Покупка квартиры в новостройке по правилам и без

После вступления в силу закона № 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов возникло множество схем покупки квартир в новостройках, действующих в обход требований закона (векселя, предварительные договоры и пр.). Об особенностях и недостатках этих «серых» схем сказано немало, в то время как о «легальном» способе почти никто не вспоминает. Тем не менее купить жилье, заключив договор долевого строительства, вполне реально — есть застройщики, действующие строго в рамках закона.

Что ждет инвестора, желающего приобрести квартиру в новом доме по всем правилам? Можно выделить несколько основных этапов, которые так или иначе придется пройти до момента получения квартиры. Допустим, вы уже определились с районом, где хотите поселиться, выяснили, ведется ли там новое строительство, и знаете, что ваш застройщик работает по договорам долевого участия в соответствии с законом. Следующим вашим шагом должно стать знакомство с проектной декларацией.

Что декларирует застройщик

Закон предписал застройщику составить проектную декларацию и опубликовать ее в СМИ или Интернете. Он должен сделать это не позднее чем за 14 дней до заключения первого договора с участниками строительства (соинвесторами). Но вы можете обратиться и напрямую к застройщику, поскольку он обязан хранить оригинал декларации.

Декларация содержит в себе как данные о проекте строительства, так и о самом застройщике. К информации о проекте относятся сведения о целях строительства, его этапах, сроках, разрешении на проведение работ, правах застройщика на земельный участок, вероятных рисках, которые могут воспрепятствовать осуществлению проекта, и т. д. В обязательном порядке в декларации указывается перечень организаций, выполняющих отдельные виды строительно-монтажных работ.

В раздел декларации, содержащий информацию о застройщике, включаются сведения о его государственной регистрации в качестве юридического лица, об учредителях, месте нахождения, лицензиях (номер, срок действия, лицензируемая деятельность и пр.). Также в него включаются данные о проектах, в которых ранее участвовал застройщик, и сведения о его финансовом состоянии. Это позволит инвестору еще до заключения договора оценить надежность своего партнера.

В случае если вас не устраивает содержание декларации, вы вправе дополнительно потребовать от застройщика ряд документов для ознакомления. В соответствии с законом вам обязаны показать разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, проектную документацию, свидетельство о праве застройщика на участок, учредительные документы застройщика, аудиторские заключения и т. д.

Если вам не позволили ознакомиться с подобными документами, стоит обратиться с жалобой в контролирующие органы. Знакомство с декларацией необходимо для того, чтобы вы четко представляли себе, с кем собираетесь заключить договор.

Законодательство обязывает застройщика максимально раскрыться перед потенциальными соинвесторами.

Поскольку сведения, включенные в декларацию, меняются по мере строительства дома, аналогичные изменения вносятся и в текст декларации.

Читайте договор внимательно

Следующий этап — заключение договора участия в долевом строительстве. Он заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации (в противном случае считается недействительным). Проще говоря, по договору, заключенному с нарушением закона, вы не получите квартиру.

В договоре указывается, что застройщик обязуется передать дольщику квартиру, а последний, соответственно, должен заплатить за нее и принять.

Необходимо, чтобы этот документ содержал информацию, которая позволяет точно определить предмет договора: юридический адрес дома, площадь квартиры и т. п. При определении цены квартиры в договоре надо указать не только стоимость, но и порядок ее уплаты соинвестором (закон допускает как единовременную уплату всей суммы, так и периодические платежи на протяжении действия договора). Цена квартиры может варьироваться, но такие изменения реальны только по соглашению сторон.

Также в договоре определяется срок передачи квартиры соинвестору, причем дата должна совпадать во всех договорах долевого участия. Если строительство не будет закончено в срок, застройщик обязан предложить соинвестору изменить условия договора. Такое предложение должно направляться не позднее чем за два месяца до наступления срока, изначально указанного в договоре. Также договор содержит условия о гарантийном сроке (не менее пяти лет).

