Новой земли достаточно, но покупатели выбирают старую

Сегодня большинству покупателей загородной недвижимости понятно: все разговоры о том, что земли в Подмосковье под застройку почти не осталось и покупать ее надо быстрее, — на самом деле лукавство. Земли, на которой можно построить качественные коттеджные поселки, предостаточно. И строиться эти поселки будут — только в строго дозированном количестве, чтобы не вызвать, не дай бог, снижения приятных для застройщиков и девелоперов высоких цен на подмосковные объекты. Свидетельством этому может служить тот факт, что практически ежемесячно на рынок выводится три–четыре новых коттеджных поселка различных ценовых категорий.

Похоже, что именно такие объемы нового предложения позволяют полностью удовлетворить существующий спрос. Единственное изменение в сфере строительства коттеджных поселков коснулось концепции новых объектов. Так, элитные поселки перестают быть камерными, рассчитанными не более чем на 20–30 домов. Теперь в моде огромные, включающие в себя 200–300 объектов поселки в стиле американского «Беверли хиллз» с максимальным набором инфраструктурных элементов. Однако утверждать, что богатые покупатели «на ура» приняли новшества застройщиков, пока нельзя: продажи идут, но ажиотажного спроса не вызывают. Поселки бизнес-класса, наоборот, теряют в количестве строящихся домов и в наборе дополнительных опций: сегодня на их территории возводятся в лучшем случае небольшой спорткомплекс, магазин, кафе и детская площадка. Покупатели довольны — такой «минималистский» подход означает для них серьезное снижение ежемесячных платежей за пользование инфраструктурой.

Изменилась ситуация и в секторе коттеджных поселков эконом-класса. Во-первых, их стали строить больше. Во-вторых, они появляются не только по самым дешевым южным направлениям, но и на севере, и на дорогом престижном западе области. Это не могло не сказаться на увеличении спроса, который и без того превышал количество предложения дешевых коттеджей и таунхаусов практически в два раза. Поэтому расхожее определение «раскупаются, как горячие пирожки» лучше всего иллюстрирует ситуацию с продажей объектов в коттеджных поселках и поселках таунхаусов эконом-класса.

«Там русский дух,там Русью пахнет»

Если рассматривать земельный рынок Подмосковья в целом, то наибольший интерес у покупателей вызывают участки и дома, расположенные в стародачных местах. Любой участок или старый домик, расположенный в Абрамцеве, Болшеве, Ватутинках и т. д., — большой подарок для риэлтора. Потому что заработать на нем хорошие комиссионные очень легко. Почему спрос на эти земельные участки, диктующий максимально возможную стоимость сотки, столь высок? Наверное, наиболее показательно в этом плане будет знаменитое Абрамцево. Земля здесь предлагается по цене от $3 тыс. за сотку. Это 50 км по Ярославской железной дороге (не самое престижное направление) и более 60 км от МКАД на авто. Земельные участки, находящиеся в расположенных даже ближе к Москве деревеньках с ласкающими ухо названиями Репихово, Арханово, Радонеж, Голыгино, стабильно «держат» стоимость сотки в диапазоне от $1 тыс. до $1,5 тыс., что практически в два с половиной раза меньше, чем в Абрамцеве.

И это при одинаковом наборе коммуникаций и фактически общем лесном массиве, да и купаться все ходят на одну и ту же речку — прославленную абрамцевскими живописцами Ворю. Получается, что вся разница в цене — целиком и полностью доплата за название, за престиж проживания в месте, где издавна селилась вся московская профессура. За ностальгию, если хотите.

