Закон расписке писан: расчеты надо подтверждать

Порой, казалось бы, при удачном завершении сделки покупатель рискует потерей и недвижимости, и денег. Причина - отсутствие расписки, доказывающей факт расчетов сторон по сделке. Как же грамотно оформить финансовые отношения с продавцом, подтвердить получение им всех причитающихся средств?

Не жизнь, а наслаждение

Представьте, что в вашей жизни произошло радостное событие - вы накопили и квартиру купили. Процесс, завершившийся так замечательно, состоял из нескольких этапов. Сначала обнаружилось частное объявление - устроила цена, а потом даже удалось поторговаться. Квартира оказалась в прямой продаже и именно в том районе, где вы давно мечтали поселиться. Все документы уже подготовлены. Весьма приятная хозяйка в квартире не зарегистрирована и освободит ее очень быстро. Дело за малым: оставить требуемую сумму в сейфовой ячейке банка, оформить договор купли-продажи у нотариуса и сдать документы на регистрацию.

К моменту регистрации договора вещи уже вывезены, в банке вы отдали продавцу деньги, она вам - ключи от квартиры. Живите и наслаждайтесь!

Бумажно-правовой конфуз

Едва закончив ремонт в новом жилье, вы получаете судебную повестку. И с ужасом узнаете, что продавец требует лишить вас прав на данную жилплощадь и незамедлительно выселить. Потому что бывшая хозяйка якобы никаких денег за квартиру не получала.

У вас есть зарегистрированный договор, подписанный лично продавцом, есть документы об аренде сейфовой ячейки в банке. У вас есть свидетели совершения всех этапов сделки, в том числе и процесса расчетов - друзья вас морально и физически поддерживали, особенно при транспортировке немалых средств. Также у вас есть моральное право сколько угодно негодовать по поводу отсутствия у продавца чести и совести.

Но вы серьезно рискуете остаться через несколько лет изматывающих судебных разбирательств - без крыши над головой и без денег. Ведь у вас нет главного документа, который мог бы защитить ваши интересы, - расписки от продавца о том, что он получил всю причитающуюся ему за продажу квартиры сумму. Причем это не теоретический, а абсолютно реальный риск, поскольку прецеденты уже были.

Закон лоялен к добросовестному покупателю, и это создает иллюзию защищенности интересов. В данном случае совершенно безосновательную, поскольку отсутствие расписки, как подтверждения факта расчетов, как раз и ставит под сомнение добросовестность нового владельца недвижимости.

Президиум Верховного суда Российской Федерации неоднократно оставлял без удовлетворения протесты Генеральной прокуратуры РФ, утверждая тем самым первоначальные, принятые за два-три года до этого решения районных судов о возврате квартир продавцам и выселении покупателей без какого-либо возмещения их расходов. Потому что доказать факт передачи денег за приобретенное жилье без расписок подававших иски продавцов горе-покупатели так и не смогли.

Свидетели отдыхают

Возможно, что в упомянутых случаях дело обстояло не совсем так, как в нашей "страшной сказке". А возможно, что именно так все и было. Например, материалы официального издания "Бюллетень Верховного суда Российской Федерации" (№ 8, 2002 г.) подтверждают примерно такой сценарий.

В конце 1990-x годов две москвички заключили в нотариальной конторе договор купли-продажи квартиры. Форма и порядок расчетов в документе не оговаривались. Однако в полном соответствии с логикой "Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" передача денег продавцу должна была осуществляться после государственной регистрации перехода права на квартиру. Существуют банковские документы о том, что покупатель перед нотариатом снимал деньги со счета, имеются свидетели взаиморасчетов. И наконец, простой факт - продавец освободил квартиру для беспрепятственного въезда семьи покупателя. Но в ГК РФ присутствует статья 162, пункт 1 которой гласит: "Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания".

Так что свидетели пусть отдыхают. Не помогли они отвоевать права - похоже, и впрямь "добросовестного приобретателя" - ни в районном суде, ни в судебной коллегии городского суда, ни перед его президиумом. Правда, протест прокуратуры был заявлен, но и это не помогло. Возможность "борьбы за справедливость" заблокировало отсутствие одного маленького, но грамотно составленного рукописного документа.

Парадоксы письменной формы

Главное недоразумение, порожденное правовой безграмотностью, заключается в том, что существование "простого письменного", а тем более нотариально удостоверенного договора купли-продажи успокаивает даже "читавших" Гражданский кодекс. Они считают договор той самой "письменной формой сделки". На самом деле произведенные расчеты - неотъемлемая и обязательная часть сделки, без отдельного подтверждения которой договор купли-продажи становится просто "протоколом намерений".

