Права на дом — ничто, собственность на землю — все

Земельный участок является одним из главных объектов гражданского права. При этом законодательством предусмотрены некоторые особенности при приобретении земельного участка или жилого дома, расположенного на таком участке. Поэтому, если вы решили продать загородный дом или земельный участок, воспользуйтесь советами нашего юриста. В соответствии с Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) объектом купли-продажи могут стать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате кадастрового учета участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков. Каждому участку присваивается уникальный кадастровый номер. Надел проходил кадастровый учет? Его можно смело продавать. Если же данная процедура в отношении участка проведена не была, то перед началом продаж придется совершить некоторые действия. Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Не забыть размежеваться. Или отмежеваться?

Для проведения кадастрового учета заинтересованные правообладатели или уполномоченные правообладателями лица подают в органы, которые осуществляют деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Межевание земли представляет собой установку границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определением их координат.

На практике нередки случаи, когда кадастровая палата не выдает выписку из государственного земельного кадастра, мотивируя это тем, что необходимо провести работы по межеванию. Но в соответствии с письмом № СС/270 Федеральной службы земельного кадастра от 10.04.2003 года собственник сам решает, надо ли проводить работы по межеванию.

Когда в обязательном порядке проводятся работы по межеванию? Ответ прост: работы по межеванию проводятся в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате.

Если земельный участок состоит на кадастровом учете, то его можно продать, не проводя межевание. Но при необходимости продать не целый участок, а только его часть провести межевание придется. Стоит учитывать то, что площади вновь образованных участков не должны привести к изменению разрешенного использования.

Заметим также, что работы по межеванию земель достаточно дороги — сегодня их стоимость начинается от 3 тыс. руб.

В результате межевания образуется два новых объекта недвижимости — земельные участки. Каждому из них присваивается свой кадастровый номер. Право на каждый участок подлежит государственной регистрации. После того как зарегистрированы права на новые земельные участки, спокойно начинайте продажи нового, вновь выделенного участка.

Кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Получившим документы до 31.01.1998 года посвящается

Итак, работы по межеванию проведены, получена выписка из кадастровой палаты. Теперь вы вправе заключать договор купли-продажи с покупателем, а также готовить документы для государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю.

Для продажи участка понадобятся правоустанавливающие документы. Если земельный участок приобретался после 31 января 1998 года, то на руках у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, выданное органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Но если участок был приобретен до 31 января 1998 года, то, прежде чем продать участок, вам надо пройти перерегистрацию прав на землю. Не стоит волноваться заранее — она проводится одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.

Что с наследниками делать будем?

Что делать, если земля находится не в собственности, а принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения?

Вариант первый — постоянное бессрочное пользование. Как известно, до 30 октября 2001 года граждане и юридические лица могли получить земельные участки в постоянное бессрочное пользование. После этого срока земельные участки в данный вид землепользования гражданам не предоставляются. На таком праве землю получают лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

Но в случае, когда гражданин получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие Земельного кодекса РФ, данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться участком, но распоряжаться им (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) не имеет права. То же касается юридических лиц, которым земельные участки были предоставлены в постоянное бессрочное пользование (п. 4 ст. 20 ЗК РФ).

Но Земельный кодекс РФ предоставляет гражданам, обладающим землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, право приобрести такой участок в собственность. То есть каждый гражданин имеет возможность однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законом, не допускается.

Как следует из п. 3 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее данных им в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, т. е. переоформить участок из постоянного (бессрочного) пользования в собственность можно в любое время.

Что касается юридических лиц, то они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Вариант второй — пожизненное наследуемое владение. Предоставление земли на данном праве после введения в действие ЗК РФ не допускается. Но для граждан, которые имеют землю на данном праве, пожизненное наследуемое владение землей сохраняется (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).

Землю, находящуюся в пожизненном наследуемом владении, гражданин может бесплатно однократно приобрести в собственность. Особо подчеркнем, что законодатель не установил строгих временных рамок, т. е. приобрести участок в собственность реально в любое время.

Здесь так же, как и в праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается распоряжение земельными участками, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права проводится на основании свидетельства о праве на наследство (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Заметим, что регистрации подлежит не переход права, а право наследника.

Стоит обратить внимание, что отношения, связанные с распоряжением землей, принадлежащей на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, регулируются и Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Но в соответствии с ним обладатель земельного участка на данных правах может передавать землю другим лицам в аренду или безвозмездное пользование. В отличие от ГК РФ Земельный кодекс таких прав не дает. Таким образом, имеет место расхождение норм Гражданского и Земельного кодексов.

Очень часто складывается ситуация, когда у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, земельный участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

Например, гражданин владеет земельным участком, принадлежащим ему на праве постоянного бессрочного пользования, и жилым домом на этом участке, который находится в собственности. Как он может продать (подарить) жилой дом? Ведь в данном случае покупатель дома не вправе приобрести одновременно землю — она не является собственностью продавца. В принципе продать жилой дом в этом случае можно, но покупатель земельный участок не приобретает. Тем более участок не предоставляется покупателю на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

Наиболее выгодным вариантом в подобной ситуации является переоформление земельного участка в собственность продавца жилого дома и последующая продажа здания вместе с земельным участком.

Если земельный участок и расположенный на таком участке жилой дом принадлежат одному лицу, то в соответствии с ЗК РФ продажа здания, (строения, сооружения) осуществляется только с земельным участком. Исключение составляют случаи отчуждения той части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Продается доля в праве собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на участке, который принадлежит на праве собственности нескольким лицам? Это влечет отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание (строение, сооружение).

Дата публикации: 10:19 07 ноября 2005

Источник: bpn.ru