Строительство инвестиций

На прошлой неделе британский фонд Raven Russia заявил о намерении вложить в российскую недвижимость около $2 млрд. Эксперты рынка называют эту ситуацию логичной: рынок России привлекает иностранный капитал своим бурным развитием и высокой доходностью проектов в отличие от менее прибыльных на Западе. Однако иностранные инвестиционные фонды перестают безраздельно доминировать на российском рынке недвижимости - у них появляются сильные отечественные конкуренты. За несколько месяцев 2006 года было сформировано два крупных российских фонда, инвестиционные портфели которых в сумме составляют $2,5 млрд.

Гонка финансовых вооружений

Еще недавно на российском рынке недвижимости присутствовали в основном зарубежные инвестиционные фонды.

Наиболее значимые сделки на российском рынке были совершены именно с их участием.

В частности, фонд Fleming Family and Partners (основными инвесторами фонда являются Fleming Family, General Electric Pension Trust и Immoeast, дочерняя компания австрийской группы Immo-finanze AG) приобрел в 2003 году бизнесцентр на Гоголевском бульваре, 11, а в 2005 году - комплекс на Лесной, 3 ("Тверская застава"). Годом позже фонд Eastern Property Holdings купил офисно-торговое здание Berlin House на Петровке, 5 и блокирующий пакет акций компании "Мосмарт". Их инвестиционный опыт оказался успешным, в результате чего уже в прошлом году на столичный рынок недвижимости обратили внимание такие крупные фонды, как, например, AIG Global Real Estate Investment Group. В начале этого года на российском рынке недвижимости появилось сразу несколько фондов, инвестиционные портфели которых впервые превысили $1 млрд.

Однако в этом году у таких мощных структур появились и отечественные конкуренты.

В конце февраля АФК "Система", ГК "Ренова" и группа инвестиционных фондов Whitehall Street Real Estate Fund подписали договор о создании фонда прямых инвестиций в недвижимость в России, большая часть которых будет направлена в Москву.

По данным компаний, первоначальный объем фонда составит $300 млн, а в дальнейшем его величина достигнет $1 млрд.

Спустя месяц стало известно о формировании в Московском регионе еще одного крупного портфеля инвестиционных проектов недвижимости. Соглашение о создании фонда в размере $1,5 млрд заключили Еврофинанс Моснарбанк и Газпромбанк. В рамках совместной деятельности структур предусматривается строительство жилья, а также всех типов коммерческой недвижимости.

Впрочем, сумма в $1,5 млрд оставалась рекордной недолго - уже через несколько дней, 31 марта, ее перебил британский фонд Raven Russia. Ранее фонд планировал инвестировать в Россию около $800 млн и уже заключил несколько крупных сделок на складском рынке Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. Теперь Raven заявил об увеличения объемов инвестиций с учетом заемных средств до $2 млрд.

Такая инвестиционная активность на российском рынке легко объясняется. "Сегодня рынок недвижимости России особенно привлекателен для размещения инвестиций, а фонд - это наиболее понятная и прозрачная организационная форма осуществления инвестиций",- комментирует тенденцию увеличения количества фондов в России исполнительный директор УК "Blackwood Фонды недвижимости" Артем Цогоев. "Тем не менее, если на Западе практика передачи капитала в управление и аккумулирования средств в инвестфондах является распространенной, у нас к ней пока еще присматриваются. Этим и объясняется тот факт, что покупателями в инвестиционных сделках чаще становятся иностранные фонды,- добавляет старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.- Это связано с тем, что российские риски становятся приемлемыми для западных инвесторов. Тем не менее они сталкиваются с ограниченным выбором объектов, соответствующих институциональному уровню: грамотно спроектированных, профессионально управляемых и имеющих долгосрочные договоры аренды".

Теперь - везде

"Fleming Family & Partners (Russia) Real Estate Fund был образован как фонд прямых инвестиций, Raven Russia разместил свои акции на Лондонской бирже. Но независимо от способа формирования они привлекали инвесторов обещанием большей, чем в Европе, доходности",- отмечает региональный директор по маркетингу и связям с общественностью компании Colliers International Екатерина Кутумова.

Участники рынка отмечают наличие серьезных рисков при работе на российском рынке.

Но многие решают пойти на риск ради сверхвысокой доходности, которую обещают в России по сравнению с доходностью на Западе. По данным компании "Новая площадь", сейчас в коммерческой недвижимостиона составляет 11-14% и 6-7% соответственно. Как отмечают в Colliers International, еще недавно фонды были очень консервативны и осторожны, сейчас же диапазон инвестиций охватывает все направления рынка недвижимости.

"Если рассматривать структуру коммерческой недвижимости, раньше инвестиционные сделки проходили в основном лишь в офисном сегменте, который более соответствует консервативной стратегии. Сейчас ситуация изменилась: за последний год были отмечены инвестиционные покупки как в торговом, так и в складском сегментах, что позволяет говорить о выходе рынка коммерческой недвижимости на новый уровень",- отмечает Лаирова.

"Стремление любого фонда - приобрести здание класса А, расположенное в нескольких шагах от Кремля и заполненное первоклассными арендаторами.

К сожалению, предложений такого уровня слишком мало.

Именно поэтому Raven Russia и сконцентрировал свое внимание на приобретении готовых складских комплексов, а Fleming Family планирует финансировать в девелопмент офисной недвижимости, причем даже в регионах",- размышляет Цогоев.