Закрытый ПИФ: удобный и доступный. Для всех?

Свои сбережения россияне давно привыкли хранить в банках или кубышках, но опыт последних лет показал, что доходы от таких вкладов не перекрывают уровень инфляции. «ПИФовый» бум 2005 года заставил многих задуматься об этом способе вложения. Впрочем, высокие прибыли от акций и облигаций, зафиксированные в прошлом году, — величина отнюдь не постоянная и труднопредсказуемая. Более надежными сегодня являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФНы).

Возможно, именно ЗПИФНы станут со временем предпочтительным финансовым инструментом для предпринимателей, деловых людей и просто состоятельных граждан. Какими средствами необходимо располагать сегодня, чтобы приобрести паи закрытых фондов?

От открытости до недоступности один шаг

Говоря о новом явлении, важно определиться с терминами. Итак, закрытый ПИФ — это фонд, позволяющий инвестировать средства в различные виды деятельности: строительство или приобретение недвижимости, покупку ценных бумаг и пр.

Человек, не вовлеченный в финансовую сферу, больше знаком с открытыми ПИФами, широко разрекламированными и породившими в 2005 году настоящий и, надо сказать, не беспочвенный ажиотаж.

В чем же разница между инвестициями в закрытые и открытые ПИФы? Управляющий директор управляющей компании «Уралсиб» Салават Халилов утверждает, что принципиальной разницы нет, но в случае с открытыми ПИФами управляющая компания обязана по первому требованию пайщика выкупить у него паи. Участие же в деятельности ЗПИФа рассчитано на несколько лет и не предполагает досрочного выкупа со стороны управляющей компании. Паи закрытых фондов недвижимости тем не менее можно продать на бирже при условии их ликвидности. У ЗПИФов сегодня есть еще одно немаловажное преимущество: они вправе вкладывать свои средства в приобретение недвижимости, а это серьезный плюс, учитывая исключительную стабильность и прибыльность таких инвестиций.

Что же касается открытых ПИФов, то средства пайщиков идут исключительно на приобретение акций, облигаций или и того и другого одновременно (последние называются ПИФами смешанных инвестиций). Доход от них находится в прямой зависимости от развития конкретной отрасли и ситуации на мировом рынке в целом.

ПИФы с широко закрытыми глазами

На сегодняшний день в зависимости от вида деятельности выделяется несколько видов ЗПИФов.

Первый специалисты условно называют рентным или фондом денежного потока. Условия его деятельности зависят от интересов инвесторов и их целей. «Например, ЗПИФ может создать владелец здания, которое передается в фонд, сдается в аренду и приносит доход, не облагаемый налогами. Иногда при этом инвестор по какой-либо причине «делится» с рынком и продает часть своих паев частным инвесторам», — рассказывает исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды Недвижимости» Артем Цогоев. В настоящий момент рентные фонды являются одними из самых надежных, прибыль для пайщиков составляет от 12 до 20% годовых, что как минимум вдвое выгоднее банковских вкладов, но существенно меньше, чем доходы от участия в других ЗПИФах.

Второй тип рассматриваемых паевых фондов — строительный (если использовать современную терминологию, то девелоперский). Обычно он формируется деньгами, которые предназначены для финансирования строительства жилой или коммерческой недвижимости. Большинство крупных фондов в основном работает с жильем, поскольку в этом секторе денежный оборот выше, чем в любом другом. Прибыль от участия в девелоперском фонде значительнее, чем от участия в рентном фонде, и составляет до 30% годовых. Конечно, и риски в этом случае более серьезные. Если по каким-либо причинам объект не будет возведен в срок, окажется низколиквидным или понизится в цене, то владельцы паев понесут неизбежные издержки. Однако эксперты утверждают, что сейчас строительные риски невелики.

На настоящий момент строительные ЗПИФы недвижимости (или ЗПИФНы) активно развиваются благодаря новым положениям Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР). Так, фондам предоставлена большая (по сравнению с прошлой версией документа) свобода в выборе объекта инвестирования. С 1 марта 2006 года существенно смягчены требования к инвестиционным договорам. В частности, расширен перечень прав застройщика в отношении земли, на которой возводится объект недвижимости. Теперь это может быть не только участок, который находится в аренде или собственности, но и иные права, например, бессрочного пользования.

