Оценить квартиру поможет интуиция и жизненный опыт

Существует ли сложившийся рынок недвижимости в нашей стране? Едва ли… Цивилизованный рынок предполагает определенный баланс между спросом и предложением, известные всем участникам рынка параметры товара, в зависимости от которых определяется стоимость объекта, а также прозрачные условия совершения сделки. Если исходить из этих критериев, максимум, о чем сегодня реально говорить, — о рынке продавца, поскольку он по собственному желанию назначает цены, которые можно найти не только в газетных объявлениях, но и в базах данных агентств.

Oднако реальные цены — это те, что отражают стоимость проданной, а не выставленной на продажу квартиры, именно они дают представление о том, что и сколько стоит. Но таких данных нельзя получить не только в СМИ, но и у профессионалов. Более того, сумма сделки зависит от множества обстоятельств, никак не отраженных в пресловутой стоимости 1 кв. м, которая считается основным ориентиром для покупателя.

Начнем распутывать клубок

В контексте нашей статьи невозможно, да и не нужно анализировать сложный клубок причин, лежащих в основе несовершенства и однобокости отечественного рынка недвижимости. Очевидно одно: сделать ситуацию понятной, прозрачной, а значит, и более предсказуемой могли бы профессиональные оценщики. Их задача — исследование закономерностей ценообразования, всестороннее изучение рынка недвижимости, предоставление правдивой информации о стоимости того или иного объекта, составление прогнозов.

Но пока, по мнению заведующего кафедрой теории и практики оценочной деятельности Высшей школы приватизации и предпринимательства Василия Светлакова, оценщики недвижимости страшно далеки от отечественного потребителя.

Чуть более десяти лет назад граждане, совершавшие сделки с недвижимостью, плохо представляли, кто такие риэлторы и зачем они нужны. Но в настоящее время и продавцы, и покупатели недвижимости почувствовали потребность в профессиональной помощи. На современном этапе развития рынка большинство людей используют услуги агентств.

Это закономерно: по мере своего развития любая деятельность, включая и сферу услуг, становится более грамотной и профессиональной. Постепенно делается более востребованной и профессия оценщика. Сейчас большинство оценочных компаний уже выбрали для себя профильные направления.

Мгновенно в яблочко попасть, почти не целясь

Рынок оценки объектов недвижимости достаточно активен: заключение оценщика нужно для оформления залога, при определении величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество. Наконец, профессиональная и независимая оценка дает четкое и беспристрастное представление о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В сфере жилой недвижимости в данный момент услуги оценщиков востребованы мало. Их функции на этом рынке выполняет агентство или сам продавец. Что касается покупателя, то из-за дефицита жилья, особенно на вторичном рынке, его роль в этом процессе несущественна. Как правило, предлагающая сторона завышает цену, что часто приводит к увеличению срока экспонирования квартиры. В результате теряется время, возрастают издержки, но конечная выручка все равно оказывается ниже первоначально заявленной суммы. Разница между стоимостью предложения и продажи на рынке типового жилья составляет $2–3 тыс. Иногда, правда значительно реже, цена оказывается несколько заниженной.

Поэтому в услугах профессионала владельцы типовых квартир пока не видят необходимости, ведь прогноз с такой погрешностью даст любой риэлтор, располагающий информационной базой в 15–20 тыс. предложений. Другое дело, если речь идет о сделке со сложным эксклюзивным объектом. Неточность попадания возрастает из-за многократного увеличения стоимости объекта: согласитесь, разница в $10–20 тыс. уже весьма ощутима. А потому в элитном секторе рынок оценочных услуг развивается более активно.

Оценщик — специалист широкого профиля

Оценщики способны не только помочь в определении цены объекта недвижимости, но и ответить на другие вопросы. Например, клиент желает выяснить, есть ли жилье нужного ему качества за те деньги, которыми он располагает; где искать квартиру (особняк, загородный дом), соответствующую не усредненным, а конкретным запросам?

