Инвестор хочет в Москву

Инвестиционная привлекательность столицы продолжает расти. Деньги охотно вкладываются не только в застройку последних свободных участков, но и в реконструкцию кварталов, занятых "хрущевками". Как отмечает председатель московского Комитета по архитектуре и градостроительству Александр Кузьмин, этому надо радоваться.

"Слава тебе, Господи, что Москва сейчас кому-то интересна, что инвестор хочет в Москву, - говорит он. - Потому что никогда этот период не бывает длительным. Десять - пятнадцать лет - и находится другой город. И мы должны радоваться тому, что сегодня интересны инвестору. Вспомните, какой обвал был в Лондоне, когда снесли Берлинскую стену. Изменилась география, и деньги ушли в Берлин".

Благоприятную ситуацию надо использовать для решения давно назревших проблем. В частности, для реконструкции ветхого и пятиэтажного жилищного фонда. А проблема эта стоит достаточно остро.

"При Сталине ежегодно строилось по 350 тысяч квадратных метров жилья, - напоминает Александр Кузьмин. - Потом пришел Никита Сергеевич и стал строить по 5 миллионов кв. м в год. А фонд стареет. Ветхий фонд - это тот, который строили по 350 тыс. кв. м. А теперь представьте: наступит год, когда сразу 5 млн. кв. м придет в ветхое состояние, а на следующий год - еще 5 млн. кв. м. Чтобы эту волну потушить, мы раньше стали сносить пятиэтажки, чтобы не пришел момент, когда наши дети окажутся в аварийных домах".

Сейчас серии "хрущевок" подразделяют на "сносимые" и "несносимые". Однако деление это условное. К "сносимым " относятся те пятиэтажки, которые были построены раньше и находятся в самом плохом состоянии. Поэтому сегодня прорабатываются проекты по реконструкции и домов "несносимых" серий. По словам Александра Кузьмина, они готовы по 49 микрорайонам.

Сегодня деньги охотно вкладываются в строительство жилья на всех территориях города. Однако инвестиционная привлекательность участков разная. Чем ближе они к центру, тем дороже.

Поэтому квартиры в пределах Третьего транспортного кольца покупают только очень состоятельные люди. В связи с этим в последнее время у многих появились опасения, что вскоре столица будет поделена на районы для богатых и бедных. По мнению Александра Кузьмина, пока Москве это не грозит. По крайней мере районов для бедных у нас в ближайшее время не будет.

"Мне кажется, пока такой опасности нет, - говорит он. - Я не верю, что в ближайшее время должны появиться районы для бедных. Другое дело - что будут зоны для очень богатых людей, они формируются сами по себе".

А с тем, что центр рано или поздно станет территорией, на которой живут только богатые люди, придется смириться. Однако, как подчеркивает Александр Кузьмин, процесс это естественный. "Никто насильно средний класс из центра не выселяет, - говорит он. - Просто если мы с вами пошли по пути, который определен как капиталистический, все начинает складываться на денежной основе. Никто специально элитного центра не делает. Но здесь строятся очень дорогие дома, а это игрушки для очень богатых людей".

Не только центр, но и многие другие районы города принято называть "зоной сложившейся застройки ". Многие жители таких территорий родились и выросли в своих домах, привыкли к виду из окна, ежедневному маршруту до метро, остановки общественного транспорта и ближайшего магазина. И когда в пределах видимости и слышимости начинает грохотать строительная техника, они нередко выходят из состояния душевного равновесия. Если таких недовольных граждан оказывается несколько, они объединяются в группу, которую всегда находится кому возглавить. Так начинается конфликт, в который вовлечены строители, жители и власть.

Согласно новому Градостроительному кодексу, для того чтобы таких ситуаций не возникало, все проекты строительства на территориях сложившейся застройки должны обсуждаться с жителями близлежащих домов. Однако о том, как должно быть проведено это самое "общественное обсуждение ", там не сказано. "Мы проводим по своей системе общественные обсуждения, а потом оказывается, что они нелегитимны, - говорит Александр Кузьмин. - Пока этот вопрос висит, мы ждем решения на федеральном уровне, теряем время".

При этом, как утверждает главный архитектор, принципиальная схема такого обсуждения в городе отработана. "Другое дело, что бывают нахалы, которые ее игнорируют и потом попадают в нехорошие ситуации, - добавляет он. - Но я не знаю ни одного проекта планировки, который не обсуждался бы с жителями. В любом случае мы проходим через управы, и там обязательно их обсуждают. Очень важно участие жителей в обсуждении на начальном этапе, а не тогда, когда строительство уже началось.