Пожалуй, самое главное изменение — это предоставленное фондам недвижимости право финансировать подготовительный этап строительства. Самостоятельно заниматься возведением объектов фонды, разумеется, не имеют возможности, но теперь они могут выступать в качестве заказчика (заключать договоры подряда и т. п. с лицами, имеющими соответствующие лицензии). На деньги ЗПИФНов теперь проводится и реконструкция принадлежащих им зданий. В результате создается реальная альтернатива банковскому финансированию, которое стало проблематичным из-за введенной 214-м законом солидарной ответственности застройщика и кредитной организации.

Третий вид фондов используется исключительно как механизм для минимизации налогообложения. Поясним ситуацию: по закону на имущество, являющееся собственностью фонда, налоги не распространяются. Такая законодательная норма выработана западной практикой еще полсотни лет назад с целью поощрения деятельности паевых фондов, а российские законодатели ее позаимствовали. Недвижимость, переданная в закрытый фонд, остается собственностью инвесторов.

Существуют и другие виды фондовой деятельности, связанные с приобретением уже готовой недвижимости и последующей ее реализацией. По словам С. Халилова, такие фонды условно называются спекулятивными. Например, покупается большой участок земли, который впоследствии реализуется частями, что всегда дороже. Дополнительную прибыль реально получить от устройства коммуникаций, прокладывания дорог, но в этом случае говорить об исключительно спекулятивной деятельности фонда не совсем правильно.

Ипотека стоит особняком

Еще одним видом закрытых ПИФов являются ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФы). Они на сегодняшний день законодательно выделены в отдельную группу. Основной смысл их деятельности заключается в покупке закладных у банков, выдавших кредит под залог недвижимого имущества (т. е. ипотечный кредит). Приобретя ипотечные закладные, ИЗПИФ получает фиксированный ежемесячный доход, который, по мнению С. Халилова, на сегодняшний день составляет от 10 до 18%. Из этих средств 1% получает управляющая компания, 0,8% уходит на оплату услуг специализированного депозитария (организации, осуществляющей контроль за деятельностью ипотечного ЗПИФа), 1% выплачивается банку за кассовое обслуживание.

Управляющие компании ИЗПИФов располагают широким полем деятельности для работы с ценными бумагами. Закладные могут приобретаться у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или непосредственно у ипотечных банков, а реализовываться либо российским инвесторам, либо зарубежным финансовым компаниям. Источниками необходимых для оперативной работы средств служат различные негосударственные фонды и страховые компании, у которых «длинные» («30–40-летние») деньги и крупные корпорации.

По дороге, усеянной граблями

В человеческой практике существует неписаный закон — учиться на чужом опыте. Пользу такого подхода невозможно отрицать — неразумно каждый раз изобретать велосипед. Тем не менее, когда речь заходит о системе сложных экономических взаимоотношений или финансовых инструментов, воспользоваться наработками развитых стран не всегда реально. Многие вопросы не решаются законодательным путем, а требуют апробации в реальных условиях и реальном времени. Попробуем разобраться, чей опыт лег в основу законодательства о ЗПИФНах и насколько своеобразно он трансформировался в реальной российской практике.

А. Цогоев считает, что у российских фондов недвижимости много общего как с немецкими Immobilen Funds, так и с американскими REITs (real estate investment trust). В любом случае суть одна: инвестор приобретает паи, его деньги вкладываются в приносящую доход недвижимость, а управляет этим процессом специализированная организация. Как известно, немецкие фонды недвижимости опираются на деятельность крупных банков, основанием американских фондов служит активность многочисленных частных инвесторов. Что касается России, то вопрос о главных игроках в силу недостаточной развитости описываемого финансового инструмента остается открытым, а значит, решить, чей опыт заимствовать, довольно проблематично.Как и во многих других сферах, в вопросах организационно-законодательной деятельности ЗПИФНов России приходится идти своим путем. И ряд отличий уже существует. Из-за недостаточно проработанной правовой базы отечественным фондам, чтобы вызвать большее доверие к себе, приходится проявлять особую заботу о соблюдении интересов пайщиков. «Например, в западных фондах не существует такого органа, как общее собрание пайщиков, которое способно влиять на решения управляющей компании. На Западе инвестор отдает деньги в управление и не имеет возможности вмешиваться в работу компании», — утверждает А. Цогоев.

