Ипотека для очередников: новоселье может стать ближе

Сейчас никому не нужно доказывать, что решение жилищной проблемы - одна из самых важных задач как федеральных, так и региональных органов власти. Более 30 млн. семей россиян хотят улучшить свои жилищные условия. В очереди на получение квартиры стоят почти 4,5 млн. семей. И лишь немногие из них могут приобрести жилье на рынке, не прибегая к помощи государства, местных властей, не пользуясь таким инструментом, как ипотечный кредит.

В Москве созданы основные условия для развития системы жилищного ипотечного кредитования, объем и количество таких сделок растет. И все же ипотека в силу ряда объективных причин не стала пока главным фактором, обеспечивающим доступность жилья.

Наибольшую озабоченность московского правительства вызывают недостаточно высокие темпы обеспечения жильем социально слабозащищенных граждан - очередников. Новый проект, разработанный по поручению правительства города Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, получивший название "социальная ипотека", призван помочь очередникам ускорить долгожданное новоселье.

О сути проекта рассказали на недавней пресс-конференции в информационном центре правительства Москвы руководитель Департамента П.В. Сапрыкин, его заместитель Н.В. Федосеев, начальник отдела мониторинга рынка жилья управления жилищной политики Департамента СВ. Морозов, генеральный директор ГУП г. Москвы "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий" Н.Г. Коренева, председатель правления Коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" Д.Ю. Будаков.

Вот что рассказал журналистам Петр Васильевич Сапрыкин:

В 1998 г. была утверждена концепция ипотечного жилищного кредитования в Москве. С тех пор работа в этом направлении идет с переменным успехом. Дефолт 1998 г. привел к тому, что концепцию пришлось подправить, отказавшись от субсидирования процентной ставки по кредитам.

В 2001 г. решено организовать ипотеку по рыночным законам. Тем не менее дело идет не очень хорошо. На московском рынке работают 600 с лишним банков и небанковских организаций (банков - 232). С 2002 г. выдано 18 тыс. кредитов. Ежегодно их предоставляют с нарастающим числом: в 2004 - 4000, в 2005 г. надеемся выдать 6000. Но это, конечно, капля в море (сравним с числом договоров купли-продажи - их ежегодно оформляется около 90 000), т.е. меньше 10%. Одна из основных причин того, что ипотека не развивается, - достаточно высокий уровень инфляции, который не позволяет снизить ставки по кредитам. В результате растут себестоимость и рыночные цены на жилье - на 30 - 40% в год.

Если средний доход московской семьи -700 - 800 долл., а рыночная цена квадратного метра - 2000 долл., то как можно говорить о доступности жилья?

Другая проблема. Во всем мире заемщик имеет свою кредитную историю, и банк на нее ориентируется. У нас этого нет. Сейчас принято решение об организации на федеральном уровне подразделения, которое будет заниматься этим.

Еще одна причина - наличие на рынке жилья, которое в обычном режиме купли-продажи не уходит. Чтобы "вырулить" из этой ситуации, и решено попытаться организовать для москвичей социальную ипотеку. Она не для всех, а только для очередников. Им жилье будет продаваться по себестоимости, на уровне 700 - 800 долл. за м2, а не по 2000 долл., как на рынке. Таким образом, получается, что опосредованная ставка по социальным кредитам - 4%.

В программе этого года заложена реализация жилья по этой схеме в объеме 90 тыс. м2. Первая группа очередников уже прошла собеседование в Агентстве по реализации жилищного займа и субсидий, и наш "Московский ипотечный банк" выдаст первые кредиты.

Далее были даны ответы на вопросы журналистов и пользователей Интернета.

Вопрос: Петр Васильевич, расскажите, пожалуйста, подробнее о механизме социальной ипотеки.

