Победителя в инвестиционной гонке определил фотофиниш

Что бы вы сделали, если бы у вас в руках вдруг оказалась крупная сумма денег? Подавляющее большинство моих знакомых, не задумываясь, ответили: «Куплю квартиру». — «А если деньги останутся?» — «Куплю еще одну». Решение было однозначным даже для тех, кто в улучшении жилищных условий явно не нуждается. Самое интересное, что в последнее время подобным образом рассуждают и представители крупного бизнеса, только объектом размещения свободных средств становится уже, скажем, цементный заводик или строительная компания. Ситуация на столичном рынке недвижимости изменяется постоянно, подчас довольно радикально: за стремительным ростом спроса и цен наступает период длительного затишья, затем — новый всплеск. Лишь одно остается неизменным: на протяжении последних лет люди упорно предпочитают вкладывать деньги именно в недвижимость.

Безальтернативный выбор

В период ажиотажа 2002–2003 годов подобный выбор был объясним. Когда за любой квартирой выстраивались очереди из покупателей, практически вся недвижимость вне зависимости от потребительских характеристик была ликвидной. А беспрецедентный рост цен, который наблюдался во всех сегментах рынка, делал любые вложения в жилье сверхприбыльными.

Даже купив квартиру на вторичном рынке, через год ее можно было продать уже в полтора, а то и в два раза дороже. В секторе новостроек доходность покупки была еще выше не только за счет общего роста цен, но и благодаря разнице в стоимости квартиры на начальном этапе строительства и после сдачи дома в эксплуатацию.

Прибыль такого рода операций была столь высока и несомненна, что на первичном рынке сформировалась целая категория покупателей-инвесторов, приобретавших жилье «на стадии котлована» и продававших уже готовые квадратные метры, а полученную разницу в цене пускавших на развитие своего нехитрого бизнеса. Преимущества подобных вложений были очевидны: никаких особых знаний и навыков от игроков не требовалось — купить-продать квартиру способен и непрофессионал, налоги платить не надо, расширять оборот можно почти безгранично.

Сегодня ситуация абсолютно иная: цены на новостройки практически замерли, привлекать деньги частных лиц на начальном этапе строительства закон теперь запрещает; те же компании, которые продолжают строить на средства «покупателей воздуха», изначально поднимают цены до предельно высокого уровня.

«Сегодня существенно сократилось число так называемых инвестиционных покупок, — считает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. — К примеру, в жилых комплексах, которые мы строим, процент инвестиционных покупок от общего объема продаж незначителен. До принятия 214-го закона квартиры на начальном этапе, когда не было практически никаких документов, продавались по себестоимости. Поэтому рост цены в процессе строительства был очень существенным — до 50%.

По новому законодательству продавать квартиры до получения разрешения на строительство нельзя, очень немногие компании решаются идти на открытый конфликт, начиная реализацию жилья до получения необходимых документов. В связи с этим период продаж сократился, соответственно, сократилась возможность роста цены: теперь на начальном этапе квартиры продаются достаточно дорого».

Сегодня ни для кого не секрет, что покупка непостроенного жилья — это еще и предприятие с большой степенью риска. Среди митингующих сегодня обманутых соинвесторов немало и тех, кто покупал жилье исключительно с целью размещения капитала.

Таким образом, можно смело утверждать, что период инвестирования в новостройки завершен. И что же? Люди продолжают вкладывать деньги в недвижимость, но предпочитают теперь вторичный рынок. Сразу следует отметить: как средство приумножения капитала этот механизм нельзя рассматривать всерьез, но как способ сохранения средств он по-прежнему актуален.

Преимущества очевидны: в отличие от других механизмов инвестирования (к примеру, игры на фондовом рынке или размещения средств в паевых инвестиционных фондах) покупка квартиры — дело простое и понятное, доступное любому обывателю; риск (при выборе грамотного риэлтора) — минимален; приобретенный актив — квартира — вполне зрим и реален в отличие от тех же ценных бумаг.

«Недвижимость — крайне интересный рынок как для частных, так и для институциональных инвесторов, — считает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Он привлекает своей доходностью и высокой ликвидностью. Для физических лиц немаловажную роль играет и осязаемость покупки. Учитывая огромный спрос в стране на жилье, да и на объекты коммерческой недвижимости, этот рынок еще долгие годы будет расти высокими темпами».

Что касается доходности вложений в жилье, то сегодняшний рост цен на уровне 20–30% в год как минимум перекрывает инфляцию и существенно превышает проценты, начисляемые по банковским депозитам. Кроме того, дополнительный доход реально извлекать, сдавая приобретенное жилье в аренду. Конечно, арендные ставки по сравнению с продажной ценой жилья у нас ничтожно малы, поэтому и срок окупаемости квартиры очень велик: в сегменте элитного жилья он составляет в среднем шесть лет, в секторе эконом-класса — в два раза больше. Тем не менее многих привлекает наличие ценного и ликвидного актива, из которого к тому же можно извлекать пусть небольшой, но стабильный доход.

Но главная причина, побуждающая наших сограждан вкладывать средства в жилье, — это, по-видимому, несостоятельность других механизмов инвестирования. Фондовый рынок до сих пор находится в зачаточном состоянии, участие в ПИФах многие пока считают слишком рискованным, а о перспективах создания собственного бизнеса и говорить не приходится: в стране с таким суровым инвестиционным климатом на это отваживаются лишь самые смелые. И дело даже не в том, что нашему человеку сложно разобраться во всех этих мудреных и пока непривычных рыночных механизмах. Весьма показателен тот факт, что даже топ-менеджеры крупнейших компаний, которые точно владеют ситуацией и в состоянии отслеживать малейшие изменения рыночной конъюнктуры, тоже предпочитают вкладывать свои «кровно заработанные» в недвижимость.

