Земля и воля

Путь к собственному загородному дому многие начинают с приобретения земельного участка под застройку. Правда, среди покупателей немало тех, кто не ищет легких путей, и в итоге приобретает землю неопределенного правового статуса, с поразительной готовностью беря на себя все связанные с этим юридические риски. Специалисты рассказали корреспонденту «Дома и квартиры», на что следует обращать внимание при покупке земли под строительство коттеджа, чтобы потом не было проблем с бывшими хозяевами и законом.

Загородная география

Перед человеком, который собирается купить участок под строительство, встает сразу несколько серьезных вопросов. Первый (он же основной) – географическое положение участка. Комфортной для проживания считается зона в радиусе 30 км от Москвы. Это желательно, но не обязательно, можно поселиться и дальше, если трасса не очень загружена (Новорижское, Калужское, Дмировское шоссе).

Пользуются спросом земли на территориях с развитой инфраструктурой: магазинами, школами, детскими садами, досуговыми центрами, а также рядом со стародачными поселками. А на самом участке обязательно должен быть коммуникационный минимум – вода и электричество. Можно, конечно, согласиться и на вариант, когда коммуникаций нет, но есть возможность их подведения. В этом случае будьте готовы к тому, что подвести свет, газ и воду удастся не сразу и, возможно, даже не к началу строительства дома.

Не стоит покупать участок в чистом поле или диком лесу. Проблемы с коммуникациями, характерные для всего рынка загородной недвижимости, с каждым годом становятся все острее. В 2005 году стоимость выкупа мощности значительно увеличилась: теперь 1 кВт, в зависимости от места, стоит от 750 до 1000 долларов, а в среднем дом потребляет приблизительно от 10 до 20 кВт. Так что строиться проще и дешевле в социально однородной и обжитой среде.

Такая дорогая подмосковная земля

Тем, кто собирается жить за городом постоянно, надо быть готовым к весьма существенным вложениям: подмосковная земля в последние годы только дорожает, причем очень стремительно.

Стоимость сотки на разных направлениях различается в десятки раз. Самым престижным и потому супердорогим направлением остается Рублево-Успенское шоссе. Здесь в радиусе 10 км от МКАД цена сотки варьируется от 95 тыс. до 120 тыс. долларов, чуть подальше, на расстоянии 15–25 км от кольцевой – 35 – 40 тыс. долларов. Вплотную к Рублево-Успенскому подобралось Новорижское шоссе: стоимость сотки начинается с 17 тыс. и доходит порой до 50 тыс. долларов. Как правило, здесь покупаются участки площадью от 25 до 50 соток.

Набирают обороты Калужское, Киевское и Дмитровское направления. Ценовая разница здесь весьма существенна: участок размером в 18 соток можно купить как за 150 тыс., так и за 550 тыс. долларов. На Калужско-Киевском направлении участки площадью от 18 до 24 соток продаются по цене от 7 до 30 тыс. долларов за сотку. На Дмитровке средняя площадь участков – 15–40 соток, а их стоимость – 8–12 тыс. долларов за сотку. Земля у «большой воды» ценится выше, ее стоимость доходит до 35 тыс. долларов за сотку.

К перспективным направлениям относится Минское шоссе: там очень много обжитых стародачных мест. В то же время сложный транспортный участок от МКАД до Одинцово пока несколько приостанавливает развитие этого направления. Другое перспективное направление, также известное своими стародачными местами, – Киевское, где транспортные проблемы уже начали решать.

Семь раз отмерь, один раз купи

Обычно продаваемые земли находятся в аренде или в пожизненном наследуемом владении. В любом случае продавцу нужно сначала оформить собственность на землю и только потом предлагать участок к продаже. Поэтому первым делом спрашивайте у него свидетельство о государственной регистрации права и внимательно ищите в нем слово «собственность».

По словам специалистов, часто на предлагаемый участок вообще нет никаких документов, так как он принадлежит дачному некоммерческому товариществу, а продавец всего лишь состоит в нем. Если вы купите такую землю, то будете обладать только правами «пользования» и «распоряжения». Свое право владения вы реализовать не сможете.

Следующий важный, после проверки документов, момент – проведение геодезических работ. Если они уже проводились, то вам необходимо получить соответствующий документ о геоизысканиях в Мосгоргеотресте. Если нет, приглашайте на участок специалистов. Бурение одной скважины вместе с пробами почвы стоит около 5 тыс. долларов. В зависимости от рельефа участка вам может понадобиться две или пять скважин. Экономить на георазведке не стоит: от ее результатов зависит, сможете ли вы именно на этом участке построить дом своей мечты.

Еще вам нужно оформить межевое дело. Проще говоря, согласовать с соседями границы вашего участка, но это в том случае, если «межевых» документов нет у того, кто продает вам надел. Официальная стоимость этого вопроса – 4 тыс. руб. Время ожидания результата – полтора месяца.

В целом процесс самостоятельного оформления земли с проведением всех необходимых согласований занимает около полугода. В лучшем случае. В худшем – растягивается на долгие месяцы, плавно переходящие в срок от одного года до полутора лет.

Оптимальный вариант для человека, у которого нет времени стоять в очередях в БТИ и местные земельные комитеты, – обратиться за помощью к риэлторам. Точные суммы и сроки специалисты компаний не называют, но практика показывает, что, обладая так называемым «необходимым административным ресурсом», они достигают результата в два раза быстрее вашего за чуть большие деньги. Стоимость комплексного решения вопроса начинается от 500 и доходит до нескольких тысяч долларов, в зависимости от конкретного случая и его сложности.

На что следует обращать внимание при покупке земли под строительство дома

1. В первую очередь изучите документы на земельный участок. Как правило, у продавца обязательно должно быть свидетельство о государственной регистрации права. До 2000 г. выдавались Свидетельства о праве на землю старого образца. В документах указано, какими правами продавец обладает на продаваемый участок: право собственности, право бессрочного пользования, право аренды и т.п. Также в свидетельстве указано назначение земли и разрешенный вид ее использования. Самые распространенные среди продаваемых участков – земли поселений с разрешенным использованием под индивидуальную жилищную застройку. Вид назначения земли может в дальнейшем повлиять на размеры постройки жилого дома на земельном участке.

2. Желательно поговорить с соседями по участку. И узнать, нет ли у них претензий к границам вашего надела. Если они есть, выясните в земельном комитете «историю» раздела участков. В случае если земля находится на территории садового товарищества, поговорите также с председателем, нет ли по этому участку задолженностей по членским и другим целевым платежам.

3. Обязательно уточните информацию о наличии коммуникаций, или возможности их подведения к земельному участку.

4. Если продавец состоит в браке, то потребуйте нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) на сделку.

Дата публикации: 14:14 24 октября 2005

Источник: bpn.ru