Кругом одно жилье

Многие россияне не спешат записываться в ипотечные заемщики, ожидая падения ставок до европейского уровня. Пройдет лет пять, и я возьму кредит под низкие проценты, размышляет российский обыватель, куда мне торопиться?

Однако, как показывают расчеты экспертов, цены на жилье растут быстрее, чем падают ставки. Впрочем, некоторые предпочитают арендовать квартиры десятилетиями, а не влезать в долги и брать на себя определенные обязательства. Так что, прежде чем принимать решение, неплохо бы сесть с калькулятором в руках и прикинуть, стоит ли игра свеч.

Прошлый год обещал стать переломным для рынка ипотеки: под занавес 2004-го Госдума приняла пакет "жилищных" законов, которые должны были способствовать развитию ипотечных программ и выходу на рынок новых игроков (см. "Профиль" №4, 2005). И хотя революции не произошло - все-таки ипотека по-прежнему остается удовольствием не для всех, - рынок действительно сделал определенный рывок. Список банков, выдающих ипотечные кредиты, за год пополнился 17 новичками, а общий объем кредитов только за девять месяцев превысил 35 млрд. рублей (против прошлогодних 11,2 млрд.). Сегодня только в Москве банки предлагают на выбор 230 ипотечных программ, хотя еще годом ранее их было вполовину меньше.

Всплеск предложений и рост конкуренции среди банков породили несколько тенденций. "Среди ключевых событий 2005 года можно выделить стремление основных кредиторов выйти на региональные рынки ипотечного кредитования - на фоне постепенного насыщения столичного рынка", - отметила начальник управления кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования "Внешторгбанк Розничные услуги" Мария Серова. На руку населению пришлась и либерализация требований банков к потенциальным заемщикам. Банки начинают "другими глазами" смотреть на клиента. "Те причины, по которым один-два года назад клиенту было бы отказано в предоставлении кредита, сейчас кажутся вполне преодолимыми", - добавляет Серова. Теперь уже не редкость, когда не требуется постоянная регистрация заемщика по месту выдачи кредита или допускается косвенное подтверждение его доходов, в неофициальной форме. Снижается и количество предоставляемых заемщиком документов: если ранее их перечень порой не умещался на одной странице, то сейчас заинтересованному в покупке жилья гражданину вполне можно обойтись всего пятью основными справками. Однако бывает, что банки завлекают клиентов минимальным набором требуемых бумаг, а на деле после передачи необходимых документов вас попросят донести "самую малость" - еще столько же справок. К тому же, как бы ни облегчали банкиры "документарный" список, в него всегда будет входить минимальный набор: паспорт и документы, подтверждающие занятость и доходы. По словам Серовой, теоретически их исчезновение окажется возможным только тогда, когда кредитные бюро станут хранить не только кредитные истории, но и, скажем, по аналогии с американскими бюро, - данные с адресами регистрации и проживания граждан, информацию об образовании, платежной истории, иных обязательствах (например, алиментах), занятости, налоговых отчислениях и т.д.

Трудное понижение

К тенденциям прошлого года можно отнести и увеличение сроков кредитования: за год займы удлинились на 5-10 лет, так что теперь влезть в долги к банку можно аж на 30 лет! Не может не радовать и другой факт - размер требуемого банками первоначального взноса теперь не кажется заоблачным. Сегодня это не 20-30% от стоимости жилья, как годом ранее, а 15-20%. То есть для получения кредита не нужно многие годы собирать деньги на оплату части квартиры. По крайней мере, теперь нужную сумму можно накопить куда быстрее.

"Банки стали активнее внедрять интернет-технологии, например зачастую у потенциального заемщика есть возможность заполнить онлайн-анкету на получение кредита и получить одобрение по электронной почте, выписку по счету, заполнить заявление на досрочное погашение и т.д.", - отмечает председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов.