Что нам стоит рынок построить

Примерно те же причины побуждают институциональных инвесторов все чаще рассматривать вложения в строительный рынок и рынок недвижимости в целом как наиболее привлекательный способ размещения капиталов. Альтернатив-то на сегодняшний день не так много, а вот свободных средств, как говорится, хоть отбавляй.

«Внимание крупных игроков обусловлено тем, что рынок недвижимости в последнее время структурируется и становится более «прозрачным», — говорит С. Лядов. — Он прошел большой путь, на данном этапе его инфраструктура позволяет осваивать значительные денежные ресурсы, которые накопились у финансово-промышленных структур. В Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах проработаны весьма капиталоемкие проекты, экономика которых предусматривает неплохую отдачу».

«Инвесторы поняли, что московский рынок недвижимости еще не достиг пика, что капитализация строительных проектов и инвестиционных проектов в недвижимость продолжит свой рост. Поэтому крупным компаниям (неважно, профильные они или нет) интересно инвестировать в такой перспективный рынок», — считает вице-президент корпорации Mirax Group Алексей Адикаев.Несмотря на то что «правила игры» на строительном рынке в 2005 году заметно усложнились, приход в эту сферу непрофильных инвесторов уже можно рассматривать не как единичные случаи, а как некую тенденцию. Наиболее яркий пример — вызвавшая много толков покупка контрольного пакета акций одной из крупнейших строительных организаций Москвы ОАО «Главмосстрой» компанией «Базовый элемент», принадлежащей Олегу Дерипаске.

А. Адикаев оценивает причины такого поворота событий следующим образом: «БазЭл» — компания, которая имеет серьезный управленческий капитал. В минувшем году она просто по-другому взглянула на рынок недвижимости и поняла, что тут можно зарабатывать деньги, причем достаточно приличные. Приняв решение выйти на рынок, она начала подыскивать подходящий актив для приобретения. Выбор был сделан в пользу «Главмосстроя». Запас строительных объектов у этой компании достаточно большой: она обеспечена проектами на 10–15 лет вперед, поэтому это хороший и интересный актив. А управлять по большому счету все равно чем — строительной организацией или компанией, которая продает оборудование для бассейнов».

Кстати, по поводу условий успешности новичка на незнакомом рынке есть и другое мнение. «Перспектива успешного развития строительного бизнеса для непрофильной компании во многом зависит от умения найти профессиональных партнеров-консультантов, — предупреждает В. Тимербулатов. — В любом сегменте рынка есть опытные игроки, имеющие широкий спектр связей и опыта, альянс с которыми приводит инвестора к успеху. Ведь необходимо знание строительной индустрии, технологий, нужен практический опыт работы с подрядчиками, знание законодательства и специфики его применения.

Требуются профессиональные кадры. Наконец, обязательна продуманная маркетинговая политика, основанная на детальном изучении сегментов рынка и их взаимосвязи».

Принимая во внимание вышесказанное, мягко говоря, странным представляется другой пример прихода «неспециалиста» на незнакомый рынок — покупка 100% акций гостиницы «Украина» неким ООО «Бисквит», которое собирается провести полную реконструкцию обветшавшего здания. Как выяснилось, данное ООО представляет интересы предпринимателя Зараха Илиева, владеющего частью Черкизовского рынка и торговыми комплексами «Москва» в Люблине и «Гранд» в Химках. Перейти от содержания рынка к реконструкции высотки — шаг, согласитесь, серьезный.

По мнению В. Тимербулатова, причин прихода непрофильных компаний в сферу недвижимости несколько: «Это желание сохранить денежные средства, с одной стороны, и диверсифицировать свой бизнес — с другой. Период первоначального накопления капитала в нашей стране закончился, сейчас перед институциональными инвесторами, которыми по сути являются компании, появилась необходимость не только приумножить накопленный капитал, но скорее сохранить его. Для этой цели как нельзя лучше подходит рынок строительства и недвижимости, который изначально сложился как рынок консервативных инвестиций, т. е. рынок сбережений.

Для некоторых компаний это и способ снижения рисков в развитии бизнеса (в 2005 году можно было констатировать некую стабилизацию рынка недвижимости: увеличилась его прозрачность, совершенствуется законодательная база, в результате произошло уменьшение рисков при инвестировании в эту отрасль). В общественном сознании создан устойчивый стереотип о рентабельности строительного бизнеса, его надежности и доходности».

Несколько лет назад примерно так все и было: неплохо заработать на строительстве в столице мог практически любой. Смогут ли выжить «новички» в сегодняшних условиях — покажет время.

Алексей Добашин, генеральный директор концерна «Крост»:

— Российский рынок недвижимости в последние годы демонстрирует завидную стабильность развития. Недавно мы стали свидетелями ряда сделок, когда крупнейшие производства строительных материалов и иные материальные активы продавались (и чаще всего) на пике развития. Покупатели — мощные холдинги, расширяющие свой бизнес в областях, наименее подверженных рискам. Умение вовремя войти в рынок недвижимости так же важно, как талант вовремя реорганизовать свою компанию, зафиксировав норму прибыли.

Убежден, сильные компании, пока не имеющие большого опыта работы на нашем рынке, тем не менее будут весьма успешны. Не только в силу стабильности рынка, но и в силу избранной ими стратегии развития: альянсы с давно известными игроками и приглашение на работу известных профессионалов в области недвижимости.

Дата публикации: 12:29 16 января 2006

Источник: bpn.ru