Конечно, строительные и риэлторские компании предлагают жилье на любой вкус. Однако зададимся вопросом, а имеют ли эти организации полное представление о том, что в принципе сегодня можно приобрести и сколько это реально стоит? Скорее нет, чем да, ведь они располагают лишь собственными базами данных (заметьте, опять-таки с ценами продавцов) или теми объектами, которые сами построили. А если даже подробная информация и имеется, то ее разглашение не оправдано: какой риэлторской компании захочется сбавлять цены и какому строителю выгодно продавать чужие объекты?

Во многих случаях в интересах и покупателей, и продавцов, чтобы выбором и оценкой объекта недвижимости занимались независимые профессиональные оценщики.

Точный оценочный прогноз — как точный диагноз: только он дает возможность принимать и тактически, и стратегически правильные решения. В данном случае — о том, как правильно приобрести недвижимость и грамотно распорядиться своей собственностью.

Существует множество других ситуаций, когда помощь оценщика оказывается крайне полезной. В практике аналитика рынка недвижимости Виктора Овсянникова был случай, когда пришлось оценивать ущерб для рыночной стоимости квартир от строительства рядом с домом нового высокого здания. Такие ситуации сегодня в порядке вещей, и мало кому из пострадавших жителей приходит в голову обращаться за помощью к оценщикам. А напрасно! Стоит научиться грамотно защищать свои права. Методику оценки в упомянутом случае профессионалам пришлось фактически создавать с «нуля». Однако ее результаты достигли цели: они позволили снизить ущерб собственников жилья за счет корректировки строящегося объекта — более того, граждане получили компенсацию.

Сегодня в России заключается немало сделок, при которых грамотная оценка — не вопрос предпочтений участников. Например, заключение оценщика необходимо при выдаче разного рода банковских кредитов, когда недвижимость становится предметом залога: точное определение ее стоимости становится важным этапом оформления договора. Не миновать оценки и при судебных расследованиях, а также в ряде случаев при оформлении наследства.

Итак, оценка будет становиться все более привычным делом для отечественного рынка недвижимости. Поэтому стоит разобраться, каковы же факторы и обстоятельства, являющиеся предметом изучения оценщиков?

Профессия или искусство?

Представьте себе ситуацию: оценщик осматривает квартиру и дает следующее заключение: «В доме тяжелая аура, продать такой объект выгодно и быстро не удастся». У прагматика такой вывод скорее всего вызовет смех и сомнения в профессионализме специалиста. Но опытные эксперты утверждают, что атмосфера квартиры играет не только не последнюю, а иногда даже важнейшую роль. Согласитесь, в одних квартирах находиться уютно, спокойно и приятно, в других не покидает беспокойство, тоска и даже страх. «В каждом доме живет свой «дух». Есть квартиры «мертвые» и «живые». Конечно, такие впечатления субъективны, но опытные специалисты интуитивно это чувствуют. Квартиры, в которых люди чувствуют себя хорошо, уходят гораздо быстрее; жилища, где присутствует тяжелая атмосфера, позиционируются долго и часто меняют хозяев», — утверждает В. Светлаков.

Изложенные соображения, конечно, описывают сложную и плохо поддающуюся анализу сторону проблемы. Как к ней относиться, мы оставляем на усмотрение читателя. Но объективные факторы, из которых складывается стоимость жилья и срок его позиционирования на рынке, тоже сложны и многообразны. Квартира — объект с уникальными, подчас одной ей присущими свойствами, и это обстоятельство создает серьезные сложности для правильной оценки.

Многие свойства квартиры определяются местоположением дома, размером и планировкой квартир, видовыми характеристиками. Немалый отпечаток накладывает и социальная среда. В качестве иллюстрации В. Светлаков рассказал историю о том, как проводилась оценка квартиры в Брюсовом переулке. Работали опытные и добросовестные специалисты.

