Дарение недвижимости: отходит последний поезд

C 1 января 2006 года вступает в силу Закон № 78-ФЗ от 01.07.2005 года.

Он изменяет порядок налогообложения при дарении недвижимости. Тем, для кого это актуально, остается совсем немного времени, чтобы определиться, спешить ли с оформлением дарственной или, наоборот, чуть подождать.

Дарить или не дарить?

Новый закон более гуманен по отношению к большинству граждан, получающих недвижимость в дар. Оформив сделку до 1 января 2006 года, они могут заплатить налог более 35% от стоимости подаренного объекта, после - уплачиваются только 13% независимо от цены. При сделке дарения между близкими родственниками любое налогообложение отменяется. Зато прочим полностью избежать налогообложения уже не удастся.

Иногда дарение недвижимости - единственный законный способ оформления перехода прав на жилище от одного лица к другому. Порой - наоборот: оформляя дарение, граждане, не обладающие необходимой правовой грамотностью, могут стать участниками ничтожной сделки.

Итак, какова же процедура "одаривания" и ее последствия?

Сентиментальный конфуз

Современное карманное чтиво неопределенного жанра нещадно эксплуатирует трогательный сюжет, согласно которому разбогатевший герой щедро одаривает тех, кто бескорыстно помогал ему в трудные времена. Обставляется это примерно так: "Вернувшись в ветхую избушку, бедно одетая старушка обнаружила на шатком столике дарственную на квартиру со всеми мыслимыми удобствами..." Так имярек отблагодарил ту единственную, что жалела его и поддерживала в голодном босоногом детстве!

По замыслу автора читатель должен смахнуть слезу умиления и возлюбить всей душой благородного героя: Те же, кто хоть немного сведущ в вопросах оформления сделок с недвижимостью, вряд ли оценят столь душевный, но разоблачающий безграмотность автора пассаж. Вместо сюрприза - конфуз! Поскольку описанная ситуация - из области антинаучной фантастики: дарственная на недвижимость никак не может оформляться в отсутствие одаряемого.

Как же на самом деле осуществляется дарение? Передача недвижимости возможна только через подписание соответствующего договора - сделка это хоть и безвозмездная, но двусторонняя. Порядок ее оформления регламентируется главой 32 ГК РФ (ч. II, ст. 572-582), а переход прав на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Оформление дарения мало отличается по последовательности действий от купли-продажи. Собирается такой же пакет документов. Даритель и одаряемый вместе прибывают с документами и действующими паспортами в нотариальную контору. Так что устроить "подруге дней своих суровых" описанный выше сюрприз невозможно по определению.

Дарение может быть также произведено в простой письменной форме (ППФ), без участия нотариуса в соответствующем отделе территориального органа Росрегистрации. Там обе стороны ставят свои подписи на заранее подготовленном ими договоре. Один "передает в дар", а другой "принимает" объект недвижимости. При этом пока - последние недели (!!!) - можно вообще избежать уплаты налога.

Распишитесь, получите и... заплатите!

При исчислении налога с дарения используется инвентаризационная стоимость недвижимости, указанная в техническом паспорте. Она, как правило, в несколько раз ниже рыночной. И, тем не менее, речь идет о суммах весьма значительных.

Налогообложение при нотариально удостоверенном дарении недвижимости все еще регулируется Законом РФ № 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения". В соответствии с ним налог взимается при условии удостоверения договоров дарения нотариусами. Возможность оформлять сделки по отчуждению прав собственности на недвижимое имущество в простой письменной форме (ППФ), непосредственно при регистрирующем органе в этом законе учтена не была. Так что до боя кремлевских курантов 31 декабря налог с дарения не платится, если договор оформлялся в ППФ.

Ровно в полночь лазейка для "уклонистов" от налога на законных основаниях захлопнется. Платить нужно будет независимо от того, где и как дарилась недвижимость. Но в целом изменение закона - на благо граждан. В результате нововведений от уплаты налога освобождаются не только супруги (как и ранее), но и дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители), братья и сестры (в том числе имеющие одного общего родителя), а также бабушки-дедушки или внуки-внучки дарителя. Остается в силе положение о том, что передача прав собственности на жилище не облагается налогом, если даритель и одаряемый проживают совместно - в нем же.

Ставка налога будет теперь не "плавающей", а константной. Максимальная ставка налога с дарения - для жилья дороже 255 тыс. рублей (по инвентаризационной стоимости) составляет пока 50 200 руб.+40% стоимости имущества, превышающей 255 тыс. рублей. По сделкам, совершенным с 1 января 2006 года, вместо прогрессирующего налога предстоит уплачивать НДФЛ - налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости, обозначенной в техническом паспорте. Так что, чем дороже недвижимость, тем больше выигрыш в соответствии с новым законодательством.

