Цены на жилье вновь пошли в рост

Сохранится ли эта динамика на будущий год?

Канун Нового года, как водится, эксперты рынка жилья встречают прогнозами. В этом сезоне первым "выстрелил" директор центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. Явная положительная динамика цен в течение последних месяцев 2005 года возродила уже подзабытую тему: цены разгоняет искусственно созданный ажиотаж, что неминуемо приведет к повторению стагнации 2004-2005 годов.

- Согласитесь, что в течение года риэлторы и застройщики демонстрировали небывалую информационную активность, - напомнил Олег Репченко. - Использовали любые поводы, чтобы накликать рост цен. Мол, закон о долевом участии не дает нам работать, значит, будет дефицит новостроек. Цемент и топливо подорожали - значит, выросла себестоимость. При том, что доля цемента в себестоимости 5%, а ГСМ и того меньше. Вторичный рынок среагировал на этот шум, и осенью цены ощутимо пошли вверх.

В начале года цены подрастали всего на полпроцента в месяц, и многие эксперты даже заговорили о грядущем падении рынка. Летом и осенью цены стали набирать по 2-3% в месяц. А в октябре-ноябре - уже 4-5%. Если темп сохранится, то к следующему ноябрю квартиры подорожают в полтора раза.

Такая динамика беспрецедентна даже по сравнению с незабываемым сезоном с середины 2003-го до мая 2004 года - тогда средний прирост составил 40%. Что вызвало целую серию дискуссий о причинах происходящего. На поверхности лежало самое простое объяснение: цены гонит вверх инвестиционная составляющая спроса, то есть скупка квартир для последующей перепродажи. Доля "перекупщиков" в структуре спроса, по разным оценкам, составляла 10-30%. Секрет успеха виделся и в макроэкономических факторах: удачная внешнеэкономическая конъюнктура, то есть высокие экспортные цены на нефть, экономическая стабильность в стране. И все это на фоне высокой инфляции и низкой доходности банковских вкладов. Иными словами, народ богател, улучшал жилищные условия, а лишние деньги вкладывал в ликвидный, прибыльный, безналоговый, не требующий особых усилий и при этом легальный псевдобизнес.

А потом без видимых причин в начале лета 2004 года рынок "встал" на целый год: спрос стал адекватен предложению, рост цен резко замедлился, многие квартиры, особенно в новостройках, "зависли". Менее очевидной, но, похоже, важнейшей причиной стагнации ряд экспертов с неохотой назвали завышенные цены на первичном рынке. Упреки застройщикам в ценовом сговоре стали общим местом.

- Все это мы уже проходили, - полагает пессимист Репченко, - сначала цены неадекватно разгоняются, а потом надолго замирают, рискуя вовсе обрушить рынок. Если наметившаяся этой осенью тенденция сохранится хотя бы до лета, в 2007 году можно смело ждать новой стагнации, а то и обрушения спроса.

Прокомментировать мрачное (для продавцов и застройщиков, конечно) предсказание согласился аналитик Геннадий Стерник.

- Осенний рост цен на 4-5% в месяц - всего лишь кратковременный всплеск, - сказал он, - нет никаких причин для данных прогнозов. Делать подобные выводы на примере двух-трех месяцев безосновательно. О тенденции можно будет говорить, если такая динамика сохранится в течение хотя бы полугода.