Возможно ли приватизировать квартиру после 2006 года?

Коммерческий найм, несмотря на свое "рыночное" название, имеет непосредственное отношение к теме очередников - еще один парадокс переходной экономики. Причем в скором времени многим неторопливым гражданам, возможно, придется задуматься о такой альтернативе.

С введением нового Жилищного кодекса в прессе многократно повторялся тезис: теперь очередники уже не могут рассчитывать на то, что бесплатно полученную квартиру можно будет приватизировать. То же самое относится и к тем, кто не успеет до 2007 года приватизировать уже полученную (не важно когда) квартиру, находящуюся в социальном найме. Но так ли это на самом деле? Не совсем так. Такая возможность кроется как раз в механизме коммерческого найма. Как же этот механизм работает?

Речь здесь не об элитном доходном доме, который несколько лет назад построил ДИПС и успешно его сдает. За исключением этого примера, у нас практически отсутствует корпоративная аренда, которая на Западе является одним из основных способов решения жилищного вопроса. Там можно легко арендовать квартиру в жилом комплексе, в котором квартиры не продаются, а все жильцы - арендаторы.

У нас, как известно, аренда существует почти исключительно в частном секторе - квартиру сдают владельцы. Причем, если обе стороны сделки - физические лица, то называется это не арендой, а наймом. Если одна из сторон - юридическое лицо, то это аренда (часто иностранные компании снимают для своих сотрудников элитные квартиры в частном секторе). Отсутствие корпоративной аренды - это большой минус для нанимателей - их права абсолютно не защищены, их могут выкинуть на улицу в любой момент, судебные перспективы исков по договорам равны нулю. Однако коммерческий найм существует. Правда, собственником выступают не частные компании, а муниципалитет.

Главный козырь - право выкупа

Коммерческому найму нет еще и десяти лет: он введен в правовой обиход не Жилищным, а Гражданским кодексом в 1996 году.

По сути, это срочный договор аренды жилья, который заключается (в отличие от бессрочного социального) на срок не более пяти лет. При коммерческом найме собственником жилья остается государство в лице муниципальных органов власти. Низкая популярность этой формы объясняется просто: это дороже, чем найм социальный. В частности, за услуги ЖКХ надо платить в полном объеме, без всяких субсидий, что на сегодня ощутимо.

Бессмысленно при наших серых зарплатах разбираться в реальном уровне благосостояния очередников, но очевидно, что эта категория социально неоднородна. Среди них есть те, кто стоят в очереди не из-за бедности, а потому, что это им выгодно. Так вот на коммерческий найм могут рассчитывать те, чья очередь далека от завершения, а также те, у кого слишком много метров, чтобы вообще встать в очередь.

Еще одна категория потенциальных клиентов - переселенцы из ветхого жилья. Часто нет возможности предоставить новое жилье точно по норме (не более 33 кв.м одному, 42 - двоим, далее по 18 на человека). В этом случае могли дать больше, а за остальное требовали небольшую доплату (по БТИ). Многие этим с успехом воспользовались. Спохватившись, город принял норму: на семью давать не более 9 лишних метров, дальше - предлагать коммерческий найм. Удобен коммерческий найм и для семей переселенцев из сносимых домов, которые бы хотели разъехаться, но по вышеизложенным нормативам не могут на это рассчитывать.

Бочка меда

Недостаток коммерческого найма в том, что если наниматель не платит вовремя, его без разговоров и судов выселят обратно в старую квартиру (если часть семьи осталась там при разъезде), либо в другую квартиру, равноценную старой. В последнем случае претензии по району не принимаются. В пресловутое общежитие в Капотне, может быть, и не отправят, но хорошего не жди. Так что платить надо непременно.

Но зато, если вы платите исправно... И здесь мы подходим к самому главному преимуществу коммерческого найма! Возьмите яркий маркер, выделите следующее предложение и вырежьте статью из газеты. Через пять лет вы сможете выкупить, то есть приватизировать эту вполне устраивающую вас квартиру. За сколько? Правильно, по расценкам БТИ, которые на сегодняшний день иначе как символическими не назовешь. Причем именно такая процедура (через перевод квартиры из социального в коммерческий найм) станет самым разумным путем приватизации после 2007 года, а также для тех, кто бесплатно получил квартиру с 1 апреля 2005 года.

Ложка дегтя

Но... Вы знали, что дальше будет "но". Если у вас отлегло от сердца и вы уже собрались отказаться от мысли срочно бежать приватизировать свою квартиру, то подумайте дважды. Лучше все-таки бежать и никого не слушать. Дело в том, что мы живем в замечательной стране, в которой законы обдумываются не до, а после принятия. Никто не знает, надолго ли сохранится этот рай земной по расценкам БТИ.

Вовсю идет обсуждение перехода на рыночную оценку недвижимости с целью налогообложения. Механизм оценки вовсе не является частью ЖК - это элемент не жилищного, а налогового законодательства (кодексы, как мы уже видели, весьма замысловато переплетаются). Не ровен час, через пару лет государство придумает, как проводить массовую оценку недвижимости и скажет: "Все, ребята, теперь все стоит столько, сколько мы насчитали". А там, глядишь, и ставки аренды подтянутся к истинно коммерческим. Так что квартира из жилья может превратиться в ловушку. И обижаться будет бесполезно: ведь вам же предлагали бесплатную квартиру. Но вы не захотели ждать (хотя оставалось каких-то пятнадцать лет), да еще захотели побольше площади. Тем самым вы честно признали, что вы никакой не малоимущий, а замаскированный средний класс. Какие же теперь могут быть обиды?

Дата публикации: 11:05 08 декабря 2005

Источник: bpn.ru