Но стоимость жилищных займов по-прежнему высока - за минувший год ставки снизились весьма незначительно, на 1-2 процентных пункта, и теперь составляют в среднем 10,5-11,5% годовых в валюте и 14-15% в рублях. По прогнозам финансистов, до щадящих 8% годовых в обеих валютах ставка упадет лишь к 2010 году. Хотя это не предел: в странах Восточной Европы стоимость кредитов ниже 6% годовых, а в Западной Европе - всего 4%. "Существенно ставки могут снизиться лишь тогда, когда на рынок выйдет какой-нибудь крупный иностранный кредитор и заявит, что будет усиленно развивать в России программу ипотечного кредитования. Чтобы привлечь к себе клиентов, он установит проценты значительно ниже рыночных, скажем, порядка 7% годовых в валюте", - мечтает гендиректор ЦЭА "Интерфакс" Михаил Матовников.

Пока же банки разминаются, а точнее, вводят дифференцированные ставки по жилищным займам. С начала этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), работающее со многими банками, расширило вилку ставок в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования. Так, ставка по ипотечному кредиту с первоначальным взносом в 50% от стоимости приобретаемого жилья на срок до 15 лет составит всего 12% в рублях.

Но, даже объявляя о понижении ставки, банки зачастую лукавят: например, в объявлении говорится о том, что предлагаемая организацией ипотека может стоить 10% годовых в валюте, а при обращении к офис заемщик узнает: чтобы получить такой процент, нужно иметь белый доход в размере $3-4 тыс., что, согласитесь, довольно много для простых смертных. В результате многим клюнувшим на приманку приходится довольствоваться 11-12% годовых.

Не для всех

Как бы ни старались банки облегчить жизнь россиянам, которые мечтают о новом жилье, зачастую ищущим материальной поддержки гражданам приходится сталкиваться с массой проблем. Бывает, что кредитная организация навязывает клиенту список определенных агентств недвижимости, которые должны будут оформить сделку, а также страховых компаний, где вас обяжут застраховать недвижимость и свое здоровье. А расценки на услуги этих партнеров могут существенно превышать рыночные.

Вообще, ноша заемщика не столь уж легка, как может показаться. Заполучив вожделенную квартиру, он взваливает на себя определенные риски, которые будет нести долгие годы, пока не погасит кредит. "Российские заемщики не защищены при просрочках платежей. Роль государства как гаранта конституционных прав гражданина на жилье минимальна: фактически власть оставила клиента наедине с банком, а ведь должны быть механизмы поддержки тех, кто в период выплат ипотечного кредита потерял работу", - считает председатель Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.

Но и сами банковские должники порой ведут себя далеко не по-ангельски. Так, не имеющие сбережений клиенты берут в разных банках два кредита: один потребительский, который выступает первоначальным взносом, а другой ипотечный, на само жилье. Но банку они об этом "забывают" сообщить. Впоследствии у таких граждан могут возникнуть проблемы с выплатами. Случается, что клиенты идут на подделку документов. "Зачастую на этапе подачи заявки на получение кредита потенциальные заемщики завышают уровень своих доходов или приукрашивают послужной список", - приводит пример Гурьянов. Хотя в целом, как утверждают банкиры, в ипотечном кредитовании мошенничества случаются редко: банк проверяет не только самого заемщика, но и юридическую чистоту приобретаемой квартиры, а также полностью отслеживает сделку по приобретению и оформлению квартиры до момента регистрации прав собственности на заемщика.

Стройка в обход

Еще одна беда ипотеки - ее однобокость. Если оформить кредит на покупку имеющегося жилья реально, то взять в долг на квартиру в строящемся доме зачастую проблематично. Банки осторожничают при работе на первичном рынке недвижимости. Причин тому несколько. Основная - часто возникающие сбои в процессе строительства, что влечет за собой высокие риски для кредиторов. Кроме того, в апреле прошлого года вступила в силу норма о солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками, предоставившая инвесторам дополнительные права. В частности, теперь они могут требовать деньги с застройщика, если жилье так и не было возведено. Но закон не слишком понравился строительным компаниям, и те стали обходить его с помощью серых схем.

По идее, при продаже квартиры в строящемся доме застройщики должны выдавать клиенту договор прав требования, который впоследствии будет служить залогом по ипотечному кредиту. Однако многие строительные компании отказываются выдавать такой документ. Вместо него клиенту предлагают купить некую ценную бумагу, как правило вексель, - либо самого застройщика, либо аффилированной с ним компании, - который не имеет конкретного обеспечения. Именно с этим векселем клиент приходит в банк брать ипотечный кредит, но в результате получает отказ, ведь ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимости.