Если сделка оформляется через агентство, то, как правило, оно само заинтересовано, чтобы все обошлось в дальнейшем без проблем, и заботится о своевременном и полноценном оформлении документов, подтверждающих взаиморасчеты. В остальных случаях - надежда на нотариуса. Так, в текст удостоверяемого нотариусом договора может быть введена следующая подсказка для клиентов: "Подтверждением произведенных расчетов между сторонами является расписка". В соответствии со статьей 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, то есть необходим дополнительный документ, свидетельствующий, что покупатель исполнил указанное в договоре обязательство оплатить приобретенную квартиру. Но не все нотариусы склонны перегружать текст договора подробностями.

Некоторые же, наоборот, стараются подстраховать интересы клиентов и практикуют "удостоверенную надпись о том, что все расчеты произведены, и обязательства сторон выполнены" - прямо на бланке договора после его регистрации и передачи объекта. Это единственная ситуация, когда можно обойтись без расписки - при условии, что в договоре указывается полная стоимость объекта, а не сумма оценки ПИБа (питерский аналог БТИ), взятая из технического паспорта. Но такое встречается нечасто. Да и покупатели в основном не осознают, что экономия на 1% от разницы между инвентаризационной и полной рыночной стоимостью объекта вообще лишает их многих возможностей защитить свои интересы "в случае чего".

Хранить вечно!

Скорее всего в описанных выше случаях, приведших к суду с печальным финалом, граждане не пользовались услугами профессиональных риэлторов. Дорожащие своим реноме агентства обязательно контролируют составление клиентами расписок и хранят их (или их копии) в архиве вместе с остальными документами по сделке. Ведь в случае возникновения судебного спора между клиентами риэлторская компания неизбежно будет вовлечена в разбирательство. И сможет представить суду документы, доказательно защищающие интересы сторон. Но это в том случае, если вы имеете дело с фирмой, у которой устойчивая деловая репутация, с фирмой, соблюдающей правила документооборота, предусмотренные соответствующими профессиональными стандартами.

Многие риэлторы предлагают оставлять в агентстве оригиналы расписок, выдавая заверенную копию, поскольку неоднократно убеждались - покупатели хранят такие документы крайне небрежно. Впрочем, решение остается за клиентом. Главное при хранении договора - не отделять от него расписку о расчетах: лучше скрепить эти взаимосвязанные "по жизни" и по закону бумаги.

Когда оформляется цепочка сделок, все равно необходимо, чтобы расписки о "движении денег" по цепи были оформлены всеми ее участниками. Даже если все полученные за продажу одной квартиры средства "промежуточные" участники тут же тратят на приобретение другого объекта недвижимости, так и не подержав их в руках. А как иначе доказать факт произведения полных взаиморасчетов и отсутствия друг к другу финансовых претензий?

При покупки недвижимости у знакомых или родственников порой бывает неловко упоминать о расписке: вдруг обидятся. На самом деле конкретизация финансовых отношений не способна навредить настоящей дружбе или крепким семейным узам. А вот в современном фольклоре много высказываний по поводу того, что именно делать неудобно, - в отличие от проявления элементарной юридической грамотности.

Правила составления расписки

Чтобы иметь юридическую силу, расписка должна быть составлена в соответствии с определенными требованиями. Ее пишет от руки лично продавец, указывая:

• прописью: место (географический пункт) и дату составления;
• кто и от кого получил деньги (при этом ФИО участников взаиморасчетов пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации);
• числом и прописью: выплаченную сумму в российских денежных единицах, соответствующих по курсу ЦБ на день расчетов эквиваленту определенной суммы в иностранной валюте;
• за что именно передается сумма (в качестве платы за проданную квартиру, доплаты при обмене, мене и т. п.);
• точный адрес объекта сделки (желательна и его общая характеристика: например, "отдельная двухкомнатная квартира" или "комната площадью х кв. м в пятикомнатной квартире").

Кроме того, если вы действуете по доверенности, то необходимо внести номер и дату составления доверенности, а также сведения об оформившем документ нотариусе.

Если выплаты разбиты на несколько этапов, желательно уточнить события, по факту наступления которых выплачивается очередная часть суммы.

В конце расписки нужно полностью указать ФИО и расписаться.

Если вы захотите уточнить, что расписка составлена "в здравом уме, твердой памяти, не под давлением" и пр., то такие дополнения не имеют смысла. А вот указать, что причитающаяся за проданный объект сумма получена полностью и претензий по расчетам у продавца нет, весьма полезно.

Самое же надежное по доказательности - нотариально удостоверить в расписке подпись лица, получившего деньги. Всякая грамотно составленная расписка имеет юридическую силу. Но оспорить документ с нотариально удостоверенной подписью всегда сложнее, чем если он составлен "на коленке". При этом подпись у нотариуса можно удостоверить по пути в банк или вообще заблаговременно. А вручить бумагу покупателю следует в момент осуществления расчетов - в обмен на полученные деньги.

Дата публикации: 11:10 28 октября 2005

Источник: bpn.ru