Правовые основы земельных отношений

Недвижимость является важнейшей составляющей любой экономики. Но по‑настоящему эффективным этот локомотив становится тогда, когда законодательно закреплено и юридически защищено право собственности на недвижимость и в первую очередь на землю. Вопросы, посвященные правовым основам земельных отношений и развитию рынка недвижимости, были обсуждены на II Всероссийской конференции «Земля и бизнес».

Владеть, пользоваться, распоряжаться

Как известно, собственник имеет три важнейших права — пользоваться, владеть и распоряжаться своей собственностью. Основания для возникновения прав на землю в современном законодательстве следует искать прежде всего в Гражданском и Земельном кодексах РФ, а также в иных актах земельного и гражданского права.

Начальник отдела земельного законодательства Минэкономразвития России М. В. Бочаров отметил, что права и обязанности, возникающие в отношении земли, вытекают из договоров и сделок, которые допускает закон. К ним можно отнести договоры купли-продажи, аренды земли, а также редкое пока доверительное управление.

Какую форму отношений выбрать, собственник земли решает сам. Однако государство накладывает некоторые ограничения на этот выбор. В частности, собственник не вправе использовать землю так, как ему хочется, поскольку существует понятие целевого назначения. Но в рамках данного понятия владелец может выбрать один из нескольких видов разрешенного использования земли — от возделывания сельхозкультур в подсобном хозяйстве (если речь идет о землях предприятия) до производства тех или иных изделий для промышленных целей.

На распоряжение землей в отличие от использования российское законодательство, как правило, никаких ограничений не накладывает, хотя бывают исключения из правила. В самом массовом случае речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Продавая их, собственник обязан оповестить об этом государство, обладающее правом преимущественной покупки участка. Другой пример — продажа земли иностранцам. Такая возможность существует только в городах, и то не во всех. В приграничных районах, перечень которых еще не установлен, такое делать запрещено.

Еще одно универсальное ограничение возникает в тех случаях, когда физическому или юридическому лицу на праве собственности принадлежит не объект в целом, а лишь его доля. В этой ситуации правом преимущественной покупки обладают участники долевой собственности.

Цену земли, устанавливаемую при аренде или продаже, на начальном этапе земельной реформы государство пыталось регулировать. Теперь договаривающиеся стороны получили в этом вопросе полную свободу. Исключение составляют договоры, которые от имени государства заключают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Условия в них, как правило, предопределены нормативной базой.

Государственные органы в отличие от коммерческих организаций не могут заключить любую сделку, их интерес обусловлен имеющимися полномочиями, а весь алгоритм действий предписан законодательством. Таких ограничений, как правило, нет в мировой практике: государство играет по тем же правилам, что и другие участники рынка. Может, это объясняется тем, что в большинстве стран доля государства в рыночном сегменте недвижимости не является преобладающей, выше доверие к органам государственной власти, выше управленческая культура. Так или иначе, но земля переходит от частного лица к государству и от государства к частному лицу в порядке, определенном для оборота всей недвижимости.

Правда, при отсутствии особых правил предоставления земли частным собственникам в земельном праве многих стран существует норма принудительного ценового выкупа, которой нет в российском законодательстве.

Земля за деньги и даром

При продаже земельного участка частному лицу государство заключает договор на основании решения местных органов власти. Документ может содержать указание на бесплатное предоставление земельного участка в частную собственность. Такие случаи есть, хотя и не являются общим правилом. Бесплатно земельный участок дают некоторым хозяйствующим субъектам, которые не очень хорошо себя чувствуют в экономическом смысле этого слова. Прежде всего речь идет о сельском хозяйстве и иных градообразующих отраслях.

Существует практика бесплатного предоставления гражданам земельного участка, занимаемого принадлежащей им недвижимостью, права на которую были оформлены до 1990 года. Обычно местные органы власти охотно соглашаются совершить такой шаг в сельской местности, выделяя землю в качестве меры социальной поддержки некоторых групп людей. Но возможно бесплатное предоставление земли и ряду некоммерческих организаций, например церкви или организации инвалидов.

Условия предоставления прав на участки земли, занимаемые коммерческой недвижимостью, урегулированы на федеральном, региональном и местном уровнях.

Основная норма предоставления земли в собственность за плату содержится в Земельном кодексе и в Законе о введении в действие данного кодекса. Когда предоставление земельного участка осуществляется на торгах, цену и другие условия определяют по результатам торгов. Кто больше заплатил, тот и определил цену земельного участка.

В редких случаях допускают внеконкурсное предоставление земли, но законодатели считают, что, если торги не состоялись, лучше бы провести их еще раз, а их участнику в качестве утешения предоставить землю в аренду.

Без торгов в силу закона дают землю при переоформлении прав (замене права бессрочного пользования земельным участком на собственность или аренду), а также в связи с тем или иным отраслевым принципом. Например, в Законе об обороте земель сельхозназначения сказано, что арендатор может выкупить свой земельный участок. Таким же правом обладают члены садоводческого товарищества: участки разрешено предоставлять им по фиксированной цене, которая установлена законодательством субъекта Федерации.

То же самое сказано о сумме, которую надлежит уплатить при продаже земельного участка, занятого частным строением. Ее рассчитывают следующим образом: РФ дает верхний и нижний пределы, внутри которых субъекты Федерации выбирают приемлемую для себя планку выкупа земельных участков. В среднем по России такая ставка равна примерно 7,2 от земельного налога. Это значительная величина, поэтому Правительство РФ работает над вопросом о снижении данной ставки. Более того, вопрос приобрел актуальность еще и в связи с тем, что с 1 января 2006 года планируют перейти на новую базу земельного налога, причем расчетные ставки для выкупа предприятий могут возрасти в 15–18 раз.

Поэтому в законопроекте, который был внесен на рассмотрение в правительство Министерством экономики, есть такие предложения: 1) установить единую базу для расчета выкупных цен; 2) признать, что это база для кадастровой оценки стоимости земельного участка; 3) установить верхний порог выкупных цен в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка; 4) предоставить право устанавливать свою ставку для региона органам исполнительной власти, а когда собственность уже разграничена — собственнику, муниципалитету.

Также предполагают внести изменения в порядок определения арендной платы, которая сейчас всецело зависит от решения органов власти на местах, что приводит часто к установлению повышающего коэффициента земельного налога в 15, 20 и 30 на участки под предприятиями, дающими большой доход (например, на участки, которые занимают заправки, банки). Законом хотят обозначить верхний предел для случаев переоформления прав в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка. Но это не будет охватывать всех случаев заключаемых договоров аренды, поскольку аренда, определенная на торгах, может быть в 5–10 раз выше той арендной ставки, которую установят для переоформления.

Особенным является регулирование цен на земельные участки, которые арендуют лица, не имеющие возможности их выкупить. Речь идет прежде всего об участках, которые находятся на землях, ограниченных в обороте. Например, завод попал в охранную зону, где запрещена приватизация земли. Его собственник лишен возможности выбирать, платить ли ему аренду в чуть большем размере либо перейти к земельному налогу. В таких случаях арендную плату хотят сделать равной ставке земельного налога.

Дата публикации: 13:07 26 октября 2005

Источник: bpn.ru