Прогнозы о стабильности рынка недвижимости не сбылись

Цены на московское жилье вновь стремительно рвутся вверх. Ситуация сейчас такая же, как в 2004 году, перед стагнацией. Но на этот раз все может закончиться гораздо хуже.

Игра на повышение большинства участников столичного рынка недвижимости увенчалась успехом. В предыдущие месяцы темпы роста цен на жилье еще можно было назвать умеренными: по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (irn.ru), в сентябре общегородской индекс стоимости жилья вырос примерно на 2%, что соответствовало темпам роста в июле и августе. Лишь по отдельным наиболее ликвидным классам жилья, таким как одно- и двухкомнатные квартиры, а также панельное жилье, повышение цен доходило до 3% в месяц.

В октябре среднерыночный прирост достиг уже 3%, а по отдельным типам квартир наблюдается еще больший рост. Примечательно, что в октябре продавцы некоторых новостроек волевым решением повысили цены даже более чем на 10%. Хотя аналитики и сомневаются, что по этим новым ценам квартиры реально можно продать.

По данным irn.ru, в октябре общегородской индекс стоимости жилья составил $2051 за квадратный метр против $1992 за "квадрат" в сентябре. Локомотивом роста цен является дешевое жилье (панельные и кирпичные дома советской застройки, в том числе и пятиэтажки, с квартирами небольших площадей). Однако и современный "монолит-кирпич" не отстает. Самыми ликвидными сейчас считаются одно- и двухкомнатные квартиры.

Теоретически причин для роста цен на московскую недвижимость сейчас немало, но к каждой из них аналитики находят контраргументы. Например, эксперты пока не могут сказать, насколько сократились объемы нового строительства из-за закона о "долевке", и сомневаются, что цифры существенны настолько, чтобы вызвать серьезное повышение цен. Связь стоимости квартир с удорожанием нефти также не является однозначной. Даже удорожанием цемента и бензина нынешний скачок объяснить сложно, поскольку цены на московское жилье давно оторвались от себестоимости и определяются исключительно платежеспособностью населения. Да и ипотека пока так и не заняла существенной доли рынка.

Сейчас каждая из возможных причин влияет на рынок понемногу, но вкупе они приводят к заметному эффекту. Тем не менее текущий рост цен сложно назвать нормальным, особенно если учесть, что еще менее года назад этот рынок находился в серьезной стагнации, вызванной именно такими же, как и сейчас, завышенными темпами роста цен в 2003-м - первой половине 2004 года.

В нынешних условиях нормальные темпы роста цен на московское жилье, обоснованные экономическим развитием, ростом уровня жизни и доходов населения, по данным irn.ru, должны находиться в пределах 1-2% в месяц, или 15-20% в год. Рост цен на уровне 3% в месяц и более делает рынок спекулятивным. За счет покупки и последующей перепродажи квартиры любой частник может заработать от 30% до 50% годовых. Кроме того, у инвесторов и застройщиков пропадает стимул оперативно строить и продавать дома - подорожание квартир перекрывает даже стоимость банковских кредитов, и рынок площадок под застройку (инвестиционных контрактов) также становится спекулятивным.

Нынешнее состояние столичного рынка недвижимости вновь делает актуальной проблему инвестиционных квартир, впервые возникшую два года назад. Тогда цены на московское жилье были заметно ниже, а критическая масса инвестиционных квартир - далека от насыщения. Поэтому стагнация 2004 года осталась лишь стагнацией, а не переросла в серьезный кризис с откатом цен назад. Повторение сценария 2003 года сейчас может закончиться более серьезной нестабильностью рынка.