МАКСИМАЛЬНЫЕ ЦЕНЫ на земельные участки в престижных местах Подмоcковья

Стародачные места	Цена за сотку, $
Рублево-Успенское направление
Барвиха, Раздоры, Жуковка	100 000
Ильинское	55 000
Усово, Подушкино	35 000
Горки–2, Уборы	30 000
Барки, Успенское, Горки–10	25 000
Николина Гора, Маслово	18 000
Рижское направление
Мякинино, Архангельское	45 000
Николо-Урюпино, Воронки	15 000
Истра, Веледниково	9 000
Павловская слобода, Новинки	6 000
Воронино, Ларюшино, Липки	8 000
Дмитровское и Осташковское направления
Грибки, Хлебниково	20 000
Беляниново, Болтино, Пирогово	22 000
Осташково, Чиверево	18 000
Красная горка, Аббакумово	9 000
Луговая, Некрасовский	7 000
Трудовая	10 000
Ленинградское направление
Новоподрезково, Усково, Филино	10 000
Фирсановка, Крюково	7 000
озеро Круглое	6 000
Алабушево, Голубое, Высокое	9 000
Минское направление
Немчиновка	30 000
Баковка, Заречье	13 000
Переделкино	35 000
Мичуринец, Лесной городок	12 000
Голицыно, Вяземы	10 000
Жаворонки	15 000
Волоколамское направление
Опалиха, Нахабино	15 000
Дедовск, Талицы	6 000
Снегири, Дедово-Талызино	7 000
Истринское водохранилище	7 500
Ярославское направление
Болшево, Загорянка, Валентиновка	13 000
Пирогово, Мамонтовка, Звягино	10 000
Челюскинский, Тарасовка	5 000
Заветы Ильича, Правда, Зеленоградский	4 000
Абрамцево	4 500
Калужское направление
Газопровод	15 000
Ватутинки, Троицк	9 000
Красная Пахра, Шишкин лес, Глаголево	4 500
Егорьевское и Рязанское направления
Малаховка	11 000
Быково, Ильинский, Кратово	8 000
Киевское направление
Толстопальцево, Кокошкино, Крекшино	10 000
Апрелевка, Алабино	9 000
Горьковское и Щелковское направления
Салтыковка	7 000
Старая и Новая Купавна	3 000
Каширское и Симферопольское направления
Расторгуево, Булатниково	5 000
Александровка	3 000

По данным М2

Но можно ли объяснить высочайший спрос на стародачные поселки только лишь ностальгией о старых временах? Вряд ли. У этих мест есть и масса других плюсов. Начнем с коммуникаций. Для жителей Абрамцева, Быкова, Валентиновки, различных Горок, Дедова-Талызина, Загорянки этой проблемы не существует. Коммуникации давным-давно есть (за исключением, пожалуй, канализации), причем в каждом доме. Поэтому, приобретая старый дом с земельным участком, покупатель может быть уверен, что и электричество, и как минимум летний водопровод, и, самое главное, газ на участке есть. Плюс? Несомненный, поскольку даже застройщики новых коттеджных поселков отдельной строкой в цене коттеджа указывают стоимость коммуникаций. И показатель этот нередко достигает $50 тыс. Второй немаловажный плюс — адекватные соседи — однородное социальное окружение. Раньше земельные участки в таких местах давали только избранным, а сегодня не каждому по карману их купить.

Третье преимущество — все стародачные места находятся в прекрасных лесных массивах, рядом всегда расположены водоемы. К примеру, по Ярославке все наиболее известные поселки стоят на берегах рек — Вори и Клязьмы. На Рублевке есть Москва-река. На Дмитровке Трудовая находится на берегу канала имени Москвы, неподалеку — Клязьминское водохранилище. Осташковское и Староярославское направления (слева от современного Ярославского шоссе) известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам. Меньше повезло в этом отношении западным направлениям. Но и там есть свои небольшие речки, например, Десна по Калужскому направлению. А там, где естественных водоемов поблизости не было, заботливое советское правительство обустроило небольшие пруды либо расширило и углубило существовавшие озера. Наиболее наглядный пример — Рязанское направление, где подобным образом благоустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.

Наконец, плюс шестой — близость железнодорожных станций. Как это ни удивительно, но некоторые семьи до сих пор предпочитают добираться на летние дачи именно старыми добрыми электричками.