П.В. Сапрыкин: Если вы берете кредит не по социальной ипотеке, вашу квартиру должны оценить по рыночной стоимости, и под залог этой квартиры вам могут дать кредит для покупки лучшей. Есть вариант немножко другой. Например, вам оценивают эту квартиру по рыночной цене, вы подбираете на рынке другую. Эта цена засчитывается в первоначальный взнос, а вы в банке берете кредит на ту сумму, которой вам не хватает на покупку новой квартиры, и эту новую квартиру закладываете банку, пока не выплатите кредит. Свою квартиру продаете, а живете в новой.

Д.Ю. Будаков: Самая простая схема, когда вы приходите в банк и говорите: "У меня есть квартира стоимостью 50 тыс. долл.". Банк в этом случае смотрит на вас как на заемщика и говорит: "Хорошо, я проверю все документы, готов выдать кредит на сумму, например, 30 тыс. долл.". Вы идете на рынок жилья, находите себе квартиру в пределах 80тыс. долл., вам выдают30 тыс. под залог имеющейся у вас квартиры. Эту сумму мы платим тому, кто продает вам новую квартиру. Когда вы оформляете права на нее, она становится автоматически заложенной в пользу банка. А первую вашу квартиру мы реализуем с вашего согласия по той рыночной цене, которая была указана. И выходит так, что 50 тыс. долл. - это ваш собственный капитал, который вы имели к началу сделки, а банк добавил 30 тыс. И вот эта новая квартира осталась в залоге банка. А вы выплачиваете эти 30 тыс. Если вы идете не по социальной ипотеке, процентная ставка будет 13-13,5%, а по социальной ипотеке -10,5%.

Сегодня такие ипотечные кредиты выдаются на срок от 10 до 30 лет, а по социальной ипотеке есть и более короткие сроки. В данном случае 30 тыс. долл. на 30 лет - это совсем небольшие деньги, где-то 1000 долл. в год, 100 - 150 долл. в месяц.

Вопрос: Скажите, как велика очередь на социальную ипотеку и сколько потребуется времени, чтобы ее "обнулить"?

П.В. Сапрыкин: На этот вопрос, я думаю, никто не ответит. Сейчас 220 тыс. семей стоят на улучшение жилищных условий. Мы все время меняем в лучшую сторону условия постановки на учет: раньше они были менее 5 м2 на человека, в 2000 г. стало менее 10 м2. Очередь сразу увеличилась тысяч на сорок. Сегодня 50 - 60 тыс. готовы вложить свои деньги.

Вопрос: Вы будете продавать жилье по 700 долл. за 1 м2. Откуда уверенность, что строительные компании станут сотрудничать с вами по городскому заказу, если могут продавать 1 м2 по 1,5 тыс. долл.?

П.В. Сапрыкин: Строительные компании отобраны в итоге тендера на определенных условиях. Это. же подрядные организации, а не инвестор. Подрядчику говорят: "Берешься построить за определенную цену?" И он говорит: "Да".

Вопрос: Известно ли, в каком месте и какого качества будут строиться дома по социальной ипотеке?

Н.В. Федосеев: Три первых адреса уже определены. Один из них - Западное Дегунино. Это самый первый дом, который уже зарегистрирован в право собственности города. Он полностью готов к заселению. Вот на этот дом мы совместно с ипотечным агентством ведем отбор очередников.

Вопрос: По какому принципу: кто первый прибежал?

Ответ: Пока очереди нет, может приходить, кто хочет, даже если он встал на очередь в 2004 году. Как только желающие будут прибывать, мы, естественно, расставим определенные приоритеты: преимущества получат те, кто раньше встал на очередь. До конца года будут еще 2 дома, в Перове и в Лианозове. Всего порядка 700 - 800 квартир.

Вопрос: А в относительно престижных районах будут такие дома?

