Раздел: Загородная недвижимость / Подмосковье

Тенденции и перспективы Наро-Фоминского района Московской области

Маркетинговое исследование «Тенденции и перспективы рынка загородной недвижимости Наро-Фоминского района Московской области»

В январе 2006 г. Департамент маркетинга и Департамент загородной недвижимости Агентства недвижимости DOKI провели исследование рынка загородной недвижимости Наро-Фоминского района Московской области.

Цели исследования:

— выявление современных тенденций и перспектив рынка загородной недвижимости Подмосковья;

— оценка привлекательности рынка недвижимости Наро-Фоминского района для строительства коттеджных поселков.

В ходе исследования рассмотрели более 50 коттеджных поселков, расположенных в Наро-Фоминском районе и на сопредельных территориях по Минскому, Киевскому и Калужскому шоссе.

Были использованы следующие источники информации о рынке недвижимости: телефонные интервью с продавцами и застройщиками коттеджных поселков, реклама в печатных изданиях, данные в сети Интернет, а также наблюдения и осмотр коттеджей аналитиками и агентами компании DOKI.

Проанализированы такие параметры объектов загородной недвижимости, как: уровень цен, удаленность от МКАД, площадь участка, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры и др.

Сегодня Наро-Фоминский район вызывает большой интерес среди участников рынка загородной недвижимости, так как он удобно расположен, отличается развитой инфраструктурой, красивой природой, благоприятной экологией. При этом цены на недвижимость в нем по сравнению с такими престижными направлениями, как Новорижское и Рублево-Успенское невысоки.

Результаты изложены в последующих главах отчета.

Общие сведения по Наро-Фоминскому району

Наро-Фоминский район расположен на юго-западе Московской области и является одним из самых крупных районов столичного региона. Северо-восточная граница проходит в 30 км от центра Москвы и в 12 км от МКАД. Юго-западная — в 110 км, граничит с Калужской областью. С запада район граничит с Можайским районом. С севера — с Одинцовским и Рузским, на востоке — с Подольским, в северо-восточном направлении — с Ленинским районом Москвы. Площадь — 1929 кв.км. Протяженность (с северо-востока на юго-запад) — 110 км. Площадь лесного массива — 79369 га. Площадь земельных угодий, в т.ч. земли сельскохозяйственного назначения —38639 га.

Через территорию района проходят: с северо-востока на юго-запад автомобильная дорога федерального значения Москва-Киев (МЗ) и параллельно ей — железная дорога Москва-Киев; от западной границы района — железная дорога и автодорога Москва-Минск (М1); на расстоянии 60 км от Москвы — кольцевая железная дорога с мощным сортировочным узлом ст.Бекасово, который является главным перевалочным пунктом грузов между востоком и западом центра европейской части России, и на расстоянии 50 км — кольцевая автомобильная дорога.

Общая протяженность федеральных дорог на территории района — 160 км. Сельских асфальтированных — 600 км (по этой позиции район занимает третье место в области), городских — 165 км. На северо-западной границе района находится аэропорт "Внуково-2".

В Наро-Фоминском районе постоянно проживает 170,0 тыс. человек, более половины из которых — в городах Наро-Фоминск, Апрелевка и Верея.

В границах района находятся два города (Апрелевка и Верея), тринадцать сельских округов (Атепцевский, Афанасьевский, Веселевский, Каменский, Крюковский, Марушкинский, Назарьевский, Ново-Федоровский, Первомайский, Петровский, Симбуховский, Ташировский, Шустиковский). Всего на территории района расположены 310 населенных пунктов. В это число не входят дачные новообразования, пока еще не отнесенные к какому-либо из общеизвестных типов административных поселений.

В 2003 году исполнится 675 лет со дня первого письменного упоминания сел Фоминское и Нарское, давших начало городу. Этот статус он получил 26 мая 1926 года, благодаря основанной здесь еще в XIX веке бумагопрядильной фабрике.

В селениях района в разные годы бывали Лев Толстой и Сергей Есенин, Мерзляковы и Мусин-Пушкин, Станиславский и Чехов, Грабарь и Верещагин, Чертков и Кругликов... Экспозиции наро-фоминского и верейского краеведческих музеев отражают с большой полнотой культурный срез исторического наследия.

Рыночная привлекательность Наро-Фоминского района

Красивая природа, чистый воздух, развитая инфраструктура и относительно невысокие цены на жилье и землю, — всё это делает рынок недвижимости Наро-Фоминского района особенно привлекательным для сегодняшних инвесторов и покупателей.

Район характеризуется большим количеством стародачных мест и сельскохозяйственных угодий, что отчасти объясняет результаты проведенного исследования: здесь современных коттеджных поселков элитного и бизнес-класса с «громкими именами» в отличие от Рублево-Успенского и Новорижского направления меньше.

Популярностью сегодня пользуются участки в Переделкино и Крекшино, где находятся дачи известных писателей, актеров, музыкантов, «звезд» шоу-бизнеса и др.

В то же время сегодня активно осваиваются и более отдаленные участки по причине роста цен и дефицита свободных земель в ближайшем Подмосковье, особенно в 20-километровой зоне от МКАД.

Так, по оценкам экспертов, земля в районе Апрелевки (25 км от МКАД) может стоить 1,5-6 тыс. $ за сотку и более, а уже за Наро-Фоминском (55 км от МКАД), как правило, не более 2-3 тыс. $ за сотку.

