестра получил бы права надзирающего органа. Если ввести такую схему, то работала бы система передачи данных в налоговые органы, в органы статистики, в правоохранительные структуры. Это бывает жизненно важно. Известно, что во время захвата заложников на Дубровке городские власти запрашивали техпаспорт и план здания в органах городского БТИ. А если сегодня вдруг возникнет что-то подобное, к кому обращаться? У кого техпаспорт? Предполагается, что в городском бюро. Так как оно, по соглашению с федеральным ФГУП, и является держателем реестра. А если договор не выполняется? Между прочим, в других субъектах таких договоров нет вообще, и обязать организации их заключать - нельзя.

Существует еще и другая проблема. В быту складывается так: нужна вам услуга, вы ее покупаете. А в отношении техинвентаризации получается иначе: хотите вы или нет, а пользоваться этой услугой приходится. Причина в том, что государство заинтересовано в ведении информационной системы, оно и понуждает человека идти в БТИ. Причем организация, которая услугу предоставляет, заключает договор не с государством, а с гражданами. Это видно на примере оформления в собственность земельных участков. Формально вы заключаете договор с частным землемером.

Воздействовать на результат его работы никак нельзя. Вы подписываете акт, и договорные отношения прекращаются. Затем вы сдаете эти документы в кадастр. И, оказывается, вы сами же несете ответственность за правильность информации! Если выяснится, что в документах что-то неверно, вам откажут в праве поставить участок на кадастровый учет. Если через 10 лет обнаружится, что кадастр содержит неверные сведения, вы будете нести убытки. Землеустроителям можно будет предъявить претензии только в порядке регресса. Но, во-первых, к тому времени этой организации уже может и не быть, а, кроме того, предъявлять претензии будет трудно, потому что вы работу приняли. Такая схема делает гражданина полностью незащищенным. А сам кадастр формируется недостоверно.

- Наверное, более совершенная система была бы более затратной?

- Затраты были бы одинаковы, потому что платит за эти услуги гражданин. В идеале же система должна быть выстроена так: землемеры отвечают за достоверность информации, переданной в госорганы, а государство несет ответственность перед гражданами. Но по сегодняшней схеме граждане несут ответственность перед государством за работу других людей. А услуга эта - недешева. В Московской области землемеру платят 8 тыс. руб., за срочную работу - 16 тыс.

И, замечу, цены по регионам разные. В некоторых областях России цены на недвижимость сравнительно невысоки. Скажем, дом может стоить 3-5 тыс. руб. А стоимость работ по инвентаризации вместе с регистрацией - 10 тыс. руб. Кто же будет такой объект продавать по всем правилам? Там все происходит так: деньги получили, ключи передали... То есть мы уходим от легального рынка, потому что регулировать его не хотим.

- Много ли граждан, которые идут и регистрируют свои права в соответствии с законодательством, содействуя, таким образом, созданию кадастра?

- В богатых городах оформляется практически 100% земли. Потому что недвижимость и права на нее надо защищать. Если недвижимость имеет низкую стоимость, то это становится бессмысленным. Чем ниже стоимость недвижимости в регионах, тем ниже процент оформления земли, зданий и сооружений. Получается, что если объекты недвижимости не проходят оформления, то кадастр не создается.

- За эти полгода что-то изменилось в системе работы БТИ с точки зрения потребителя?

- Есть тенденции, которые могут приобрести негативный характер, - квазиконкуренция при отсутствии единого учета. Когда один и тот же объект в интересах каких-то лиц может быть по-разному описан разными организациями, возникает не просто путаница. Происходит легализация незаконных объектов, возникают споры о правах на недвижимость.

- Каков ваш прогноз - наступят какие-то позитивные перемены на этом рынке?

- Только если государство отдаст учетные и надзорные функции тому, кто может обеспечить единство реестра данных. Например, если будет определен надзиратель в лице той организации, которая имеет самые крупные архивы. Если с проблемой учета все решится, то с инвентаризацией тоже будет все понятно. Можно создавать хоть 20 организаций, а уполномоченная пусть их проверит. С одной стороны, у нее будут какие-то конкурентные преимущества, с другой - она будет нести ответственность.

Дата публикации: 13:30 30 сентября 2005

Источник: bpn.ru