Н.В. Федосеев: Что значит "относительно престижный район"? То, что я вам назвал, это не ЦАО, и Кремля оттуда из окошек не видно. И не будет для очередников по ипотеке домов, стоящих на Тверской улице, потому что стоимость 1 м2 в центре гораздо выше. Но планируется, что в ближайшие год-два география жилья по ипотеке значительно расширится. По городскому заказу для очередников мы строим в 9 из 10 административных округов, кроме Центрального. Естественно, берем свободные площадки либо площадки, которые заняты 5-этажными, ветхими, аварийными домами. Сносим, и на их месте строим по городскому заказу. Но никаких "выселок", специально подобранных для участников ипотечной программы, не будет.

П.В. Сапрыкин: Из 1,6 млн. м2, которые строятся для выполнения всех городских программ, приоритетными являются 1 млн. м2 на переселение граждан из пятиэтажного, ветхого и аварийного жилого фонда. Продавать жилье в режиме социальной ипотеки для очередников в центре будет неправильно, потому что, вы знаете, по новому Жилищному кодексу встать на очередь могут только малоимущие, у кого денег на покупку вовсе нет.

Вопрос: За чей счет инженерное обеспечение площадок?

Ответ: В стоимость м2 входит все, в том числе и коммуникации.

Вопрос: Каким будет размер первого взноса?

Д.Ю. Будаков: Город продает социальное жилье по себестоимости. Если сравнить эту цену с рыночной, то она получается раза в 2 ниже. И для банка, который принимает решение о кредитовании, важно, чтобы в ситуации, когда заемщик не справится с выплатой процентов и его придется выселять, банк мог продать эту квартиру по цене, равной сумме кредита. Мы рассматриваем эту разницу как первоначальный взнос этого человека. По социальной ипотеке получается, что если брать рыночную цену, то 60% в виде скидки от нее дал город и оставшуюся сумму, 40 - 50%, даст банк. Это тот запас прочности, который имеет кредит.

П.В. Сапрыкин: Мы столкнулись с такими фактами. По договору купли-продажи реализуем жилье для очередников по себестоимости. И что делают наши очередники? Покупают это жилье, быстренько за него рассчитываются и продают на рынке, а затем приобретают себе меньшую площадь и еще машину.

Вопрос: Сколько все-таки денег надо иметь, чтобы банк не отказал в кредите?

Д.Ю. Будаков: В кошельке ничего не надо иметь. А вот свои доходы, которые покажут, что вы сможете отдавать определенную сумму в зависимости от размера кредита, надо будет подтвердить.

Вопрос: Берутся ли проценты на страхование жизни заемщика? Нужны ли вам созаемщики, поручители?

Д.Ю. Будаков: Страховка нужна - жизни, титула собственности и той квартиры, которая приобретается. Она стоит где-то порядка 4 тыс. долл. Страховать квартиру надо будет ежегодно. По рыночной цене суммарно за 20 лет набежит 10 тыс. долл. Это не единовременная выплата.

Вопрос: А для неочередников что делается?

Н.В. Федосеев: Ипотеку как таковую мы не перечеркиваем. Вы можете прийти в любой банк, который занимается ипотечным жилищным кредитованием и, исходя из собственных возможностей и тех возможностей, что предоставит вам банк, взять кредит. В Москве достаточно много банков, которые занимаются ипотекой. По этому году в качестве чемпиона по количеству выданных ипотечных кредитов выступает Внешторгбанк. Также лидерами являются "Дельта кредит", Сбербанк, Райффайзенбанк. Порядка 15 банков являются активными игроками.

Если у человека нечем покрыть долг банку, тот может наложить взыскание на квартиру. Но пока человек не живет в этой квартире, естественно, ее никто не купит. Человека нужно куда-то отселить. Для этого и существует резервный фонд, который принадлежит городу Москве и который мы по соглашению с банками готовы предоставлять для таких должников. Естественно, это не будет полноразмерная трехкомнатная квартира на семью из двух-трех человек, какую они приобретали, но крыша над головой будет, и достаточно нормальная. Эта квартира предоставляется временно - на полгода, максимум на год, пока продается та, которая была заложена. После продажи банк забирает сумму, которую человек был ему должен. На остальные средства тот приобретает себе жилье поскромнее, поменьше, но на улице он, скорее всего, не окажется. На сегодня ни одного такого случая не было.

