Инвесторы идут на риск

Несмотря на то что закон "Об участии в долевом строительстве..." практически не работает, спрос на квартиры в строящихся домах растет. Частные инвесторы вынуждены покупать жилье на стадии котлована по сомнительным схемам, опасность которых они осознают только через год-полтора, когда срок строительства подойдет к концу, а ни квартиры, ни денег они так и не увидят. Страхование финансовых рисков - реальная возможность сохранить деньги, вложенные в строительство жилья. Но застраховать эти риски очень непросто.

- Страхование финансовых рисков дольщиков сегодня не является однозначно рыночным продуктом. Пока страховые компании не проявляют значительного интереса к страхованию дольщиков, - утверждает Илья Метелкин, руководитель группы ипотечного страхования Страхового Дома ВСК. - Но когда закон "Об участии в долевом строительстве..." заработает, этот вид страхования может оказаться перспективным. Несмотря на ряд противоречий, этот закон намного более четко прописывает и формулирует обязательства сторон при долевом строительстве.

Однако застраховать риски и, главное, вернуть деньги сегодня можно, даже несмотря на утверждение господина Метелкина. Недавно, например, страховая компания "Вотек" выплатила страховку двум частным инвесторам, так и не дождавшимся от компании "Стройметресурс" ни жилья, ни денег.

- В первом случае страхователь вложил деньги в строительство многоэтажного дома в подмосковной Ивантеевке, во втором случае - в многоэтажку в Долгопрудном, - рассказывает Александр Коробов, президент страховой компании "Вотек". - Мы выплатили каждому страховку в полном объеме - по миллиону рублей. Сейчас к страхованию инвесторов интерес страховщиков растет, но проблема в том, что это очень сложный вид страхования - надо иметь специалистов, которые хорошо знают строительный рынок и могут принять верное решение: страховать дольщика или отказать.

Ошибка может дорого обойтись страховщику. Если, например, все соинвесторы строительства дома застрахуют свои финансовые риски в одной компании, а застройщик обанкротится, за страховкой обратятся все инвесторы разом. А многоквартирный дом - это сотни квартир. Если в каждую вложено хотя бы $1000 за квадратный метр (допустим, дом строится в Подмосковье), то выплаты в сумме могут составить миллионы долларов. Поэтому страховщики и не рискуют.

- МСК с осторожностью относится к подобным рискам, - говорит Александр Федонкин, заместитель генерального директора Московской страховой компании. - Если мы рассматриваем возможность страхования рисков инвесторов по конкретным строительным объектам, то сначала проводим переговоры с заказчиком и застройщиком. Если деловая репутация кого-либо из них вызывает вопросы и существует вероятность нарушения условий инвестиционных контрактов (не говоря о вероятности мошенничества), то по данному строительному объекту риски частных инвесторов на страхование приниматься не будут. Если заказчик и застройщик стабильно работают на рынке и нарушение их обязательств по инвестиционным контрактам может быть из-за различных внешних и форс-мажорных обстоятельств, то риски по таким контрактам могут приниматься на страхование.

Список основных документов, необходимых для оценки ситуации по страхованию финансового риска инвестора, довольно длинный. Страховщик, прежде чем принять решение, страховать дольщика или отказать, тщательно изучает договор аренды земли под строительство, постановление правительства Москвы или местной администрации о строительстве объекта, договор инвестирования (инвестиционный контракт) между администрацией района, должником, инвестором и застройщиком, договор между инвестором (страхователем) и должником, предусматривающий оплату инвестиций, платежные документы об оплате инвестиций (расписки, квитанции и т.п.), протоколы, акты и т.д. о распределении площади между сторонами инвестиционного контракта.

- Но эти документы позволяют провести только предварительный анализ ситуации, и их перечень не является исчерпывающим, - говорит Александр Коробов. - Могут потребоваться и дополнительные сведения и документы, только на основании которых можно принять окончательное решение и определить стоимость страхования.

Страховка инвестора покрывает риск невозвращения ему денег, внесенных на строительство квартиры, если застройщик не предоставит ему жилье в установленный в договоре срок. Это может произойти и в случае банкротства застройщика, и в случае его ликвидации, и в случае его умышленных действий. Но чаще всего - когда договор инвестирования заключается до того, как застройщик оформил все документы на строительство.

- Договор страхования заключается при условии хотя бы частичной готовности исходно-разрешительной документации и если из "договорной схемы" прослеживается обязательство должника (лица, с которым заключен договор, не обязательно, что это застройщик) по передаче инвестору квартиры и можно определить срок исполнения этого обязательства, - говорит Виктор Юн, генеральный директор страховой компании "Стандарт-Резерв". - Стоимость страхования в первую очередь зависит от срока страхования, а срок страхования - от этапа строительства, на котором инвестор обратился за страховым полисом. На этапе подготовки строительной площадки неопределенность в успешном завершении строительства значительно выше, чем когда дом выведен под крышу.

Еще сложнее оценить риск, если договор инвестирования заключается в обход закона "Об участии в долевом строительстве...".

"Если договор инвестирования не соответствует закону "Об участии в долевом строительстве...", то лучше не страховать риски неисполнения обязательств по подобным договорам, - говорит Александр Федонкин. - Например, часть средств вносится по договору инвестирования, а часть - через "конверт" или на оплату несуществующих услуг. Деньги "в конверте" не застрахуешь".

Если инвестор не воспользуется советом Александра Федонкина и все же обратится в страховую компанию, ему могут отказать в страховании. "Если инвестор финансирует строительство жилья по обходной схеме, стоимость страхования будет существенно возрастать или последует отказ в принятии риска на страхование - применение санкций за нарушение закона способно привести к банкротству любого застройщика", - считает Виталий Ус, начальник отдела Центра комплексного страхования финансовых рисков РОСНО.

Но обходные схемы бывают разные. Самая распространенная - так называемая вексельная схема, когда юридическое лицо, работающее "в связке" с застройщиком, заключает с покупателем квартиры договор займа - берет у него деньги, а в обмен выдает векселя со сроком погашения, обычно соответствующим сроку сдачи строительного объекта.

- Если инвестор финансирует строительство жилья по вексельной схеме, мы отказываем в страховании, - говорит Александр Коробов, - но если схема предусматривает помимо векселя еще заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, по которому стороны обязуются совершить сделку в отношении указанного имущества на заранее согласованных условиях, то застраховать риск инвестора можно.

Застройщики тоже рискуют

Процесс строительства может затянуться и без вины застройщика - например, из-за проблем с финансированием, а такие проблемы могут возникнуть, если, например, меняются генеральные инвесторы или подводят подрядчики. Застройщики могут застраховать свои финансовые риски на случай неисполнения контрагентами своих договорных обязательств. Можно страховать и иные риски. Например, риск потери прибыли, связанной с невозможностью продажи квартир в построенном доме по запланированной цене и т.п. Однако такое страхование обходится дорого. Для снижения стоимости страхования имеет смысл страховать эти риски в рамках комплексной программы страхования строительно-монтажных рисков, в которую наряду с классическим имущественным страхованием строительно-монтажных работ также включены финансовые (предпринимательские) риски.

Помимо рисков застройщиков на рынке предлагается страхование риска неисполнения обязательств по договорам инвестирования на строительство жилья.

Дата публикации: 12:54 28 октября 2005

Источник: bpn.ru