Цены на жилую недвижимость не перестают удивлять

Усыпив бдительность покупателей сначала долгим периодом затишья, а затем плавным ростом, характеризующимся низкими темпами, цены на жилье снова стали резко набирать обороты. Предпоследняя неделя ноября началась с отметки 2166 долларов в среднем за квадратный метр - на 115 долларов выше октябрьской планки. Аналитики вновь заговорили о возможном кризисе на рынке жилья.

Где пределы платежеспособного спроса?

Сначала кризис обещали, когда темпы роста составляли около 4% в месяц. Затем прогнозировали серьезные проблемы, когда эти показатели исчислялись десятыми долями процента. Когда рынок начал набирать ход, утверждали, что нынешние показатели - "самое то", но вот если они вернутся на уровень полуторагодичной давности, то беды не миновать:

Чем на самом деле был вызван трехпроцентный рост в октябре? Не секрет, что застройщики, которых темпы роста, мягко говоря, не радовали, играли на повышение, отсчитывая в своей рекламе дни до того момента, когда цены вырастут. Стал ли очередной виток результатом их желания компенсировать прибыль, недополученную в период стагнации и низких темпов роста? Или же в дело вступили иные факторы, о которых так много говорили в последнее время.

"Эксперты пока не могут сказать, насколько сократились объемы нового строительства из-за закона о "долевке", и сомневаются, что цифры существенны настолько, чтобы вызвать серьезное повышение цен. Связь стоимости квартир с удорожанием нефти также не является однозначной. Даже удорожанием цемента и бензина нынешний скачок объяснить сложно, поскольку цены на московское жилье давно оторвались от себестоимости и определяются исключительно платежеспособностью населения. Да и ипотека пока так и не заняла существенной доли рынка", - пишет журнал "Профиль" в номере от 7 ноября.

Многие эксперты в последнее время утверждали, что платежеспособный спрос на рынке жилья далеко не исчерпан. Возможно, нагнетание ситуации, имевшее место еще летом, сыграло свою роль. Услышав обещания, что "дальше будет только дороже", те, кто колебался, приняли решение о покупке.

"Независимая газета" в номере от 7 ноября предпочитает не задумываться, почему цены выросли ("о причинах роста цен уже говорилось достаточно"), а насколько адекватны его темпы роста . Тут между специалистами также возникают разногласия. Независимые эксперты напоминают о проблеме инвестиционного жилья, которая была актуальна еще пару лет назад, когда темпы роста составляли порядка 50% годовых. Если вспомнить, что многие обещают столичному рынку дефицит предложения из-за Закона "О долевом строительстве", то одновременное вымывание еще и инвестиционных квартир может привести к плачевным результатам. Кроме того, "у инвесторов и застройщиков пропадает стимул оперативно строить и продавать дома - подорожание квартир перекрывает даже стоимость банковских кредитов, и рынок площадок под застройку (инвестиционных контрактов) также становится спекулятивным".

И снова инвестиционные квартиры

"Независимая газета" также отмечает, что ситуация сейчас очень похожа на ту, которая сложилась на рынке к концу 2003 года и в итоге привела к стагнации. Впрочем, есть существенные отличия - два года назад цены на жилье были ниже, а "критическая масса" инвестиционных квартир была далека от насыщения". С учетом всех изменений повтор стагнации может иметь куда более серьезные негативные последствия, предупреждает специалист.

Представители же строительных компаний не считают, что инвестиционные квартиры настолько серьезно угрожают рынку.

Хотя и признают, что если темпы роста в ближайшее время сохранятся на прежнем уровне, то недвижимость вновь станет наиболее привлекательным инструментом для инвестирования.

Не секрет, что в России важную роль играют так называемые "нерыночные факторы", к которым стоит серьезно прислушиваться. Возможно, прогнозы строителей окажутся более верными, чем анализ рынка независимых экспертов. Отчасти это подтвердил руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, заявивший 9 ноября газете "Труд": "Жилье будет дорожать. Оно не может дешеветь, если дорожают услуги монополий, а значит, все вокруг. Другое дело, что рост цен должен уравниваться ростом заработной платы. Могу лишь добавить, что сегодня в Москве распродается все жилье, которое мы строим. И покупательская способность людей не ослабевает".

Тест на нищету

Одной из наиболее заметных тем ноября стало рассмотрение столичной Думой вопроса о том, кто имеет право оказаться в очереди на получение от города бесплатного жилья. Результат коллективного творчества, выразившийся в принятии правил, по которым будет решаться, способен ли человек улучшить свое жилищное положение самостоятельно или без помощи города ему не обойтись, восторгов у прессы, мягко говоря, не вызвал.

Суть правил состоит в том, что теперь для того чтобы оказаться в очереди на бесплатное жилье, человек должен не просто доказать, что он является малоимущим, но и оставаться таковым в течение 20 лет. Улучшение материального положения карается изгнанием из очереди.

Закон "О порядке признания жителей Москвы малоимущими в целях постановки их на учет нуждающихся в жилых помещениях" сократит количество претендентов на бесплатное жилье в 2-3 раза, прогнозирует газета "Известия" в номере от 3 ноября. Причиной может стать не только отсев тех, кто не попадет в разряд малоимущих, но и отказ некоторых семей от возможности получить квартиру, заплатив за это 15-20 годами нищеты.