Они проанализировали, казалось бы, абсолютно все факторы, из которых складывается стоимость квартиры. Были учтены тип, площадь и особенности планировки жилища, инфраструктура района и пр. Но итоговая стоимость была почти вдвое меньше той, за которую эта квартира предлагалась. Оказалось, что дело не в завышенных амбициях продавца. В разные годы в доме проживали знаменитые отечественные композиторы, что повлияло на формирование престижной социальной среды. Царит ли по-прежнему здесь дух искусства — вопрос спорный, но что за «историческую» квартиру придется заплатить больше — реальный факт.

Как видно из сказанного выше, при определении стоимости объекта недвижимости учитывается множество факторов. Даже если провести всесторонний анализ той или иной квартиры, его результаты будут носить лишь временный характер. Новые магистрали и развязки, объекты промышленности и ветки метро, автостоянки и магазины, время от времени «врастающие» в жилые микрорайоны, по-разному влияют на стоимость жилья. Многие из перечисленных факторов просчитываются заранее, а это значит, что профессия оценщика требует не просто многостороннего аналитического дара, но еще и умения «смотреть вперед», делать прогнозы.

В. Светлаков утверждает, что хороший оценщик должен иметь жизненный и профессиональный опыт. «Оценка — ни в коем случае не точная наука. Это своегорода искусство — способность видеть, доказывать и анализировать. А чтобы сделать отчет по шаблону, много ума не надо».

Вам аналоговый или цифровой?

Без сомнения, талант и интуиция — важнейшие качества в профессии оценщика, которому нельзя пропустить ни одного обстоятельства, так или иначе влияющего на стоимость. Тем не менее основой для получения точного прогноза служат вполне рациональные, проверенные временем методы. В современной практике оценки их три: аналоговый (метод сравнительного анализа), доходный и затратный. Для российской практики оценки квартир сегодня применим, пожалуй, только первый.

Для сравнительного анализа продаж подбирают объекты, которые по всем показателям сопоставимы с тем, который надо оценить. Затем вся информация об объектах сравнения корректируется относительно эталона. «Если мы говорим о жилой недвижимости, то сравнение продаж — основной и, за редким исключением, единственный практический метод. Главное преимущество — относительная доступность и большой объем информации по сделкам с жильем. Если цены продаж не всегда известны, то используются цены предложения с необходимыми поправками», — поясняет В. Овсянников.

Использование доходного и затратного методов в оценке жилой недвижимости более трудоемко и менее эффективно. Доходный метод, как подсказывает само его название, основан на установлении взаимосвязи между возможным доходом от сдачи помещения в аренду и его стоимостью. На Западе доходный подход широко используется. В России же, по мнению В. Овсянникова, «рынок аренды еще более закрытый, чем рынок продаж, поиск сопоставимой информации по аренде жилья очень сложен. Кроме того, финансово-экономические показатели, используемые при доходном методе, часто субъективны и неустойчивы».

Затратный метод применим чисто теоретически, но практически его использовать сложно. Предметом рассмотрения в данном случае служат затраты на приобретение (аренду) земельного участка и строительство. Трудность расчета связана с тем, что практически невозможно выделить цену конкретной квартиры из затратной стоимости целого дома. В современных российских условиях, по мнению В. Овсянникова, затратный подход неэффективен «в силу закрытости, вариантности и изменчивости строительного рынка».

По этим причинам итоги оценки аналоговым методом даже в нежилой недвижимости зачастую сильно отличаются от результатов других методов оценки. И если в коммерческой недвижимости используются, как правило, все три метода, то при оценке квартир это нецелесообразно.

Точный прогноз — дело тонкое

Аналоговый метод — это лишь путь, направление исследования. Однако для получения результата приходится исследовать многообразные характеристики объекта. Как рождается точная оценка его стоимости? Какие закономерности при этом изучают?

Вот факторы, из которых складывается общая картина: местоположение; тип и категория постройки со всеми ее характеристиками; социальное окружение; состояние рынка на момент оценки; время предполагаемой продажи и т. п. Проанализировать такое количество параметров, разумеется, невозможно «в уме».

