Управляющая компания для коттеджного поселка

Хорошо развитая инфраструктура коттеджного поселка, ухоженный ландшафт, телефоны, спутниковое телевидение, Интернет, охрана, газ, вода, канализация - все это давно стало нормой для владельцев жилья за городом. Меняя квартиру на коттедж, состоятельные люди не стремятся взваливать на себя коммунальные хлопоты, поэтому поднимается вопрос о функционировании в поселке соответствующей компании, так называемой эксплуатационной организации.

Ранее владельцы загородной недвижимости обходились без помощи управляющих компаний, создавая товарищества собственников жилья (ТСЖ) - в прошлом самые распространенные формы управления поселками. Члены товариществ избирали председателя, на которого возлагались обязанности по решению всех организационных вопросов. Одним словом, если возникали неполадки, к примеру, в системе водоснабжения, председатель находил нужных специалистов или эксплуатационную службу, и они занимались устранением проблем. Подобная организация управления хоть и оправдывала свое предназначение, но иногда давала серьезные сбои. Ведь чем больше собственников в товариществе, тем больше разногласий, особенно если дело касается денежных вопросов.

В настоящее время более актуальна следующая схема: застройщик - управляющая компания - жители коттеджного поселка. То есть первый при заключении инвестиционного договора с покупателями жилья предлагает им услуги успевших зарекомендовать себя управленцев. Обслуживанием территории при желании может заниматься и сам застройщик, что зачастую выгодно для собственников, поскольку себестоимость услуг для конечного потребителя несколько снижается. Но подобные службы создаются за четыре-пять месяцев до сдачи объекта и существуют недолго, до того, как жильцы организуют ТСЖ или определятся с выбором управляющей компании.

В каждом поселке, заботу о котором жители доверяют управляющей компании, обязательно назначается управляющий, к кому в случае возникших проблем можно обратиться в любое время. О предоставляемых услугах разговор особый. Справедливости ради стоит отметить, что этот список достаточно велик. Наблюдение за работой всех систем жизнеобеспечения, таких как газо- и водопровод, электричество, канализация, − можно считать пунктом под номером один. Сюда входит также обслуживание ливнестоков, систем пожаротушения, автоматической пожарной и охранной сигнализации. Если что-то выходит из строя, неполадки должны быть тут же устранены. Благоустройство территории - уборка улиц, уход за посадками и газонами, вывоз мусора и утилизация отходов - тоже входит в обязанности управленцев. Впрочем, как и предоставление коммуникационных услуг, снабжение домов электроэнергией, газом, водой, телефонной связью и доступом в интернет. Компания решает также вопросы, связанные со страхованием, организует охрану поселка и многое другое.

Застройщик поддерживает управляющие компании по ряду причин. Во-первых, далеко не все организации в состоянии эффективно обслуживать сложные инженерно-технические сооружения, следить за работой коммуникаций. Во-вторых, в идеале, управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии проектирования и в процессе монтажа инженерных сооружений. Следовательно, для застройщика лучше, чтобы это была проверенная организация, во избежание возможных проблем в будущем. Стоит упомянуть и о том, что наличие собственной службы управленцев повышает престижность поселка, делает его недвижимость более привлекательной для покупателей. А насколько эффективно работает коммунальная служба, видно уже при первом посещении: ухоженные газоны и цветники, дороги и тротуары, чистые водоемы, окруженные деревьями и кустарниками, - доказательство того, что застройщик на правильном пути.

В каждом поселке существуют определенные правила, регламентирующие не только права, но и обязанности собственников. Перед подписанием договора управляющая компания должна ознакомить с ними покупателя. В правилах четко прописываются все нюансы: можно ли посадить дерево на территории поселка, как выгуливать собаку в общественных местах, имеет ли право домовладелец поставить другой забор, изменить архитектуру дома, после какого часа запрещено шуметь и с какой скоростью дозволено ездить на автомобиле по поселку. По словам Максима Ржанова, руководителя департамента загородной недвижимости Renaissance Realty, правила и регламенты существуют, в основном, в элитных поселках с единой концепцией. И если говорить, например, об элитнейшем рублево-успенском направлении, то здесь подобные правила разработаны и официально введены лишь в половине поселений. Наказанием за несоблюдение регламента может стать отключение домовладения от инженерных сетей или же повышение платы за обслуживание коттеджа.

Услуги управляющих компаний, конечно, небесплатны. Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части: первая - эксплуатационные расходы (использование инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана, отчисления на обустройство дома), вторая - коммунальные платежи (за тепло- и водоснабжение, канализацию, вывоз мусора).

Электроэнергия по счетчикам и услуги телефонной связи в общий платеж не входят и оплачиваются отдельно. Около 60-70% суммы тратится на уборку и обслуживание территории. Например, в поселке "Величъ" цена услуг службы эксплуатации составляет $400 в месяц с одного домовладения. В стоимость включены обеспечение безопасности, поддержание в рабочем состоянии коммуникаций, дорог, ограждений, освещения, благоустройство реки, парка, вывоз мусора и многое другое.

Коммунальные расходы жители оплачивают по тарифам Московской области. Дополнительно по тарифам провайдера оплачиваются телефон, интернет и спутниковое ТВ. В поселке "Павлово" стоимость пакета услуг эксплуатирующей компании составляет 300 у. е. в месяц (без стоимости коммунальных платежей).

В загородном коттеджном поселке "Барвиха-2" обслуживание обходится в среднем в $1,5 за квадратный метр. "Когда поселки "Барвиха-club" и "M.o.n.a.k.o.v.o." будут сданы в эксплуатацию, то там цена за обслуживание составит не менее $2 за квадратный метр, − полагает Сергей Касаткин, директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость". − Естественно, установлены все датчики учета воды, газа, электричества". По оценке Любиши Джукич, руководителя департамента управления проектами в компании "ДОМ-Недвижимость", средняя стоимость обслуживания в коттеджном поселке составляет от $200 до $700 в месяц. Как правило, из них не более 30% приходится на коммунальные платежи. Некоторые жители коттеджных поселков считают, что за вносимую ими ежемесячную плату сотрудники управляющих компаний могли бы работать получше. Однако подавляющее большинство качеством обслуживания довольно и согласно с тем, что подобные службы необходимы. А по оценкам специалистов, управляющие компании будут востребованы и в дальнейшем, поскольку загородное строительство развивается быстрыми темпами.

Средние характеристики коттеджных поселков Подмосковья

Общее количество активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков - 171

Средняя площадь поселков - 18 га

Среднее количество домов (участков) в поселке - 61

Средняя площадь земельных участков - 24 сотки

Средняя площадь дома - 374 кв. м

Средняя цена квадратного метра - $1581

Средняя стоимость эксплуатации - $235 в месяц

Дата публикации: 10:35 06 февраля 2006