Кто не рискует, тот не участвует в ЗПИФНах

Принимая решение о том или ином вложении средств, нужно знать ответ на самый актуальный вопрос: чем ты рискуешь. Не стоит забывать, что, согласно ныне действующему законодательству, в рекламе любых ПИФов должно указываться, что доходность фонда в прошлом не гарантирует выгоды в будущем. И это объективная реальность.

Конечно, известный риск у ЗПИФНов есть. «Теоретически главный — это банкротство фонда. Однако банкротство девелоперского фонда вряд ли случится. Представима ситуация, когда фонд вложил деньги в проект, который по каким-то причинам не был реализован. Например, застройщик разорился или «заморозил» возведение объекта. В этом случае фонд становится правопреемником девелопера и ищет другую строительную компанию для завершения работ. Примеры этому есть, — отмечает А. Цогоев. — Другое дело, когда речь идет о рыночных рисках, например, об остановке роста или даже падении цен на недвижимость. Но это объективный риск, который есть и при прямых инвестициях в недвижимость. Разница только в том, что ЗПИФН, который вкладывает сразу в несколько объектов, тем самым диверсифицирует средства и снижает опасность».

Риски пайщиков ипотечных фондов зависят от нескольких обстоятельств. Прежде всего от того, насколько аккуратно заемщики будут платить по закладным. Ситуацию, когда клиент не может погасить выданный кредит и выплатить проценты по нему, называют дефолтной. По мнению С. Халилова, «теоретически риск непогашения существует, но реальный уровень дефолта сегодня очень мал и составляет 0,03% (т. е. из 28 тыс. заемщиков в такую ситуацию попадает только 100)». Причина этого заключается вовсе не в уровне жизни наших сограждан, а в неразвитости ипотеки: она охватывает немногих желающих, а процедура получения кредита очень тяжела для потенциального заемщика.

Фонды недвижимости пошли в народ

Так быстро, как ЗПИФНы, сегодня в России, наверное, не развивается ни одна отрасль финансовой деятельности. Для наглядности приведем некоторые данные. В конце 2004 года количество ЗПИФНов едва превышало 20. На начало 2005-го число зарегистрированных паевых фондов составило 41, а в конце того же года их насчитывалось уже 63. Правда, ясности с разграничением вида деятельности каждого из них сегодня не существует. По словам А. Цогоева, «как правило, если фонд не объявляет о своей инвестиционной философии при формировании, то потом очень тяжело проследить, как он вкладывает деньги».

Ипотечные фонды, которые, как мы уже говорили, существуют в силу их специфической деятельности несколько особняком, появились в 2005 году, в настоящее время их три: «Регион», НВК и «Ямал».

Некоторое время ограничением к участию в деятельности ЗПИФНов служил довольно высокий входной порог. Как утверждает А. Цогоев, «пай первого фонда недвижимости стоил $500 тыс. Сейчас средняя стоимость пая составляет 50 тыс. руб. Постоянно увеличивается и количество фондов со стоимостью пая 10 тыс. руб.».

Оживления процесса следует ожидать и от реформ в области банковской системы. Сейчас ипотечные ЗПИФы — единственный механизм секьюритизации ипотеки. Но с принятием поправок к закону об ипотечных ценных бумагах банки также получат подобный инструмент секьюритизации, начав выпускать ипотечные сертификаты участия и ипотечные облигации. Таким образом, для банков откроются широкие горизонты для деятельности в области ипотечного кредитования.

Конкурент, который появится у ипотечных пайщиков, по словам некоторых участников процесса, их не пугает. Простор для приложения сил в России настолько велик, что новые участники только оживят и оздоровят рынок, сделав его более массовым и доступным.

Подстегнут рынок и закладные АИЖК на сумму 20 млрд руб., которые в ближайшее время поступят на рынок — к этому агентство обязал федеральный закон о доступном жилье.В целом эксперты фондового рынка видят перспективы своего развития в самых радужных красках. Президент России поставил задачу сделать рынок недвижимости доступным, и паевые фонды должны помочь государству решить эту проблему. Причем не только в Москве, но и в регионах.

Дата публикации: 15:59 15 марта 2006

Источник: bpn.ru