"В прошлом году резко сократилось количество строящихся объектов, и цены снова взлетели вверх. Конечно, часть покупателей перешла на рынок вторичного жилья, тем не менее можно говорить о некотором замедлении темпов роста ипотеки, - говорит заместитель руководителя блока "Розница" МДМ-Банка Иван Артамонов, - оно продлится как минимум еще несколько месяцев, пока ситуация не стабилизируется". Мария Серова считает, что в 2006 году банкам предстоит существенная работа по адаптации своих ипотечных программ к новым правилам рынка строящегося жилья.

Но, несмотря на многие нерешенные проблемы, финансисты уверены: в ближайшие годы ипотеке грозит бурное развитие. По прогнозам Минэкономразвития, в 2006 году объем ипотечных кредитов достигнет уровня в 108 млрд. рублей, в 2007-м - 151 млрд. рублей. Как сообщила на заседании Международного ипотечного клуба директор отдела корпоративного и финансового законодательства МЭРТа Анна Меньшикова, за период с 2006 по 2008 год объем выдаваемых на покупку жилья займов вырастет до 212 млрд. рублей и составит с учетом уже выданных кредитов 561 млрд. рублей. Остается лишь надеяться, что этим прогнозам в отличие от других амбициозных планов правительства все-таки суждено сбыться.

Подводные камни. С какими проблемами может столкнуться заемщик при оформлении ипотечного кредита

Вероятные проблемы	Негативные последствия
Сроки рассмотрения заявки с обещанных двух-трех недель могут растянуться на месяцы	Срыв сделки, рост стоимости квартир
Банк может выдать кредит на меньшую сумму, чем запрашивал клиент	Отсутствие достаточного количества денег
Банк может скрыть информацию о дополнительных комиссиях при заключении договора	Рост стоимости кредита
Высокие штрафные санкции за досрочное погашение кредита (до 50% от досрочно погашаемой суммы)	Рост стоимости кредита
Банк может не расплатиться вовремя с агентством недвижимости, хотя заемщик все обязательства перед банком выполнил	Срыв сделки
При переводе средств в валюте со счета банка на рублевый счет застройщика или агентства конвертация происходит не по курсу ЦБ РФ, а по внутреннему курсу банка	Потери на курсовой разнице

Источник: данные "Профиля"

Условия выдачи ипотечных кредитов в банках

Банк	Необходимые документы для ипотечного кредита	Min размер белой зарплаты, при которой может быть выдан кредит	Срок рассмотрения заявки	Сумма ипотечного кредита ($/руб.)	Ставка по кредиту (% годовых, $/руб.)	Срок кредитования (лет)	Возможность досрочного погашения
Росбанк, план "Стандар-тный"	Паспорт, копия трудовой книжки, справка 2-НДФЛ, для собственников бизнеса - официальная отчетность	Min доход на семью из трех человек должен быть не меньше $880, белая зарплата может составлять любую его часть	5 дней	15-500 тыс./эквивалент-ная сумма	10,5/15	До 15	Через 3 месяца (min сумма - $500 или эквивалент в рублях)
"Внешторг-банк 24"	Копия паспорта, копия военного билета (для мужчин до 27 лет), копии трудовой книжки, трудового договора (при наличии), справка о доходах/налоговая декларация	$290	2 дня	5 тыс. - 1 млн./эквивален-тная сумма	9,8-12/13-14	5-25	Через 3 месяца
Московский кредитный	общегражданские документы, подтверждающие семейное положение, занятость и доход	Нет	4 дня	30-250 тыс./1-7,5 млн.	12/9,9	До 15/до 10	Через 3 месяца
Промсвязь-банк	Копия паспорта, копия свидетельства государственного пенсионного страхования, свидетельство о браке, копия трудовой книжки, копия ИНН, справка о доходах за последние 6 месяцев	$300	14 дней	От $10 тыс.	От 14/от 10,5	До 15	Без ограничений

Дата публикации: 15:24 07 февраля 2006

Источник: bpn.ru