Обмен в законе

Сегодня мы поговорим о том, как поменяться квартирами, точнее, как поменять свое жилье на чужое. И, если вы задались именно этой целью, для начала нужно понять, в каких отношениях вы находитесь со своей квартирой, то есть, являетесь ли вы собственником жилья или получили жилплощадь от государства. В первом случае вы должны будете совершить мену, это сделка нечто вроде купли-продажи, а в другом случае квартира вам не принадлежит, поэтому вы сможете ее только обменять. В первом случае нужно руководиться в основном Гражданским кодексом РФ, па во втором - Жилищным.

Мена

Итак, что же это за договор мены - заключая его, каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой - в нашем случае квартиру. К договору мены применяются правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Дело в том, что жилье частенько бывает неравноценным, поэтому кому-то в любом случае придется доплатить. Сумма доплаты будет зависеть от года застройки дома, его месторасположения, планировки дома ("сталинка", "хрущевка", панель, монолит). В престижных районах города доплата увеличивается, как правило, в полтора раза. Так что, даже меняясь равноценными по метражу квартирами, не означает, что доплачивать ничего не придется. И даже если, к примеру, вы захотите поменять свою "трешку" в пятиэтажке на юго-востоке Москвы на "однушку" в Северо-Западном округе в новом доме, скорее всего именно вам придется и доплатить, так как метраж в новых домах гораздо больше, чем строили раньше, да и в Северо-Западном округе жить считается престижней.

И еще мена подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Так что не будем забывать, что при оформлении договора взимаются государственная пошлина и плата за регистрацию.

Обмен

С обменом социального жилья сложностей несколько больше, если в случае, описанном выше, квартира была только вашей собственностью и только вы решали вопрос, менять или не менять, то здесь придется прислушаться к мнению наймодателя и всех проживающих с вами людей.

Итак, только с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вы вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

А если вы не хотите ничего менять, то проживающие в вашей квартире родственники вправе требовать от вас обмена. И если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Особая сложность заключается с обменом жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений. Тогда обмен допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства могут и отказать в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Кстати, Жилищный кодекс позволяет обмен жилыми помещениями между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Так что если вы захотите переехать в другой город, вполне реально заключить и такой договор.

Могут и не разрешить

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения. Также если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке. Никто не разрешит совершить обмен, если жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания или принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или)перепланировкой жилых помещений в этом доме. Также не удастся поменяться, если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Как оформление, - договор

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена.

Такое согласие или отказ оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Сделка ничтожна

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных и Жилищным кодексом. Если даже договор состоялся, это совершенно не означает, что он никогда не будет расторгнут. К примеру, если вы каким-то образом совершили обмен, но забыли при наличии в квартире несовершеннолетнего чада заручиться поддержкой органов опеки. Если ваши жилищные условия ухудшились настолько, что вы стали нуждающимся в их улучшении.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

А если обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора, виновник обязан возместить возникшие убытки. К примеру, вы сделали в своей новой квартире ремонт и, не по вашей вине вас переселяют в прежнюю квартиру, в суде вы можете требовать возмещения убытков, так как вы по- тратились на ремонт.

Так что будьте внимательны и, когда решите совершить любую сделку с недвижимостью, обязательно посоветуйтесь с юристом.

Дата публикации: 17:02 13 марта 2006

Источник: bpn.ru