Вопрос: Много ли будет желающих воспользоваться такой схемой? Не будут ли банковские условия серьезным фильтром?

Ответ: Мы уже отправили в банк "Московское ипотечное агентство" больше 90 анкет потенциальных заемщиков, то есть тех очередников, которые к нам обратились. Вовсе не факт, что все из них пройдут кредитный комитет банка.

Д.Ю. Будаков: Получено 142 анкеты от тех людей, которые захотели платить по схеме социальной ипотеки. Из них только пятеро получили отказ, около 20 находятся в стадии рассмотрения. Получается, что более 100 человек уже прошли препоны и получили подтверждение, что могут получить кредит.

Н.В. Федосеев: Этот объем не может расти в разы, потому что город не снимает с себя обязательств по бесплатному предоставлению жилья очередникам. Категории нуждающихся граждан - это 198 369 семей, точнее, 658 893 человека - приблизительно 7% населения Москвы. Эти люди сохраняют за собой право на получение бесплатного жилья в порядке очередности. Для чего мы запускаем социальные программы? Для того, чтобы из бесплатной очереди вытянуть платежеспособную ее часть. Я бы считал успехом, если бы порядка 20% наших очередников могли воспользоваться этими схемами. Потому что, выводя этих людей из очереди и фактически возвращая деньги, которые город потратили на строительство жилья из бюджета, мы сможем вложить их в строительство бесплатного жилья уже для абсолютно неимущих очередников.

Ведущий: Какие доходы учитываются при рассмотрении вопроса о предоставлении ипотечного кредита?

Д.Ю. Будаков: Все, которые гражданин может заявить. Обязательно нужна справка с места работы о фиксированном доходе. Все остальное мы оцениваем персонально, в зависимости от того, какими документами человек это может подтвердить, или по косвенным признакам: наличии машины, второй квартиры и т.д. Наследованные суммы на счету или облигации тоже включаются в понятие дохода.

Вопрос: Как связаны процессы получения кредита в рамках социальной ипотеки и оформления в собственность квартиры? Когда люди реально получат ключи?

Н.В. Федосеев: В начале года мы объявляем, что будем осуществлять такую ипотеку, из городского бюджета выделяются средства на строительство дома, и вот сегодня такой дом построен в Западном Дегунине. Более того, он полностью готов и права города Москвы на него уже зарегистрированы. По закону государственная регистрация осуществляется федеральными органами юстиции. Срок для этого - месяц, но у нас с учетом сбора документов получилось полтора.

Вопрос: На каком основании было отказано пяти семьям?

Ответ: Причина одна - им не хватает денег, чтобы выплачивать кредит.

Вопрос: Сколько надо зарабатывать, чтобы воспользоваться ипотекой? Каков социально-психологический портрет вашего заемщика?

Ответ: Это не пенсионеры, в основном люди в возрасте от 20 до 45 лет. Они имеют работу, и в совокупности доход семьи позволяет им платить по кредитам. Семья из трех человек должна получать порядка 600 - 700 долл., чтобы выплачивать кредит.

Вопрос: Вот ситуация: прошли годы, дети подросли, семья стала зарабатывать больше, и кредит могут вернуть гораздо быстрее, чем планировалось. Можно будет прийти в банк и переоформить кредит, чтобы возвращать быстрее?

Д.Ю. Будаков: Да, есть право досрочного погашения, но имеются некоторые ограничения по сумме, устанавливается лимит. И, как показывает банковская статистика, люди стараются лет через 7-8 отдать кредит. Поэтому срок в 30 лет - с большим запасом, чтобы человек мог чувствовать себя увереннее.