Подобная закономерность проявляется и в стоимости коттеджей: от 150 тыс. $ за дом в районе Апрелевки, от 100 тыс. $ —в Наро-Фоминске, от 70-100 тыс. $ в Верее.

По сравнению с Новорижским и Рублево-Успенским направлениями на сегодня это весьма умеренные цены на загородную недвижимость.

На фоне бурного роста цен на подмосковное жилье Наро-Фоминский район представляет большой интерес для покупателей загородной недвижимости с умеренными доходами (не могут позволить себе коттедж на Рублево-Успенском или Новорижском шоссе), и для которых немаловажна экологическая обстановка и природный ландшафт.

Более подробно ценовая ситуация в Наро-Фоминском районе изложена в следующей главе отчета.

Ценовая ситуация в Наро-Фоминском районе

Результаты проведенного исследования указывают на неоднородность ценовой ситуации в Наро-Фоминском районе.

В частности, цена на дом или земельный участок зависит от удаленности от МКАД, освоенности участка, завершенности строительства, развитости инфраструктуры, а также окружения.

Чем дальше расположен участок от МКАД, тем ниже рыночная стоимость земли и строений на нем.

Распределение коттеджных поселков по уровню цен выглядит следующим образом:

В число наиболее дорогих поселков входят следующие: «Пучково», «Лесной ручей», «Ново-Спасское», «Сенатор Клуб», «Клуб 20’71», «Ново-Троицкое» и др.

Потребительские характеристики коттеджных поселков Наро-Фоминского района

Для сегодняшнего покупателя загородной недвижимости важна не только рыночная цена, но характеристики приобретаемого объекта. Среди них:

площадь земельного участка;
площадь дома;
материал стен (дерево, кирпич, монолит, пенобетон, «сэндвич» и др.);
архитектурно-стилевое решение (классический, русский стиль, «хай-тек» и др.),
наличие современных инженерных систем и коммуникаций (водоснабжение, отопление, канализация, газ, электричество, телефон и др.)
дополнительные удобства (гараж, сауна, бассейн, тренажерный зал, хозяйственные постройки и др.);

Кроме того, важны общие характеристики поселка:

местоположение (удаленность от МКАД, направление, внешнее окружение);
транспортная доступность (время езды от МКАД, наличие подъездных путей, общественного транспорта);
формат поселка (число домов, площадь территории, архитектурный стиль, и др.);
централизованные инженерные коммуникации (водоснабжение, канализация, газ, электричество, телефонные линии, Интернет, телевидение и др.);
инженерно-техническое и бытовое обслуживание;
охрана и безопасность;
объекты социальной инфраструктуры (магазин, кафе, спортплощадка, фитнес-центр, автостоянка и др.);
социальный статус жителей (деятели культуры, политики, бизнесмены и др.).

Перечисленные выше потребительские характеристики, как правило, существенно влияют на рыночную стоимость объекта недвижимости, однако могут восприниматься покупателями индивидуально в зависимости от их предпочтений и образа жизни: кто-то предпочитает бурную жизнь со всеми «благами цивилизации», а кто-то — уединение. Соответственно, каждому типу потребителя подойдет та или иная концепция коттеджного поселка.

В ходе исследования была выявлена такая обеспеченность коттеджных поселков объектами социальной инфраструктуры.

Сегодня лишь в четверти случаев коттеджный поселок имеет объекты социальной инфраструктуры (магазин, кафе, спортплощадку и др.) на своей территории. И это вполне объяснимо: поток покупателей ограничен число жителей поселка, а содержание подобных объектов требует дополнительных бюджетных затрат.

В то же время, недостаток внутренней социальной инфраструктуры поселка может компенсироваться за счет внешнего окружения, когда магазины, кафе, фитнес-центры, школы и другие социально важные объекты расположены неподалеку, и до них можно быстро добраться пешком или на машине.

Говоря о технической оснащенности поселков, результаты исследования показали, что в большинстве случаев (80%) инженерные коммуникации (электричество, водопровод, газ и др.) к моменту начала продаж домов и участков уже подведены.

Однако могут быть проблемы с телефоном. Более трети поселков пока не телефонизированы.

В качестве основного строительного материала используется кирпич, реже — пеноблоки, дерево и другие материалы на выбор заказчика. Результаты исследования показали, что коттеджные поселки в Наро-Фоминском районе, построенные из дерева, встречаются довольно редко.

Это подтверждается и другими опубликованными ранее в СМИ исследованиями компании «Комстрин», по результатам которых примерно 30% покупателей отдают предпочтение классике,26 % — английскому стилю, 14 % — модерну, 6% — шале, деревянным домам, традиционным для горной Швейцарии, и около 2 % — лофт-зданиям с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства, металлическими балками.

Ниже представлено распределение коттеджных поселков Минского – Калужского направления по количеству домовладений.

Основная масса коттеджных поселков (в 75% случаев) насчитывает 20-100 домовладений.

Наиболее крупные коттеджные поселки по числу домов и земельных участков представлены на диаграмме ниже.

В их число входят: Ново-Спасское (250 домов), Ладога (150 домов), Европейская деревня - 4 (138 домов), Лесное озеро (120 домов), Шишкин Лес (115домов) и др.