Какой будет площадь дома… «в попугаях»?

Помните мультик про удава, длину которого измерили в попугаях? Как известно, искомая величина составила 38 попугаев, или 3,5 слоненка. Вот и усредненная стоимость 1 кв. м не является единственно возможным способом определения стоимости квартиры. Понимают это и покупатели жилья, и риэлторы, но пока только в Европе. В странах, где торговля на рынке недвижимости приобрела цивилизованные формы, предлагают не «молчаливый» безликий метр площади с указанной стоимостью, а товар с известным и понятным набором потребительских характеристик.

Что происходит у нас? Вот пример одной супружеской пары, которая недавно искала себе квартиру.

Пройдусь по объявлениям, найду ли подходящее?

Молодые супруги взяли маркер и старательно отметили в газете все объявления, в которых стоимость 1 кв. м жилья и общая площадь квартиры соответствовали желаемым. Потом прошлись и по интернет-объявлениям.

Супруги были приятно удивлены: подходящих предложений оказалось немало. Далее действовали по обычной схеме: созвонились—договорились—отправились на просмотр. Казалось бы, что особенного — выбрать из 15 вариантов нужный, учитывая, что и площадь, и цена заведомо подходящие? Каково же было разочарование наших наивных покупателей, когда выяснилось, что ни одно из предложений их не устраивает.

Первая квартира находилась в видавшем виды типовом доме, перспектива поселиться в котором не обрадовала потенциальных покупателей. Второй дом оказался новым и красивым, но стоял на окраине: до ближайшего супермаркета и станции метро далеко, автобусы переполнены, если нет автомобиля — оказываешься практически отрезанным от цивилизации. Третий дом показался довольно привлекательным, когда его осматривали вечером, накануне встречи с хозяевами, но солнечным утром следующего дня наши супруги испытали очередное разочарование. В комнатах приходилось включать освещение на полную мощность даже днем: северные окна третьего этажа заслоняли кроны деревьев.

И так далее, и тому подобное: то жутковатый подъезд, то требующие капитального ремонта системы вентиляции и канализации, то под окнами ревет проспект или окна выходят на большую стройку — и так пятнадцать раз. Неизвестно, сколько искали бы себе дом наши герои, если бы не друзья, которые посоветовали хорошего проверенного риэлтора.

Ох уж эти философы!

Знаете ли вы поучительную историю из жизни Иммануила Канта? Философ размышлял у окна, устремив взгляд на шпиль собора за окном. Это позволяло ему максимально сосредоточиться. Однажды его незадачливый сосед выстроил брандмауэр и загородил столь ценный для философа объект. Итог истории воистину удивителен: суд принял решение, из-за которого не только злосчастный объект был снесен, но и философ получил денежную компенсацию за временные издержки. История эта — не анекдот. Именно так правильно подходить к оценке недвижимости как товара единичного, а не универсального.

Попробуем разобраться, какие факторы ценообразования недвижимости принимаются во внимание сегодня. В первую очередь это комплекс условий, определяющих окружение дома. Специалисты отмечают, что особенно ценятся районы с устоявшейся застройкой — в таких местах вероятность того, что ваш любимый вид из окна загородит новое здание, минимальна. Выигрышными считаются панорамные виды, открывающиеся из окон высотных домов. Даже урбанистический вид автомобильных магистралей не портит вид города, обозреваемого с высоты.

Другая не менее важная составляющая оценки жилья — социальный состав жильцов вашего и окрестных домов. Стало тенденцией, что молодые, но не слишком богатые пары готовы поступиться и временем, и средствами, лишь бы не селиться в «пролетарском» районе.

У покупателей посолиднее к критериям, указанным выше, прибавляются и некоторые другие. Например, они обращают внимание на то, кто является автором архитектурного проекта дома. Если архитектор в моде, стоимость жилища значительно возрастает. Но самое главное соображение при выборе будущего дома — репутация девелопера. За доброе имя и в данном случае придется заплатить. А вот площадь квартиры для людей обеспеченных играет значительно меньшую роль — лишние 10 кв. м не имеют значения.

В поисках эталона

Понятие «квадратный метр» традиционно используют строители-подрядчики, работники министерств и ведомств при составлении разного рода документации. Это своеобразная точка отсчета, универсальная единица, которой пока нечего противопоставить. Например, говоря о количестве сданного жилья, не принято разбивать его на квартиры, жилые дома, районы. Повсеместно фигурирует вездесущий 1 кв. м. Но всем ли он хорош?

По мнению первого заместителя генерального директора «МИАН–агентство недвижимости» Дмитрия Кузнецова, «не для статистики, а для продажи к вопросу можно подойти иначе. В сущности, что такое квартира, предназначенная для продажи? Это такой же товар, как и любой другой».