Вопрос: Может ли москвич льготной категории, проживающий в 2-ком-натной квартире с женой и двумя взрослыми детьми, взять кредит для покупки загородного дома?

Н.В. Федосеев: Для банка главное, чтобы человек потратил эти деньги не на покупку машины, не на круиз, а на приобретение жилья. А какое это жилье - ему безразлично, лишь бы объект был ликвиден, чтобы его в случае чего можно было продать.

Вопрос: Вы говорили про резервный фонд жилья. Он уже есть или только планируется?

Н.В. Федосеев: Такой резервный фонд существует у нас уже лет десять, причем есть конкретные адреса. В течение года через резервный фонд проходит около 40 тыс. м2. Что это за жилье? Вот сегодня нам строители сдали новый дом. Сначала мы регистрируем права собственности города. Потом начинаем работу с очередниками, предлагая им эти квартиры. Человек согласен на эту конкретную квартиру. Мы собираем документы на рассмотрение Общественной жилищной комиссией. Та дает свою рекомендацию префекту, префект выпускает распоряжение о предоставлении гражданину квартиры номер такой-то. Весь этот процесс занимает в среднем 3 месяца. Квартира все это время свободна, и пока никаких договоров на нее нет, она находится в собственности Москвы, считается резервной.

Мы пользуемся таким фондом очень редко. Как правило, это несчастные случаи, теракты, крупные пожары, обрушения, не дай Бог, фундамент поплыл. В соответствии с городским законодательством этот резервный фонд может использоваться для отселения неплательщиков. Но, еще раз подчеркну, по состоянию на сегодня ни один банк к нам не обратился. И не потому, что нет ни одного неплательщика и все миллионеры. Это свидетельствует о том, что банки решают проблемы с людьми во внесудебном порядке.

Д.Ю. Будаков: На сегодня во всей России ипотечные просроченные жилищные кредиты составляют 0,25% от общего объема выданных кредитов. По европейской статистике эта цифра равна 2,5-3%.

Это полезно знать

Воспользоваться социальной ипотекой могут толь ко жители города Москвы:

- признанные в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий по месту жительства (очередники);

- прошедшие квалификацию в банке на возможность получения кредита в размере, необходимом для покупки квартиры у города с учетом оплаты части ее стоимости за счет личных средств.

Особенности социальной ипотеки:

Участие в ней позволяет очереднику существенно сократить срок ожидания получения квартиры от города (в настоящее время он составляет 20 лет) и приобрести ее в собственность по льготной цене с использованием собственных накоплений и банковского кредита.

Продажу жилья, построенного за бюджетные средства, осуществляет правительство Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Стоимость жилья - льготная, определяется затратами города на строительство-ориентировочно 20-26 тыс. руб. за 1 м2. Основной кредитор - Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство", на 100% принадлежащий городу Москве.

Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет.

Через 6 месяцев после получения кредита разрешается его досрочное погашение без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов.

Процентная ставка - льготная - 10,5% годовых в рублях.

Очередник-заемщик становится собственником квартиры сразу после оплаты за счет собственных и кредитных средств 100% стоимости квартиры и может в ней зарегистрироваться вместе с членами своей семьи.

До полного погашения банковского кредита квартира находится в залоге у банка.

Для получения кредита:

Очередник должен иметь стаж по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Максимальный срок кредита определяется возрастом трудоспособных членов семьи, кредит должен быть погашен до исполнения заемщику 60 лет. Все будущие собственники квартиры, кроме несовершеннолетних, должны выступить созаемщиками при получении кредита. Доходы созаемщиков старше 60 лет и инвалидов в расчет не принимаются.

По вопросу участия в социальной ипотеке следует обращаться за консультацией в подведомственное Департаменту Государственное унитарное предприятие города Москвы "Агентство по реализации жилищных займов и субсидий", предварительно записавшись на прием по тел.: 229-47-17, 229-69-50.

Дата публикации: 14:06 11 октября 2005

Источник: bpn.ru