Насколько сильно подарок способен ударить по карману, раньше подсчитывал налоговый инспектор и "выставлял счет" в течение трех месяцев с момента оформления сделки. С 2006 года человеку, получившему недвижимый дар, придется самостоятельно исчислять НДФЛ и заполнять декларацию. Принести бумаги в инспекцию надо не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором оформлялось дарение. А перечислить НДФЛ в бюджет - не позднее 15 июля.

И тем, кто заплатил налог, и тем, кто не должен этого делать, все равно необходимо получить в налоговой инспекции справку установленной формы об отсутствии задолженностей по налогообложению в связи с дарением. И бережно хранить ее вместе с договором. Бумага эта обязательно понадобится при последующем "движении" подаренной недвижимости (продаже, мене и пр.).

Ничтожное притворство

Необходимо отметить, что дарением должна оформляться только действительно безвозмездная сделка. Если дарение прикрывает собою куплю-продажу с целью обхода интересов третьих лиц, оно может обернуться большой проблемой. Например, при продаже комнаты в коммуналке соседи, имеющие свой кусочек "вороньей слободки" в собственности, могут воспользоваться преимущественным правом покупки, которым они обладают согласно ст. 250 ГК РФ, либо оформить письменный отказ от него. Только тогда комната беспрепятственно реализуется "на свободном рынке". А вот распорядиться ею на безвозмездной основе можно без ведома и согласия соседей (в соответствии со ст. 246 ГК РФ). Посему "добрый маклер" лихо посоветует своим клиентам "отдариться" - дабы избежать выяснения отношений с соседями (и сознательно лишить их законных прав). Иногда взаимная неприязнь бывает так сильна, что продавцы "из принципа" отказывают соседям в расширении жилплощади, даже если те готовы уплатить нормальную рыночную цену. Те, в свою очередь, могут подать в суд и, если найдут доказательства того, что выплачивались деньги, мигом добьются признания такой сделки ничтожной. Ибо по ст. 170 ГК РФ она будет квалифицироваться как "притворная сделка.., которая совершена с целью прикрыть другую сделку". Даже если до суда не дойдет, все равно "уводить" вожделенные метры из-под носа соседей, желающих их выкупить, не советуем: продавцы уедут с деньгами, а вам жить под одной крышей с недоброжелателями.

То же положение о ничтожной сделке распространяется и на случаи, когда ради экономии на налогах оформляют куплю-продажу вместо дарения. Правда, сложно представить ситуацию, в которой кто-то был бы заинтересован раскрыть такое "притворство" через суд - но мало ли вокруг желающих устроить "сеанс разоблачения" из любви к искусству?

Запрет на дарение и... наоборот

В ГК РФ существует перечень лиц, которые не могут осуществлять дарение недвижимости и любых предметов, стоимость которых превышает 5 МРОТ. Это малолетние (дети до 14 лет) и граждане, признанные недееспособными. Любое дарение, осуществленное представителями от их имени, является противозаконным.

Принимать дары не имеют права работники лечебных, воспитательных заведений и учреждений социальной защиты от находящихся в них граждан, их супругов и родственников, а также госслужащие - в соответствии с должностным положением и исполнением служебных обязанностей (ст. 575 ГК РФ). В общем, не забалуешь.

Но бывают ситуации, когда необходимо оформлять отношения только договором дарения. Это касается сделок с участием несовершеннолетних собственников в отношении доли в отчуждаемой квартире при условии, что другая недвижимость одновременно не приобретается. Такое возможно только с разрешения органов опеки и попечительства - в случае одновременного наделения ребенка собственностью в квартире, принадлежащей его близким родственникам. Желая все сделать одновременно у одного нотариуса и при этом избежать налогообложения, родители настаивают, чтобы оформлялся договор купли-продажи. А это противоречит законодательству, поскольку в соответствии со ст. 37 ГК РФ, п. 3, "опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование". Правда, по новому закону такие сделки (с близкими родственниками) освобождаются от налогообложения.

Закон позволяет не только принять подарок, но и отказаться от него, если паче чаяния обнаружится, что дареный конь - троянский. Согласно ст. 573 ГК РФ, даже если договор дарения уже зарегистрирован, но дар фактически еще не передан, одаряемый вправе отказаться от него в одностороннем порядке (письменно), при этом свой отказ надлежит зарегистрировать.

Часто юристам задают вопрос, что лучше - оформить завещание или подарить квартиру потенциальному наследнику при жизни? Однозначного ответа тут нет. Необходимо учитывать нюансы каждой конкретной ситуации и объем сопутствующих расходов. Важны и гарантии осуществления намерений. Завещание может быть в любой момент отменено, и не факт, что наследник об этом узнает. А вот если квартира подарена, преподнести подобный сюрприз нельзя. Также возможно и оформление договора ренты, предусматривающего периодические выплаты в обмен на передачу квартиры в собственность с правом пожизненного проживания бывшего владельца. Нужно просто проанализировать все схемы и выбрать наиболее целесообразную.

Дата публикации: 11:21 09 декабря 2005

Источник: bpn.ru