Очевидно, следует говорить о двух принципиально разных видах товаров. Первый вид — товары универсальные, например нефть и газ. Конечно, качество такого товара различается — но и только. Поэтому измерение количества нефти, газа и других товаров с использованием универсальных эталонов (кубометров, баррелей) логично и закономерно. Но когда речь заходит о продаже вещей, имеющих множественные характеристики, более того, зависящих от ряда факторов, мы каждый раз имеем в виду эксклюзивный объект продажи. Адекватно оценить его можно только с помощью системного анализа.

Недвижимость относится именно ко второй категории.

Как утверждает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов, в мировой практике почти не фигурирует понятие «квадратный метр» — там оценивают объект целиком. Связано это со сложившейся практикой продаж, которая отличается от российской. «Что же до факторов, формирующих стоимость жилья в развитых странах, то их достаточно много. Основные — расположение дома, престижность района и экологическая обстановка. Немаловажно наличие развитой и обширной инфраструктуры, как социальной, так и транспортной».

Суммируя сказанное, мы приходим к иному, пока еще нетрадиционному для России принципу оценки жилья — аналоговому. Он заключается в исследовании рынка сходного жилья, расположенного в том же районе, что и анализируемый объект.

Например, американским риэлторам и покупателям хорошо известна репутация жилья в районе Беверли Хиллз. Нельзя утверждать, что покупатели не спрашивают о количестве квадратных метров при сделках, просто этот критерий не играет решающей роли.

Наш отечественный рынок жилья еще молод. И покупатели, и продавцы столичной недвижимости чаще всего не имеют важнейших сведений, которые позволили бы объективно оценивать ее стоимость. Нет баз данных, включающих информацию об истории домов и районов, социальном составе жителей, экологии, инфраструктуре и пр. Как следствие — практически отсутствуют данные о реальной цене квартир.

Почувствуй себя олигархом

Тем не менее опыт оценки квартир как единичных объектов у нас есть — такой подход используется в элитном секторе. Инфраструктура жилища и его окружение в этом случае изучаются всесторонне, ценообразование складывается с учетом множества факторов. Часто в объявлениях о продаже дорогой недвижимости можно встретить упоминания о том, каков архитектурный стиль дома; имеются ли на придомовой территории зеленые насаждения; обслуживают ли дом охранные службы и пр. Нередко дается информация о достопримечательностях, расположенных поблизости (например, в районе Остоженки наиболее престижными считаются квартиры с видом на храм Христа Спасителя).

По мнению Д. Кузнецова, сфера риэлторских услуг в Москве — одна из самых развитых: «Есть сравнительно небольшие фирмы, есть и компании-гиганты. Последние действуют по сетевому принципу и имеют отделения в различных районах.

Понятно, что рынок жилья не везде одинаков, а в некоторых случаях очень специфичен. Есть территории, густо застроенные «хрущевками» и девятиэтажными панельными домами. Риэлторы, которые работают в подобных районах, ориентированы на поиск для своих клиентов дешевых квартир. В престижных районах подход иной и чем-то напоминает практику работы западных контор».

Работа с элитным жильем действительно имеет свои особенности. Представители компаний, работающих исключительно в сегменте элитного жилья (наиболее известны «Калинка Риэлти», Kirsanova Realty, Soho Realty), взяли за основу своей деятельности именно западные методы работы риэлторов и применяют их в своей практике. В основе лежит индивидуальный подход к каждому клиенту, жесткая специализация большинства риэлторов по определенным объектам либо компаниям-застройщикам, территориальная специализация. И новым риэлторским компаниям, в массовом порядке выходящим на этот рынок последние два года, не всегда удается достойно с ними конкурировать именно за счет того, что методы работы с покупателями в секторе эконом- и даже бизнес-класса совершенно нереально с успехом применять в элитном секторе.

Вместе весело шагать по просторам рынка

В современной отечественной практике оценки недвижимости покупателю квартиры разобраться нелегко. Не ориентируйтесь лишь на стоимость 1 кв. м, указанную продавцами жилья и риэлторами. Стремитесь найти максимум информации и выбрать квартиру без «отягчающих обстоятельств». Понятно, что добыть такого рода информацию не просто трудно, но иногда невозможно, поэтому необходим компетентный помощник. Им может стать хорошо себя зарекомендовавшее агентство недвижимости, которое предложит специалиста для каждого конкретного клиента. Полезно заручиться и поддержкой профильного печатного издания, публикующего актуальную и подробную информацию о рынке недвижимости и его тенденциях.

Дата публикации: 13:49 02 февраля 2006

Источник: bpn.ru