Загородные дома для экономных — птица на рынке редкая

Купить недорогой (если можно назвать недорогим объект стоимостью около $150–200 тыс.) и в то же время удобный для проживания загородный дом — задача не из легких. Коттеджных поселков, соответствующих по ценовым параметрам категории эконом-класса, на рынке порядка 10% их общего количества. Число домов на вторичном рынке, поступающих в продажу через различные агентства, также невелико — у риэлторов они не в почете: прибыль маленькая, а временные и финансовые затраты на показ и оформление несоизмеримо велики. На что сегодня стоит рассчитывать покупателю недорогого домика в Подмосковье?

Под объектами эконом-класса подразумеваются жилые загородные строения стоимостью до $250 тыс. В силу динамичного развития рынка загородной недвижимости в секторе эконом-класса выделяется направление организованного коттеджного и дачного строительства. Уже сейчас новые объекты в количественном соотношении составляют около 30% общего предложения на рынке.В зависимости от стоимости и расположения такие предложения относятся к категории «эконом», «эконом+», «бизнес–». При этом дома стоимостью около $150–250 тыс. особенно востребованы на рынке.

Существующий разрыв между спросом и предложением на рынке загородной недвижимости обусловлен тем, что ранее возведенные дома в данных диапазонах площадей и цен практически не выставляются на продажу (их строят для себя и живут), а инвестирование в загородные проекты эконом-класса не столь выгодны для девелоперов и застройщиков. «Данная тенденция обусловлена высокой стоимостью земельных участков, себестоимостью самого строительства и прокладки коммуникаций в ближайшем Подмосковье, — считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Жанна Щербакова. — И именно из-за экономической нецелесообразности такого строительства сейчас спрос в этом сегменте значительно превышает предложение».

Конечно, темпы продаж загородной недвижимости очень отстают от скорости реализации городских квартир. Однако многие застройщики, инвесторы и девелоперы, руководствуясь последними тенденциями в покупательской активности, постепенно переключаются на сегмент эконом-класса, в частности, на возведение недорогих и перспективных с точки зрения реализации таунхаусов.

Сократим расстояние

Дома эконом-класса в организованных поселках условно разделяются на две категории. К первой относятся объекты, по характеристикам и параметрам максимально приближенные к городской недвижимости и предназначенные для постоянного проживания. «Обычно покупатели рассматривают приобретение такой недвижимости как альтернативу городской квартире, — рассказывает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. — Поэтому, естественно, такие поселки должны быть снабжены всеми центральными коммуникациями (включая магистральный газ) и инфраструктурой, приближенной к городской. При этом желательно, чтобы они находились в пределах 30 км от МКАД, в непосредственной близости от крупных районных центров, либо в черте подмосковных городов».

Такие «городские» поселки, как правило, включают таунхаусы площадью 120–200 кв. м и небольшие коттеджи (до 250 кв. м) с участками от 1,5 до 12 соток. При строительстве используются современные, но довольно дешевые материалы — различные пеноблоки, «сэндвич»-панели.

Ко второй категории объектов эконом-класса относятся дома в организованных дачных поселках, удаленных от Москвы на 50 км и более. Как правило, они используются для сезонного отдыха и проведения выходных. Однако это не привычные щитовые домики с летним водопроводом, жить в которых можно только в теплое время года. В основном новые организованные дачные поселки предназначены для круглогодичного проживания: система отопления и водоснабжения, подъездные пути и охрана, — все это позволяет использовать их круглогодично. Конечно, пакет коммуникаций в них несколько усечен: например, отсутствует газ, и жильцам приходится довольствоваться электричеством. Инфраструктура может быть минимальной или отсутствовать совсем. Дачные поселки невелики — всего 30–50 домов.

Почем экономия?

«Основным преимуществом загородного жилья эконом-класса является, безусловно, его относительная дешевизна, — считает аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Иван Воробьев. — Недостатков у этой категории много: не слишком хорошая транспортная доступность, небольшие размеры дома и участка, а также почти полное отсутствие развитой инфраструктуры. Но эти недостатки далеко не всегда «перевешивают» самый большой плюс — небольшую цену объекта».

Одним из существенных ценообразующих факторов загородной недвижимости является стоимость земельного участка. Так, самыми дорогими являются земли на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. На остальных направлениях, чаще всего за пределами 30–45-километровой зоны от МКАД, находятся поселки с относительно недорогими домами. Так, к примеру, на Рязанском направлении представлены преимущественно коттеджи эконом- и бизнес-класса.

«Строить поселки эконом-класса на Рублевке было бы смешно, — считает С. Кондачкова. — Но, например, Новая Рига сейчас успешно осваивается, правда, за чертой 60 км от МКАД. Все остальные направления вполне подходят для возведения недорогих поселков. Долгое время южное и юго-восточное направления считались неликвидными, сегодня они тоже начинают застраиваться. Но покупать там загородное жилье будут скорее не москвичи, а жители близлежащих населенных пунктов — Люберец, Раменского и т. д. Если при этом стоимость домов (вероятно, таунхаусов) будет сопоставима со стоимостью городских квартир».

Вообще для покупателей домов эконом-класса важна главным образом цена контракта, а архитектурные и планировочные решения в данном случае имеют второстепенное значение.Если говорить обо всех предложениях эконом-класса на рынке, то цена домиков в садовых товариществах колеблется от $3 тыс. до $100 тыс. Скажем, за $3–5 тыс. можно купить традиционные шесть соток с садовым домиком в Ступинском районе.

Но дом в старых садовых товариществах в районе Николиной Горы стоит около $90 тыс. Деревенские дома на большом удалении от Москвы — $50–80 тыс.

Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— В сегменте бизнес-класса спрос на западные (Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское, Киевское, Минское) и северные (в первую очередь стремительно набирающее очки Дмитровское) направления прочно удерживает лидирующие позиции.

Элитная недвижимость также расположена на этих чрезвычайно популярных направлениях. Дома и коттеджи эконом-класса можно встретить практически везде — от промышленных юга и юго-востока до престижных и экологичных западных районов. Однако предложение здесь не всегда успевает за спросом. Главным образом потому, что дешевые дома эконом-класса раскупаются достаточно быстро, образуя дефицит в этом сегмента рынка.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости»:

— Сегодня загородный рынок перенасыщен предложениями коттеджей бизнес-класса. А в сегменте «эконом» дефицит налицо. Причины понятны: недешевая земля в радиусе 20–30 км от МКАД, очень дорогие согласования, предпроектные работы, перевод земли сельхозназначения в другую категорию. При небольших объемах строительства и при мелких застройщиках-инвесторах это не выводит проекты на определенный уровень рентабельности. Поэтому чаще просто берут участок земли, строят дома бизнес-класса и пытаются их продать за $500–800 тыс. Не всегда те, кто занимается реализацией таких проектов, являются профессиональными участниками рынка и понимают его основные потребности.

Жанна Щербакова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— На мой взгляд, в ближайшее время произойдет ужесточение конкуренции на рынке загородной недвижимости. В активные рынкообразующие факторы будет включен и реальный потребительский спрос, так что в борьбе за покупателя эконом-класса застройщики начнут искать пути для минимизации расходов на строительство.

В настоящее время девелоперы начинают работать над такими проектами, и экономия средств при их реализации коснется практически каждой характеристики коттеджей. Станут заметнее их существенные отличия от поселков категории «бизнес» и «де люкс»: это местоположение, отсутствие инфраструктуры, минимальные размеры участков, качество строительства и пр.

Дата публикации: 11:14 10 января 2006

Источник: bpn.ru