Беда наша в другом - на эти совещания жители идут без большого интереса. Недаром мы всех активистов знаем в лицо. Почему? Объясню. Потому что пока техника к тебе не подъехала под окна, время терять не хочется. И, как правило, первое рассмотрение проходит без жителей. Это наш менталитет".

Как правило, в местах сложившейся застройки дома возводятся по индивидуальным проектам. Панельное домостроение вытеснено на окраины. Но и там все больше и больше места отвоевывают монолит и кирпич.

По словам Александра Кузьмина, он никогда не был любителем панели, но пока без нее не обойтись. Кроме того, есть домостроительные комбинаты, которые обеспечивают работой десятки тысяч людей. Вместе с тем он с удовлетворением отметил, что доля жилья, возводимого по индивидуальным проектам, растет год от года.

"В нынешнем году по индивидуальным проектам мы построили 60 процентов жилья, - сообщает главный архитектор. - Некоторые фирмы, например "ДОН- Cтрой" и "Конти", все свое муниципальное жилье строят только монолитом. Объясню, почему. В чем беда любой панельной серии? Она повторяется планирово чно. А "Конти" нужно отселять конкретные пятиэтажные дома. И он за счет индивидуального дома делает экономичную планировку для конкретного переселения из конкретного микрорайона. Получается, что компания строит меньше, чем это делает город, потому что у нее нет необходимости давать переселенцам лишнюю площадь. Конечно, иногда монолитный дом бывает хуже панельного, но это уже проблема архитекторов. Короче говоря, уверен, что у архитектора по образованию любви к панельному дому быть не может".

В центре возводить дома по типовым проектам нельзя однозначно. И вообще к строительству в пределах Третьего транспортного кольца нужно подходить очень ответственно. В частности, потому, что эта территория уже и так перегружена.

Тем не менее строительство в центре будет продолжаться. "Это нужно в первую очередь нашему городу, а не правительству Москвы или Москомархитектуре, - говорит Александр Кузьмин. - В центре еще много нерешенных вопросов, есть территории, которые не завершены. Посмотрите на Сретенку, Мясницкую, и вы увидите, что без этого не обойтись".

Вопрос не в том, строить в центре или нет, а в том, каково будет функциональное назначение возводимых здесь объектов. По мнению Александра Кузьмина, в пределах Третьего транспортного кольца однозначно нецелесообразно возводить крупные торговые комплексы. "Инвесторы уже поняли, что строить крупные торговые объекты в центре невыгодно, они не выдерживают конкуренции с теми, которые находятся в серединной зоне или на периферии, - говорит он. - Другое дело, что эксклюзив всегда будет размещаться в центре. Вспомним Елисейские поля, куда приезжают, но ничего не покупают. Объекты культуры, конечно, должны быть в центре. Мы знаем судьбу Нового драматического театра на улице Проходчиков, который страдает от того, что нет зрителей. Это как театр в провинциальном городе - надо каждый месяц менять репертуар, потому что все уже все посмотрели".

Говоря о строительстве в центре, отдельно надо сказать о таком масштабном проекте, как воссоздание гостиницы "Москва". По словам Александра Кузьмина, работа над его архитектурной частью была завершена примерно полторы недели назад, и на днях утвержден окончательный проект фасадов отеля. Напомним, что фасад со стороны Манежной площади одобрен Общественным советом при мэре Москвы: асимметричные башни решено восстановить в первоначальном виде. Как обещает главный архитектор, фасад, обращенный к бывшему Музею Ленина, также "будет повторять исторический". А вот фасад со стороны Театральной пл. будет "спокойным, без помпезности, поскольку доминантой должен остаться Большой театр".

Общая площадь нового отеля составит более 180 тысяч квадратных метров. Коммерческие площади займут 26,3 тыс. кв. м, в том числе торговая галерея - 16,2 тыс. кв. м. В подземной части комплекса разместится паркинг на 780 мест. Сервисные площади составят 10,8 тыс. кв. м.

Функции управляющей компании выполняет "Four Seasons", девелоперской - "ДекМос". По информации, полученной от представителей "ДекМос", проработка гостиничной части в основном закончена. По их словам, проектировщики исходят из того, что единовременная загрузка отеля будет составлять 1,5 тысячи человек. Жить они будут в 210 номерах и 230 модулях апартаментов. Модульную систему решено использовать для того, чтобы иметь возможность оперативно менять количество комнат и конфигурацию апартаментов в соответствии с пожеланиями клиентов. Их планируется сдавать в долгосрочную аренду.

В коммерческой зоне помимо торговых галерей разместится трехэтажный универсальный магазин, которым будет управлять одна из международных торговых сетей. Это может быть как компания, уже имеющая торговые площади в Москве, так и новый для московского рынка, но хорошо известный в Европе оператор. Кроме того, комплекс будет включать конгресс-зал на 1 тыся чу мест. В одном из внутренних дворов разместится бассейн с фитнес-центром. Разработкой интерьеров займется английское дизайнерское бюро Richmond International Hotel Leasure & Design Consultants, выигравшее тендер среди фирмконсультантов, предложенных Four Seasons.