Это одна из тех задач, которые решаются с помощью автоматизированных методов вычисления, проще говоря, специализированных компьютерных программ. В качестве примера можно привести отечественную программу ИАС (информационно-аналитическая система).

С точки зрения пользователя, она проста. Для получения нужных сведений достаточно внести в диалоговые окна определенные данные, и программа выдаст необходимую информацию. Программа учитывает ряд важнейших закономерностей: территориальных, инфраструктурных, конструктивных и многих других.

Одна из основных характеристик объекта — принадлежность к какому-либо из сегментов рынка: элитному, бизнес- или эконом-классу. Затем рассматривается количество комнат в квартире. Здесь тенденция такова: чем их меньше, тем выше стоимость 1 кв. м. Ценовые корректировки вносит и информация о времени предполагаемого нахождения объекта на рынке: чем оно больше, тем важнее учитывать динамику роста цен. Одно дело, если на это уйдет два месяца — увеличение стоимости на момент продажи будет не таким значительным, как при экспонировании не столь востребованной квартиры, которая способна «провисеть» более полугода. Существуют важные наблюдения, которые отражают разницу между ценами, назначаемыми продавцами, и стоимостью так называемых снятых квартир, которые гораздо вернее отражают состояние рынка.

Работа на репутацию

В настоящее время нам приходится заимствовать подходы и методы оценки у западных специалистов. Российские оценщики пока не заработали репутации востребованных профессионалов, занимающих достойное место на рынке недвижимости. Да и многие ли из наших сограждан, участвующих в сделках с недвижимостью, слышали о них?

Все эти обстоятельства объясняются неразвитостью отечественного рынка и отсутствием необходимых сведений. «В западных странах профессиональная информация доступнее. Там существуют если не официальные, то общепризнанные, единые для всех информационно-оценочные базы, которыми можно пользоваться и ссылаться на них в случае разбирательства. Если оценщик берет оттуда информацию, считается, что она достоверна. У нас нет баз, содержащих оценку объектов недвижимости по определенным критериям. Создание, а самое главное, сертификация таких баз, на мой взгляд — это задача для общественных саморегулируемых организаций (СРО). Решение этого вопроса позволит значительно повысить уровень подготовки оценщиков», — уверен В. Светлаков.

На законодательном уровне для развития деятельности оценщиков некоторые шаги уже предпринимаются. Есть Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», создана система лицензирования, разработаны определенные требования для учебных заведений, которые готовят оценщиков.

Существует система поддержания их профессионального уровня: каждые три года оценщики обязаны проходить дополнительное обучение и подтверждать свою квалификацию.

Как будет развиваться оценочная деятельность в России и стоит ли придерживаться западного образца? В. Светлаков предполагает, что «скорее всего оценочная деятельность в России станет развиваться по собственному сценарию. Оценка никогда не будет востребована так, как на Западе. Такой в России менталитет — люди не привыкли доверять профессионалам и платить деньги за услуги. Каждый считает себя специалистом в оценке недвижимости. С другой стороны, многое зависит и от самих оценщиков. Вы можете попасть в руки профессионала, который опытен, умеет работать с людьми, хорошо подкован в юридических вопросах и провел достаточное количество оценочных работ. С такой же вероятностью можно встретить человека, который делает отчеты по шаблону».

В. Овсянников связывает перспективы цивилизованной и независимой оценки с созреванием рынка недвижимости в целом: «Этот процесс идет не быстро. 10–15 лет существования нашего рынка — срок очень небольшой. Оценка будет максимально востребована тогда, когда рынок станет профессиональным, открытым, с устоявшимися правилами игры. У частных владельцев укрепится доверие ко всем игрокам рынка, включая оценщиков. Это связано с развитием правового гражданского общества, перспективы которого пока весьма туманны».

Дата публикации: 12:26 06 апреля 2006

Источник: bpn.ru