Сниму дом на лето. Договор аренды обязателен

Каждое лето значительная часть горожан устремляется на выходные, а то и на все лето отдыхать в Подмосковье. Некоторые являются счастливыми обладателями собственного коттеджа, остальные арендуют дачи у хозяев. Юрист рассказывает о том, как правильно оформить договор аренды летнего домика.

Абсолютное большинство граждан даже не подозревают о том, что необходимо заключать договор — все договоренности обычно носят устный характер. Однако письменная форма позволяет обеим сторонам в случае необходимости защитить свои интересы, в частности, подтвердить аренду объекта на определенный срок. Если одна из сторон вдруг захочет в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, есть способы заставить ее «поплатиться за вероломство».

Не ошибитесь в терминологии

Как правило, менее защищенными оказываются арендаторы. Например, с них могут взять предоплату, а впоследствии сообщить, что другие люди предложили более выгодные условия. Задаток в такой ситуации нередко не возвращают, и никаких правовых оснований для того, чтобы требовать эту сумму обратно, у неудавшихся арендаторов нет. Поэтому им придется либо смириться с ситуацией, либо действовать неправовыми методами. В последнем случае собственник дачи вправе обратиться в милицию, и арендатор из потерпевшего способен легко стать обвиняемым.

Договоры аренды дачных участков не пользуются популярностью еще и потому, что такой документ подтверждает получение дохода, с которого надо уплатить налог на доходы физических лиц, а это хозяину невыгодно.

Предположим, вам удалось уговорить владельца дачи заключить договор. Какие условия должен содержать этот документ?

Прежде всего, необходимо описать имущество, которое сдается в аренду. Вариантов довольно много, поскольку иногда сдается не весь дом, а только его часть. Если вы снимаете одну или несколько комнат, потребуйте указать в договоре не только адрес дома, но и метраж.

При выборе определений проявите осмотрительность. Например, если сказано, что в аренду сдается участок, расположенный по такому-то адресу, пользование помещением эта формулировка не подразумевает. К договору аренды недвижимости неплохо приложить план БТИ, но соблюсти подобное правило сложно — он пока мало у кого из владельцев есть.

Помимо помещений хозяева часто предоставляют в распоряжение жильцов мебель, бытовую технику (холодильник, телевизор и т. д.), телефон, а иногда даже выделяют грядку в огороде. Все эти дополнительные услуги тоже упоминаются в договоре.

За ЖКУ лучше расплачиваться отдельно

Несмотря на то что при заключении соглашения стороны договариваются о цене, через некоторое время (как правило, в середине сезона) хозяева способны заявить, что все соседи сдают свои участки намного дороже, и намекнуть относительно увеличения платы за дом. Если жильцы оказались излишне непонятливыми, им грозит выселение. Чтобы устранить основание для такого прискорбного поворота событий, всю сумму арендной платы следует указать в договоре. Тогда арендодатель не сможет увеличить стоимость проживания на участке.

Кроме того, при определении размера арендной ставки необходимо уточнить, что именно входит в ее состав. Как правило, все услуги включаются в стоимость аренды, но в некоторых случаях целесообразно предусмотреть отдельную плату за пользование бытовыми приборами. Договориться о порядке оплаты надо с самого начала. Лучше указать в договоре конкретную сумму компенсации, которую вы станете платить ежемесячно. Узнайте, сколько электроэнергии тратит за месяц владелец участка, и рассчитайте, сколько примерно придется доплачивать вам.

Сразу нужно выяснить порядок пользования другими благами цивилизации (водопроводом, канализацией и т. д.), иначе умываться вам придется на речке. Разумеется, арендодатель вправе требовать оплаты предоставленных им услуг. Отметим, что отдельно лучше оплачивать электроэнергию и телефонные переговоры, а все остальное включить в стоимость аренды.

Квитанции сохраняем

В договоре упомянутые выше нюансы оговариваются приблизительно в следующей форме: «Арендатор уплачивает ежемесячно арендодателю 3 тыс. руб. В указанную сумму включается оплата аренды помещения, указанного в п. 1 настоящего договора, плата за пользование системами водоснабжения и канализации. Компенсация затрат арендодателя за расходуемую электроэнергию и телефонные переговоры производится ежемесячно по договоренности сторон в зависимости от реально понесенных арендодателем расходов».

В приведенной формулировке есть слабое место: реально понесенные расходы принято подтверждать документами. Но поскольку никаких приходно-кассовых ордеров владельцы дачных домиков не получают, сделать это проблематично. Поэтому в договоре стоит предусмотреть помимо суммы арендных платежей еще и размер компенсации. В данном случае это выглядит примерно так: «Сумма ежемесячных платежей по договору составляет 4 тыс. руб. Из них 3 тыс. руб. являются арендной платой, 1 тыс. руб. — компенсацией за использование арендатором систем энерго- и водоснабжения, канализации, а также телефона».

Поскольку большинство арендодателей участков предпочитают предоплату, в договоре укажите общую сумму за все время действия договора. При передаче денег нужно взять расписку в их получении. Там отмечается дата ее составления, основание получения денег и сумма. Разумеется, расписка подписывается арендодателем.

Money back

Самый сложный вопрос касается возврата денег. Предположим, владелец дачи добросовестно выполнил все обязательства, но вам по какой-то причине не хочется больше жить на этом участке. Реально ли потребовать часть денег назад? Увы, нет. Даже если вы договоритесь о ежемесячной оплате (что маловероятно), вам придется заплатить за другие месяцы. Ведь договор расторгается досрочно по вашей инициативе, без нарушений со стороны арендодателя. И найти жильцов на оставшееся время ему будет сложно. Сохранить свои деньги вы сможете только по личной договоренности с арендодателем.

В договоре обязательно уточняется срок аренды участка, иначе договор признают недействительным. Понятие «дачный сезон» у каждого человека свое, поэтому важно оговорить, будете ли вы занимать дачу только три летних месяца или, например, с мая по сентябрь включительно.

Дом сдал, дом принял

Исполнению любого договора аренды сопутствует подписание акта приема-передачи. В этом документе описывается, в каком состоянии передано арендуемое помещение. Конечно, никому не хочется составлять лишнюю бумагу, но это все-таки необходимо. В таком акте следует указать все предметы обстановки, которые находятся в арендуемом помещении — такая мера позволит избежать обвинений в воровстве. Даже если ничего не пропало, иногда владельцы дач начинают причитать, что из дома исчезли часы, ваза и т. д., требуя компенсации. При наличии акта приема-передачи, в котором перечислены все предметы обстановки, предъявить арендаторам такое обвинение гораздо сложнее. Подобная мера окажется ценной, если вы планируете привезти свою мебель и бытовую технику. В противном случае вам могут заявить, что все находящееся в доме — имущество владельца и ничего вашего здесь нет.

В договоре стоит предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств. Учитывая, что арендатор скорее всего внес сумму арендной платы заранее, он вряд ли способен нарушить обязательства по оплате. А вот ответственность арендодателя необходимо прописать очень четко. За любое неисполнение условий он должен караться финансовыми санкциями. Вполне вероятно, что угроза частичного лишения полученных денег — достаточная причина, чтобы арендодатель выполнил свою часть договора полностью.

Дата публикации: 09:47 17 апреля 2006

Источник: bpn.ru