Квест для начинающих: «Самостоятельная покупка квартиры»

Ежедневно в России заключаются сотни договоров купли-продажи недвижимости. Кто-то оформляет сделку через риэлторскую компанию, кто-то делает это самостоятельно. В последнем случае человеку, не имеющему специальных познаний в области юриспруденции, приходится трудно.

Ведь не каждый знает, как правильно оформить документы, какие стадии процедуры оформления придется пройти, с чего начать. Сегодня юрист дает будущему покупателю квартиры советы, как избежать неприятностей при самостоятельном оформлении документов о приобретении жилья в собственность. Итак, если вы решили купить недвижимость и уже нашли подходящий вариант, на что следует обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры?

Начало игры: знакомство с документами

Во-первых, сначала необходимо ознакомиться с документами на квартиру и выяснить, имеет ли продавец право распоряжаться ею. Для этого требуйте правоустанавливающие документы на жилплощадь. То, что квартира принадлежит продавцу, подтверждает свидетельство о праве собственности. В данном документе содержится информация о владельцах недвижимого имущества, о самом объекте, о том, когда, кем и на основании каких документов было зарегистрировано право, а также информация о существующих ограничениях (обременениях) права.

Заметим, что данные, содержащиеся в свидетельстве, способны устаревать. Для того чтобы проверить сведения о продавце и квартире, возьмите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Такой документ включает описание объекта недвижимости, зарегистрированные на него права, ограничения прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта.

Для получения выписки достаточно предъявить в орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверение личности и заявление в письменной форме, оплатить выписку из ЕГРП. Однако есть одно «но»: взять выписку и потребовать для ознакомления свидетельство о госрегистрации права можно только в том случае, если права на отчуждаемую квартиру зарегистрированы в реестре, т. е. если продавец приобретал квартиру после 31 января 1998 года.

В случае если квартира была куплена до этой даты, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нет информации о собственнике и объекте недвижимости. Документами, подтверждающими право собственности продавца, могут стать договор купли-продажи (зарегистрированный в БТИ или местной администрации), свидетельство о праве на наследство и т. д. Перед регистрацией сделки купли-продажи квартиры продавцу надо зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности на квартиру в ЕГРП.

Когда квартира находится в долевой собственности, при продаже доли одним сособственником другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли. Это означает, что продавец, прежде чем продать ее постороннему лицу, обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении (с указанием цены и других условий продажи). В противном случае любой сособственник в течение трех месяцев вправе требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Второй уровень сделки: финансовый

Вы проверили документы на квартиру и убедились в юридической чистоте недвижимости? Можно заключать договор купли-продажи. На что стоит обратить внимание при его оформлении?

Для покупателя обычно важно сразу въехать в квартиру. Право собственности у него возникает с момента государственной регистрации. К сожалению, не всегда получается воспользоваться приобретенной квартирой тут же после регистрации.

Например, продавец тянет с вывозом вещей или подолгу не выписывается с жилплощади. Целесообразно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым продавец обязан освободить квартиру в течение определенного срока. В противном случае установите пеню за каждый день просрочки. Скорее всего это позволит контролировать освобождение жилплощади.

Важным моментом является оплата квартиры. Лучше воспользоваться услугами банка и перевести средства на счет продавца. Но если вы передаете деньги лично, то обязательно составьте расписку о состоявшейся оплате. В противном случае доказать, что вы в действительности расплатились за приобретаемую квартиру полностью и в срок, будет трудно.

Уровень третий и последний: готовим шампанское

После того как вы составите договор купли-продажи, вам и продавцу необходимо зарегистрировать его в соответствующих органах. После регистрации договора происходит регистрация права собственности покупателя на приобретенную им квартиру.

Помимо заявления от продавца и покупателя надо предъявить квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права. Как правило, государственная регистрация договора и права собственности покупателя происходит одновременно и занимает около месяца, если только не возникают причины для ее приостановления или отказа в ней.

Таким образом, процедура государственной регистрации выглядит следующим образом. При наличии записи о праве продавца в ЕГРП:

• регистрация сделки;
• регистрация перехода права к покупателю.

При отсутствии записи о праве продавца в реестре этим процедурам будет предшествовать регистрация ранее возникшего права продавца.Как распределяются расходы, связанные с государственной регистрацией? На практике за регистрацию сделки платит продавец, а за регистрацию перехода права собственности — покупатель. Размер государственной пошлины за регистрацию договора составляет для юридических лиц 7,5 тыс. руб., для физических — 500 руб.

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию перехода прав к покупателю аналогичны.

Не стоит забывать, что если права продавца возникли до 31 января 1998 года и не зарегистрированы в ЕГРП, то за регистрацию ранее возникшего права тоже придется заплатить госпошлину. Но если перерегистрация прав проводится одновременно с регистрацией сделки купли-продажи или перехода права, то пошлина за нее не взимается — оплачивается только сделка по отчуждению или переход права.

В других случаях, например, при регистрации ранее возникших прав до регистрации сделки об отчуждении, государственная пошлина взимается в размере, равном половине пошлины за регистрацию прав. Так, для юридических лиц размер пошлины при перерегистрации составит 3750 руб., для физических — 250 руб. Следует отметить, что, даже если вам отказано в регистрации, государственная пошлина возврату не подлежит.

После государственной регистрации покупатель получает на руки следующие документы:

• зарегистрированный договор купли-продажи (обязательным приложением к договору должен быть составленный продавцом и покупателем акт приема-передачи квартиры);
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Дата публикации: 10:34 31 октября 2005

Источник: bpn.ru