При заключении договора следует понимать, чем обеспечиваются ваши интересы. Законом установлено, что в качестве такого обеспечения выступает залог земельного участка и самого объекта строительства. В том случае, если застройщик арендует земельный участок, залогом считается право аренды, если он оформил право собственности на объект незавершенного строительства, то предметом залога считается недостроенный дом. Но право собственности на такой объект оформляется, как правило, только тогда, когда пытаются реализовать сам предмет залога. Если дом возведен, но по каким-либо причинам застройщикоформил на него свое право собственности, предметом залога становится дом.

Независимо от того, что является предметом залога, им обеспечивается возврат денежных средств, уплаченных соинвестором, и компенсация понесенных имубытков.

Остается только ждать

Следующий этап, который придется пройти на пути к получению квартиры, — строительство дома. Здесь от дольщиков не требуется никаких действий. Все, что вам необходимо сделать, — сравнить наименования фирм-подрядчиков, которые реально выполняют отдельные работы, с перечнем организаций из проектной декларации. В их лицензиях должна содержаться расшифровка тех видов деятельности, которыми вправе заниматься организация. Правда, в последнее время все чаще говорят об отмене лицензирования строительной деятельности.

Если в проектной документации были охарактеризованы отдельные этапы работ (в том числе сроки их начала и окончания), можно следить за ходом строительства. Если по плану уже должен достраиваться третий этаж, а в реальности начато только рытье котлована, понятно, что сроки строительства неизбежно будут нарушены. Соответственно, сдвиг дат окончания отдельных этапов строительства влечет за собой изменения декларации. В противном случае вы вправе обратиться в контролирующие органы с сообщением о нарушении застройщиком декларации. Застройщик обязан либо устранить отставание, либо внести в декларацию соответствующие изменения.

Последний этап — прием квартиры и оформление права собственности на нее. Но сначала дом сдается госкомиссии и принимается в эксплуатацию. Сам факт сдачи дома в эксплуатацию еще не служит доказательством того, что ваша квартира соответствует всем требованиям, содержащимся в договоре. Поэтому еще до подписания акта вам следует проверить соответствие квартиры условиям договора.

Застройщик обязан передать квартиры покупателям в течение двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Приемка квартиры оформляется актом приема-передачи. Подписи сторон под актом свидетельствуют о том, что соинвестор полностью оплатил квартиру, а застройщик предоставил ему объект в соответствии с условиями договора.

Затем необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру. Подать документы на регистрацию способен как застройщик, так и соинвестор. Для регистрации права собственности нужен акт приема-передачи квартиры и решение о вводе в эксплуатацию. Если застройщик не передал в регистрирующие органы соответствующие документы, соинвестор может сам обратиться туда и потребовать зарегистрировать право собственности на основании передаточного акта на квартиру.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

— Потенциальному покупателю квартиры в новостройке сначала необходимо исследовать рынок и подобрать проект, в инвестировании которого он будет участвовать. При этом соинвестор должен знать, что по закону об участии в долевом строительстве застройщик имеет право привлекать денежные средства только при наличии разрешения на строительство, зарегистрированных прав на землю (в собственность или на правах аренды) и опубликованной проектной декларации (она является общедоступной).

Следующим этапом является заключение договора, который по закону № 214 подлежит государственной регистрации. После прохождения этой процедурысоинвестор вносит денежные средства в установленном размере. По окончании строительства квартира передается дольщику. Нужно помнить о том, что застройщик обязан сделать это в течение двух месяцев с момента ввода здания в эксплуатацию.

Заключительный этап сделки — оформление права собственности. Это действие, правда, не регулируется 214-м законом, но является важной частью процессаинвестирования. Получить свидетельство реально двумя способами: либо инвестор регистрирует право собственности самостоятельно, либо прибегает к помощи застройщика, который оказывает подобного рода услуги на основании отдельного соглашения.

Дата публикации: 16:04 29 марта 2006

Источник: bpn.ru