По оценкам специалистов, общий объем инвестиций в строительство отеля составит от 1000 до 1200 долларов в расчете на квадратный метр. А сумма в целом будет не менее 500 миллионов долл. Вероятнее всего, гостиница на месте "Москвы", а также Ritz Carlton, строящийся на месте снесенного "Интуриста", будут самыми дорогими отелями столицы - говорят, что стоимость номеров в них составит от 350 до 1200 долларов за сутки.

Но вот чего в центре точно не будет, так это новых высоток. "Когда мы разрабатывали Генплан, первое, что мы определили, - это зоны, где высотки строиться не могут, - говорит Александр Кузьмин. - В центральной части города не будет высотного строительства. Затем были выделены 60 зон, в которых оно допустимо. Если кто-то захочет здесь построить высотки и кто-то в них захочет жить, то можно строить. Функционально это не нарушит территории, и высотка не повредит историческому облику города. После этого оказалось, что есть желающие жить в высотках, инвесторы, которые хотят их строить, и строители, которым эта работа по силам. Вот сколько людей захотят жить в высотках, столько высоток и будет, но именно в тех зонах, которые мы определили. По расчетам, которые мы проводили, около 7 процентов населения хотят улучшить свои жилищные условия в высотных зданиях. Это, как правило, молодежь. Но муниципальные дома мы высотными не строим, чтобы не было насильственного переселения людей туда, где они жить не хотят".

Все, о чем сказано выше, станет неактуальным, если не будет решаться транспортная проблема. И отцы города уделяют ей повышенное внимание. Так, на последнем заседании правительства Москвы решались сразу два транспортных вопроса: развитие системы транспорта до 2012 года "по программе мини" и строительство автомагистралей вдоль железных дорог и над ними. "Мини" - это вариант, который городу придется реализовывать в отсутствие дорожного фонда, ликвидированного федеральной властью. Вместе с тем принято решение разработать и "макси-вариант" - на тот случай, если удастся договориться о воссоздании в том или ином виде дорожного фонда.

О совмещении железнодорожных веток и автомагистралей надо сказать отдельно. "У нас есть необходимость пройти дорогами через сложившийся город, и как раз очень удобно использовать те трассы, где идут железные дороги, - говорит Александр Кузьмин. - Пример такой вы знаете - это Лужники, когда за насыпью железной дороги мы спрятали новую автомобильную трассу".

Варианты предлагаются разные: строить автомагистрали по обеим сторонам от железнодорожного полотна, с одной стороны от него или над ним. Проекты такие сейчас разрабатываются. Как обещает Александр Кузьмин, наиболее интересные из них в ближайшее время будут представлены на суд общественности. Это проекты по использованию ветки Курского направления в районе Садового кольца, Филевской линии метрополитена и путей Октябрьского направления железной дороги. "Вы знаете, что в восточной зоне Садового кольца железная дорога Курского направления очень близко прижимается к Садовому кольцу, - поясняет Александр Кузьмин. - Вот там предполагается перекрыть эту дорогу, сделать дополнительный дублер Садового кольца, чтобы разгрузить его восточную часть. И одновременно решить вопросы гаражей, построить определенный объем коммерческих площадей".

Как считает Александр Кузьмин, работы на Филевской линии могут быть проведены на коммерческой основе. На том участке, где она проложена открытым способом, по обеим сторонам от нее - полосы отчуждения шириной по 100 метров. Над путями предлагается сделать перекрытие. "Сверху мы делаем дорогу, а ту зону, которая была шумовая, используем под застройку - и под жилую, и под общественную", - рассказывает главный архитектор.

По словам Александра Кузьмина, накрыть линию метро легче, чем железнодорожные пути. Дело в том, что над обычной железной дорогой протянуты провода, и перекрытие придется делать на высоте не менее 7,5 метра. Над путями метро проводов нет, и его вполне можно перекрыть на высоте не более 4 м.

Третий проект увязан со строительством скоростной магистрали между Москвой и Санкт-Петербургом. Она будет входить в столицу через Левобережный район. Там есть развязка, которая пока связывает лишь два соседних района. Но проектировалась она для того, чтобы через нее прошла эта трасса. Дальше она пройдет вдоль Октябрьского направления железной дороги.

Кварталы жилой застройки там очень близко примыкают к путям, поэтому автомагистраль с ними придется каким- то образом совмещать.