Преимущества старых подмосковных поселков можно еще перечислять и перечислять. Более непростая задача — определиться с имеющимися минусами. Большинство покупателей выделяют два недостатка. Первый — некоторое запустение, царящее в стародачных поселках. Сложно подобрать точное определение этой ситуации, назовем это «обломовщиной». Второй минус — грязновато живет наша интеллигенция. Нередки кучи неубранного мусора, состояние дорог создает проблемы для иномарок. С другой стороны, все это настолько родное и близкое, что вызывает чаще лишь добродушную улыбку, а не отторжение.

Но стоимость «русского духа» продолжает расти. Связано это в первую очередь с тем, что на вторичном рынке земельные участки появляются крайне редко. Цена любого следующего предложения, как правило, на 5–7% выше, чем продажная стоимость последнего. Приобретение домиков в стародачных местах становится весьма привлекательным инвестиционным приобретением. Ведь, по данным экспертов, за последние три года ежегодный прирост стоимости земли в этих местах стабильно держался на уровне 60–70% практически вне зависимости от направления. Можно смело утверждать: спрос на стародачные места не снизится до тех пор, пока с рынка не уйдет одно или два поколения потенциальных покупателей старшего возраста. Почему? Приведем лишь один пример. Достаточно известный в деловых кругах персонаж в прошлом году долго и упорно искал земельный участок в поселке Фрунзевец по Киевскому шоссе. Причем на конкретной улице. В итоге он был найден по казавшейся невероятной на тот момент цене $8 тыс. за сотку и благополучно приобретен. Зачем? «Я здесь провел все свое детство. И хочу, чтобы здесь выросли мои дети».

Сегодня существует негласный список очередников, готовых заплатить порядка $25 тыс. за сотку в Переделкине. Может быть, потому что здесь жили Демьян Бедный и Борис Пастернак, Андрей Вознесенский и Булат Окуджава. Может быть, этим потенциальным покупателям не дают покоя воспоминания детства, когда родители привозили их погулять в этот прекрасный поселок в надежде хоть краешком глаза увидеть кого-нибудь из знаменитостей, прогуливавшихся по его улицам. Переделкино — далеко не единственный такой пример. Покупателей на эти участки всегда было предостаточно — и двадцать, и десять лет назад, и сегодня. И абсолютно не верится, что ситуация изменится через три года. Хотя, нет. Изменится. Цены вырастут еще процентов на 70. Но это зависит от множества других факторов, которые могут повлечь за собой либо большее удорожание подмосковных земель, либо меньшее. Но в том, что стародачные места не подешевеют, сомневаться не приходится.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ СОТКИ в зависимости от характеристики участка и удаленности от МКАД

Удаленность от МКАД, км	Участок с деревьями, сложившаяся застройка, все коммуникации, $	Освоенная жилая застройка, электричество, газ, $	Новый землеотвод, коммуникации в проекте, $	Поле, садовое товарищество, электричество, $
Рублево–Успенское направление
0–10	50 000	35 000	20 000	20 000
10–20	38 000	26 000	15 000	8000
20–30	25 400	15 600	10 000	7000
30–40	10 500	6200	4000	2500
Рижское направление
0–15	20 000	15 000	8 000	5000
15–30	12 500	8200	5000	3500
30–50	8000	5000	3500	2000
Дмитровское и Осташковское направления
0–20	12 000	8000	5000	2000
20–40	7000	5000	3500	1500
40–60	5000	4000	2000	900
Ленинградское направление
0–20	9000	7000	4000	2000
20–40	6000	4500	3000	1500
Минское направление
0–15	14 800	13 200	8000	5000
15–30	13 000	11 200	6000	4000
30–45	10 000	8000	4000	3000
45–60	7000	5000	2500	1500
60–80	4500	2500	1000	800
Волоколамское направление
0–20	9000	6300	4000	1500
20–40	6500	4200	2000	800
40–60	4000	2000	1000	600
Ярославское направление
0–30	8000	5000	1500	1200
30–45	5500	2500	1200	900
45–60	3400	1500	1000	700
Калужское направление
0–30	12 000	6800	3000	1500
30–50	7500	4200	2000	700
Егорьевское и Рязанское направления
0–15	5000	3000	1000	800
15–30	3000	1500	800	700
30–45	1500	1200	700	400
Киевское направление
0–15	9000	5500	3000	2000
15–30	5000	3400	2000	1500
30–45	3200	2100	1000	800
45–60	2100	1600	900	700
Горьковское и Щелковское направления
0–20	2800	2300	1000	600
20–40	1900	1500	600	300
Каширское и Симферопольское направления
0–30	2800	1600	800	700
30–50	1900	900	500	400

