План по прогнозам выполнили и перевыполнили

Желание человека знать, что ждет его завтра, естественно. Но насколько можно верить прогнозам на рынке недвижимости? Ответить на этот вопрос просто. Как правило, в преддверии нового года многие специалисты подводят итоги и берутся предсказывать будущее. Сейчас, в начале нового 2006 года, мы способны в полной мере оценить качество прогнозов на прошедший 2005 год.

Что же нам предрекали? Большинство опрошенных специалистов считали, что появились все предпосылки для того, чтобы на рынке недвижимости наконец-то наступила стабилизация.Возможно, так бы и произошло, если бы 1 апреля 2005 года не вступил в силу Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Он разрабатывался с лета 2004 года и прошел три чтения в Госдуме. Исходя из этого, можно предположить, что текст данного документа должен быть хорошо известен аналитикам и специалистам, дающим прогнозы на 2005 год. Но никто из них о нем даже не упомянул. Создается впечатление, что про этот закон забыли или не приняли его всерьез. Подобное отношение к федеральному закону обескураживает.

Как и любой закон, 214-й не стал исключением из правил. Его цель — защищать граждан и их интересы. Ни для кого не секрет, что с долевым строительством, когда покупатели платят деньги за квартиру в еще не построенном доме, были связаны факты мошенничества. Нечистоплотные застройщики могли продать одну и ту же квартиру два раза, прикрыть стройку или юридически заменить себя другой «компанией для битья».

Кроме того, до 1 апреля застройщики договаривались о площадке и собирали под нее деньги, зачастую не имея ни договора аренды участка, ни результатов экспертизы, ни исходно-разрешительной документации: как правило, застройщик ограничивался договоренностью с властями по вопросу выделения участка, рыл там котлован и под него продавал будущие квартиры. А уже в процессе продаж оформлял документы. Надо заметить, что не всегда получалось до конца все оформить. Например, сменялся глава управы, и стройка стопорилась.

Для избежания подобных ситуаций и защиты власти озаботились созданием закона, но не пригласили к его разработке самих строителей. В результате документ вышел однобоким. Например, по закону застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, а также должен опубликовать проектную декларацию и свидетельство о праве собственности или аренды земельного участка, предоставленного для возведения дома. Для надлежащего оформления участка строителю может потребоваться до полутора лет. А это элементарный простой строительной техники, не говоря об упущенной выгоде. Серьезнее всего этот закон ударил по небольшим застройщикам, некоторые из которых покинули рынок недвижимости.

Да и простые граждане не сильно выиграли с принятием закона. После его вступления в силу на строительном рынке создалась тяжелая ситуация. Сократились объемы строительства жилья, незамедлительно появился ряд схем продажи квартир в обход данного закона. Сразу же активизировались недобросовестные застройщики, играющие на доверии граждан и их естественном желании получить собственный кров. От таких компаний только в Москве пострадали около 15 тыс. человек. Сам закон № 214, по мнению председателя комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, привел к блокированию строительства жилья по долевым схемам.

Все это вызвало дефицит на рынке первичного жилья. Через несколько месяцев после вступления закона в силу квартиры в возведенных до начала его действия домах распродали, а новые еще не построили. С осени 2005 года цены на жилье поползли вверх. К декабрю 2005 года их рост составил 20%.

Сам по себе рост цен не стал неожиданностью — по мнению почти всех специалистов, в 2005 году стоимость жилья должна была увеличиваться и составить (по разным данным) 10–20% за год, причем пик их роста ожидался к концу года. Правда, объясняли это естественными причинами: повышением стоимости земли под строительство, постоянным удорожанием стройматериалов, социальным обременением объектов.

Какая же ситуация с ценами наблюдалась в 2005 году? В начале года на рынке новостроек можно было проследить интересные изменения в политике компаний-застройщиков. Прошлый год начался с проведения застройщиками целой серии почти благотворительных мероприятий. Многие компании вспомнили, что осваивают рынок недвижимости уже целых пять, а то и десять лет. По этому поводу покупателям предоставлялись скидки до 5% стоимости квартир. Компании, которые не достигли таких знаменательных юбилеев, вспоминали о государственных праздниках. Например, 9 Мая пенсионеры и участники ВОВ могли купить квартиру со скидкой. Подобные акции проводились в течение всех летних месяцев.

Такое положение дел сохранялось до осени, когда рост цен возобновился. В итоге увеличение цен на жилье составило около 20% по сравнению с началом года. Итак, в общем и целом прогноз по повышению цен на квартиры в 2005 году оказался верен.

Но что же еще кроме повышения цен на жилье обещали нам специалисты в конце прошлого года? Пожалуй, достаточно радужные перспективы прочили развитию жилищного кредитования. Некоторые специалисты предрекали, что 2005 год станет временем серьезного становления ипотеки. Действительно, количество сделок с использованием ипотечного кредитования возросло с 1 до 3–4% общего объема совершаемых сделок — то есть по сравнению с 2004 годом их объемы возросли в три–четыре раза. Другое дело, как подавать эту информацию: если судить объективно, то раньше ипотека была на нулевом уровне, а сегодня, хотя объем ипотечных сделок и увеличился, но пока их число не преодолело психологически значимый для развития рынка 5%-ный рубеж.

Эксперты также предсказывали, что в 2005 году более половины возводимого жилья будет относиться к бизнес-классу, и предрекали значительное увеличение объемов строительства в Москве именно в этом сегменте рынка. В этом аспекте дела обстояли не совсем так: если судить по базе новостроек М2 (new.m-2.ru), доля домов бизнес-класса в 2005 году продолжала расти, но не такими темпами, чтобы это стало заметной тенденцией.

Насколько же заслуживают доверия прогнозы, данные специалистами год назад? Не стоит забывать, что рынок недвижимости еще очень молод и находится в состоянии активного развития. К этому надо прибавить практически полное отсутствие объективных статистических данных. К тому же, к сожалению, прогнозы могут неосознанно сливаться с личными амбициями и пожеланиями дающего их специалиста. Но это нисколько не умаляет их значения. Ведь в основном прогнозы делают люди, формирующие и развивающие этот рынок, то есть принимающие непосредственное участие в его жизни и знающие его изнутри. Так или иначе, но предсказания на 2005 год в целом оказались верными.

Дата публикации: 11:33 23 января 2006

Источник: bpn.ru