Как известно, острее всего транспортная проблема стоит в центре. Решается она в основном за счет строительства магистралей и развязок за его пределами. Основательно разгрузить центр позволило Третье транспортное кольцо. "Чем больше дорог мы будем строить в срединной зоне, тем легче будет в пределах Садового кольца, - убежден Александр Кузьмин. - Таким образом мы ликвидируем транзит через центр, а это 30 процентов всего въезжающего в него транспорта".

Второе направление в решении проблемы - организация мест для парковки. По словам главного архитектора, все, что сегодня строится в центре, обязательно имеет подземные гаражи.

В ближайшем будущем начнется строительство крупных паркингов под центральными площадями. По словам Александра Кузьмина, такие комплексы, в частности, будут сооружены под пл. Революции, под Триумфальной пл. и под пл. у Киевского вокзала.

Как считает Александр Кузьмин, даже "в самом отдаленном районе на каждую квартиру должно приходиться место на стоянке, а в местах проживания состоятельных граждан - по два машино-места на квартиру". Поэтому в городе ведется интенсивное гаражное строительство. По словам главного архитектора, в Москве ежегодно сдаются в эксплуатацию новые стоянки вместимостью около 70 тысяч машиномест.

По мнению Александра Кузьмина, пока слабо используется такой транспортный ресурс, как Москва- река. А ведь по ней можно перевозить людей и грузы 6 - 7 месяцев в году. По словам главного архитектора, сейчас разрабатывается схема развития водного транспорта в столице.

По словам Александра Кузьмина, за рубежом транспортная проблема в центре решается более радикально. Там просто делают так, чтобы приезжать в историческую часть города на машине было неповадно. "Посмотрите, каким путем сейчас пошли Лондон и Париж, - рассказывает главный архитектор. - Они сделали так, что пользоваться личным транспортом в центре просто неудобно. Они выделили две полосы для общественного транспорта и одну - для личного. Там пробка личного транспорта стоит. И люди стараются ехать в центр на метро. Мэр Нью-Йорка сделал то же самое. Когда они построили новое здание мэрии, мы были на открытии и спросили, сколько в нем парковочных мест. Оказалось, что их всего шесть, и предназначены они не для мэра и его заместителей, а для инвалидов".

Наша элита пока не готова пересесть из "мерседесов " и "ауди" на метро, но уже созрела для того, чтобы высадить из "ниссанов" и "мицубиси" своих менеджеров. Как рассказывает Александр Кузьмин, недавно один бизнесмен спросил его, зачем в ММДЦ "Москва-Сити" строится так много гаражей. "Я готов оплачивать по триста долларов себе, своим замам, человек двадцать наберется, - сказал он. - Но я не буду платить таких денег за машино-место клерка".

Кстати, об ММДЦ "Москва- Сити". Опять нашла свое новое место блуждающая башня "Россия". Однако инвестора, который взялся бы за ее строительство, пока нет. "Она окончательно ушла из центрального ядра, которое мы строим в первую очередь, - комментирует перемещения башни Александр Кузьмин. - Его площадь и без нее уже составляет 30,5 миллиона квадратных метров. Она расположится рядом с другой стороны Третьего транспортного кольца. Кстати, композиционно она села только лучше: там поворот реки, и она находится в самом центре".

Башня "Россия" украсит берег Москвы-реки в центре, а на северо-западе его облагородит Тушинский парк. Такое решение на последнем заседании приняло правительство города. "Это, если можно так сказать, "зеленая работа" потому, что на всей территории парка, а это больше 660 гектаров, мы разместим только два общественных объекта, - комментирует Александр Кузьмин. - Первый объект - комплекс Музея Военно-морского флота России. Он будет включать два здания, подводную лодку и часовню в честь адмирала Федора Ушакова, который причислен к лику святых. Площадь одного из зданий составит 5 тысяч квадратных метров, другого - 600 кв. м. Часовня будет построена напротив Северного речного порта. "Это будет довольно скромный храм, - говорит Александр Кузьмин. - Мы сейчас думаем, каким он должен быть, изучаем екатерининскую архитектуру, в том числе и в Севастополе, чтобы архитектура здания соответствовала тому времени, когда жил этот человек".

Второй крупный объект - цветочный рынок. Но, как обещает Александр Кузьмин, "там не будут стоять с ландышами". "Это будет открытое пространство разных ландшафтов, разных парков и крытые оранжереи, в которых можно будет увидеть деревья, которые не могут у нас расти на открытом воздухе, - рассказывает он. - По форме это ботанический сад, а по содержанию - выставка флористов, ландшафтных дизайнеров. Там же будет организована распродажа посадочных материалов. Этим проектом занимается также Департамент природопользования и охраны окружающей среды, возглавляемый Леонидом Бочиным".

Дата публикации: 12:49 14 октября 2005

Источник: bpn.ru