По данным М2

***

Иван Воробьев, Аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Активность покупателей на подмосковном земельном рынке сейчас несколько снижена вследствие некоторой инертности потребителей после затишья в летний сезон.

Говоря о нынешних тенденциях и структуре спроса, необходимо заметить, что в последнее время покупатели предпочитают приобретать именно земельные участки (или участки с подрядом). Наибольшим спросом пользуются участки от 13 до 20 соток (около 45%), далее идут участки менее 12 соток (около 25%), а на третьем по популярности месте находятся участки площадью от 20 до 30 соток (12%).

Несмотря на большое количество уже освоенных и проданных земель, говорить о недостатке предложения на рынке, пожалуй, неверно: потребительский спрос на данный момент очень разнообразен, и практически любой загородный дом может найти своего покупателя. Стоит уточнить, что в сегменте эконом-класса все же наблюдается некоторый дефицит — маленькие участки с возможностью возведения небольших домов по-прежнему пользуются достаточным спросом, а предложение в этом сегменте рынка невелико.

Полина Каплунова, Главный специалист отдела продаж загородной недвижимости квартирного бюро «Гнездышко»:

— Россия только сейчас приближается к ситуации, давно сложившейся во всех крупных мегаполисах мира, когда в город люди ездят на работу, а ближний пригород используют для постоянного проживания. Одно из первых таких мест в Подмосковье — Рублевское и Рублево-Успенское шоссе, где в середине 1990-х годов стали приобретать недвижимость, рассчитанную на круглогодичное проживание.

Все большую популярность приобретают и другие направления Ближнего Подмосковья. В 10–20 км от МКАД, как правило, всегда есть поселок, к которому можно доехать по двум магистралям. Следовательно, решается проблема транспортных пробок. Стоит также обратить внимание, что ехать в выходные дни за продуктами в крупные мега-маркеты быстрее из области, так как все они находятся по периметру МКАД. Современные поселки имеют все необходимые условия, развитую инфраструктуру для проживания.

Преимущества такого жилья очевидны. Прежде всего, это отсутствие шума и загазованности, наличие лесопарковых зон, рек и водоемов. Недвижимость ближайшего Подмосковья сочетает в себе прелести загородной и комфорт городской жизни. Стоимость подобного жилья начинается с $1 тыс. за 1 кв. м. Все зависит от индивидуальных предпочтений клиента.

Светлана Кондачкова, Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости»:

— Действительно, предложений крупных земельных участков на рынке достаточно много. Но в основном приходится сталкиваться либо с относительно недорогими землями сельхозназначения, либо, если предлагается участок земли с разрешенным видом использования под строительство, цены очень высоки (перевод земли из одной категории в другую и изменение разрешенного вида использования существенно повышают первоначальную стоимость сотки земли). Более того, отработанного на практике, четкого механизма перевода земель из одной категории в другую пока нет.

Говорить о том, что в Подмосковье нет дешевой земли, я бы не стала. Однако эти земельные участки находятся либо на большой удаленности от МКАД, либо на неликвидных направлениях. К примеру, в районе Дмитрова (65 км от МКАД) можно приобрести земельный участок 20 соток под индивидуальное жилищное строительство за $22 тыс., а на Горьковском и Егорьевском шоссе предложений земельных участков под застройку по цене до $2 тыс. за сотку предостаточно даже в радиусе до 30 км от МКАД.

Дата публикации: 11:06 31 октября 2005

Источник: bpn.ru