Абрамович в очереди на жилье

Идея с сокращением очереди, конечно, благая. Но в очередной раз приходится сомневаться в том, что ее реализация пройдет гладко. Еще не успели стихнуть думские споры, а журналисты и даже некоторые депутаты, решавшие судьбу закона, нашли в нем слабые места.

Так, газета "Известия" приводит мнение депутата, который утверждает, что новый нормативный акт вынудит людей скрывать свои доходы в течение 10-15 лет и тем самым подталкивать к обману государства.

"Газета" в номере от 3 ноября замечает, что методика определения малоимущих граждан весьма несовершенна. И в списки могут попасть люди, обладающие различной собственностью, либо записанной на родственников, либо расположенной за границей (он "будет проверяться только в пределах Москвы и, в крайнем случае, ближайшего Подмосковья"). Как пример депутаты привели Романа Абрамовича, который по новому закону вполне может получить право на льготное жилье.

"Ведомости" в номере от 15 ноября называют еще два подвоха. Первый заключается в том, что имеющееся у граждан имущество будет оцениваться по рыночной цене, а это "это сразу отсекает от очереди большую группу нуждающихся в жилье, поскольку их доходы в этом случае будут превышать необходимый порог".

Вторая сложность заключается в самой оценке. Во-первых, процедура эта довольно дорогостоящая, и непонятно, как малоимущие граждане будут проводить ее за свой счет. Во-вторых, во многих городах нет профессиональных оценщиков. В третьих, отсутствуют эффективные методики массовой оценки имущества.

Газета "Бизнес" в номере от 23 ноября обращает внимание на закон "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении", который московские законодатели рассмотрят уже после выборов в городскую Думу. Судя по названию, благодаря этому закону граждане должны улучшать свое жилищное положение. Вот только автор сомневается, что это действительно будет так. Помимо упрощенной процедуры разрешения на снос жилья закон предполагает снижение субсидий очередникам. По мнению газеты, это принесет сложности застройщикам, возводящим панельные дома, так как "они наверняка лишатся такой категории покупателей, как городские очередники".

Когда она подешевеет?

Не секрет, что хотя ипотека и набирает ход, причем, как утверждают, очень высокими темпами, доступное жилье остается "страшно далеким от народа". И не последнюю роль в этом играют высокие ставки по кредитам. Все это приводит к тому, что при помощи ипотеки приобретается мизерное количество жилья - около 1,5 процента. Правда, участники рынка пообещали, что в ближайшие годы ситуация улучшится, и с нынешних 14% ставка снизится сначала до 11%, а затем и до 8 процентов.

Вообще, оценки перспектив ипотеки в России разнятся. Одни эксперты предсказывают взрывной рост, другие более осторожны в прогнозах. Так, один из собеседников газеты "Новые Известия" (номер от 7 ноября) выразил сомнение, что ипотека в ближайшие годы станет массовой, хотя и отметил положительную динамику в снижении ставок и росте сроков погашения.

Ситуация, которую описывают те же "Новые Известия" в номере от 8 ноября, выглядит не такой радужной. Возможно потому, что представляет взгляд "с другой стороны". Материал основывается на результатах исследования, которое, как пишет газета, выявило, что "для подавляющего большинства россиян ипотечный кредит остается несбыточной мечтой". Кроме того, опрос выявил, что очень большое количество жителей России только "что-то слышали" об ипотеке.

Наиболее показательным в исследовании стало то, что подавляющее большинство опрошенных хотят улучшить свое жилищное положение, но при этом 74% ни в коем случае не собирались пользоваться ипотекой.

Еще об одной проблеме рассказывает газета "Финансовые Известия" в номере от 23 ноября. В настоящее время происходит снижение ставок по кредитам. Однако те, кто оформил кредит пару лет назад, вынуждены платить по прежним ставкам. Естественно, мало кому понравится переплачивать, но банкиры "оказались не готовы" предложить им адекватное снижение ставок, что и позволило автору назвать материал "Заемщики готовят бунт".

Пирамидальный синдром

Одной из заметных тем продолжает оставаться скандал, связанный с обманом частных соинвесторов жилищного строительства. О том, что ситуация вызывает серьезную озабоченность властей, говорит тот факт, что в середине месяца прошла конференция с "выразительным", как пишет "Российская газета" (номер от 15 ноября), названием "Строительные пирамиды: мошенничество или экономический просчет?". Хвататься за голову участникам рынка есть от чего. Прошлогодний банковский кризис наглядно показал, какой силы может достигать эффект снежного кома, когда вкладчики отзывали деньги из надежных банков. В случае со строителями ситуация еще более серьезная. В конце концов, эффективность банковской системы постоянно ставится под сомнение. А вот к такому масштабному и откровенному "кидалову" на рынке жилья, похоже, общество оказалось не готово. Отсюда и мрачный прогноз Ассоциации строителей России: "В ближайшее время работа строительной отрасли может быть парализована из-за недоверия граждан России". Пострадать от этого могут и добросовестные компании, считает автор статьи.

Дата публикации: 12:03 30 ноября 2005

Источник: bpn.ru